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Plaza Dorrego

Con acento internacional

El turismo impulsó los precios de locales en uno de los ejes comerciales con ocupación total
 

Plaza Dorrego era una zona tradicionalmente visitada por el turista nacional, pero después de 2003, la afluencia de público internacional es masiva. Si uno se detiene en la esquina de Defensa y Humberto Primo, de cada diez personas que pasan, siete son turistas extranjeros.
Pero no sólo es un turista de paso, sino que también compra y consume. Le interesan las antigüedades, pinturas, esculturas y todo lo que se refiera al tango, souvenirs o compact disc. También se deleita con un asado, empanadas o las diferentes variedades de pizza.
Además, se sienten atrapados por el barrio e invierten. Mónica Abalo, de AM Propiedades, avanza en este concepto: "El turista extranjero no sólo pasea, sino que compra inmuebles, algunos pensando en quedarse a vivir, para lo cual están realizando los trámites de radicación. Otros compran para que les sirva como renta en forma temporaria.
La plaza está muy bien ubicado, a sólo diez cuadras del microcentro, a cinco de Puerto Madero y a tres de la autopista con salida directa a cualquier lugar. Tiene una superficie de un cuarto de manzana y está delimitada por Defensa, Humberto I, Anselmo Aieta y Bethlem.
El mercado inmobiliario en la zona está sobrevaluado precisamente porque casi no hay ofertas y en este concepto existe un consenso unánime de todos los referentes dedicados a los negocios de inmuebles.
Según los sondeos que realizan, algunas inmobiliarias aseguran que los precios de alquileres en plaza Dorrego trepan hasta los 4000 dólares mensuales por locales sobre la plaza o en lugares muy cercanos y con movimiento turístico; es decir, entre los 40 y 50 dólares el metro cuadrado.
Para la venta pueden llegar a los 2500 dólares el metro cuadrado; por supuesto en ambos casos para locales que ya estén preparados para instalar una actividad comercial.
En Defensa al 1000, pleno centro de plaza Dorrego, un local de 200 metros cuadrados con sótano se cotiza en los 900.000 dólares.
Fernando Giesso, uno de los titulares de Espacios Habitacionales Giesso, asegura: "Hoy es difícil aventurar una cotización porque está casi todo vendido o alquilado. Hace dos años alquilamos a tres cuadras de plaza Dorrego un local de 20 metros cuadrados por 500 pesos. Pero sabemos que actualmente los valores se han incrementado demasiado".
Jorge Roldán, titular de Roldán Propiedades, explica: "Como hay una muy escasa oferta en la zona, los valores se han duplicado y hasta triplicado por la transformación que sufrió el barrio. No sólo el turismo internacional lo ha reconvertido, sino otros factores como el turismo nacional o el público porteño que viene de otros barrios. La oferta en locales es escasa y no tiene un patrón real que se pueda estimar como aproximación".
Para Roldán, las estimaciones para alquilar, si se toma como referencia un local de 100 metros cuadrados, pueden fluctuar entre los 5000 pesos y los 10.000 en plena plaza Dorrego.
Con respecto a la medición en moneda extranjera, ronda los 20 y 25 dólares el metro cuadrado.


Valores disímiles
  
El operador agrega que en un radio de cuatro o cinco manzanas, con la escasa oferta existente, dentro de San Telmo hay cinco o seis precios diferentes.
"Como es un barrio muy atractivo, hasta la periferia levantó su cotización en el mercado. Un local en muy buen estado se puede cotizar hasta 3000 dólares el metro cuadrado para la venta". Una referencia de la situación actual podría ser la siguiente: entre septiembre y octubre del año último, en Defensa al 1000, se vendió un inmueble comercial de 123 metros cuadrados por 290.000 dólares.


Poco para comparar
  
Otro brocker lugareño, en este caso Américo De Piñera, uno de los dueños de De Piñera Propiedades, dice: "Plaza Dorrego no tiene con qué compararse porque las operaciones que se podrían tomar se remontan a seis o siete meses. También hay que tener en cuenta que dentro de San Telmo varía mucho el mercado según la ubicación. Lo que es específicamente la zona de plaza Dorrego se puede comparar con la avenida Alvear, en Recoleta. Para un alquiler habría que calcular desde un 0,8 por ciento de renta sobre el valor de venta".
Una empresa inmobiliaria de la zona ofrece un local de 100 metros cuadrados, sobre Defensa al 1200, por 1500 dólares. Es decir, a dos cuadras del lugar en cuestión.
Abalo afirma: "Los últimos años el valor de las propiedades e inmuebles comerciales se ha incrementado en toda la Capital. Pero en San Telmo, en porcentajes mayores".
En este caso insiste en que la recuperación se debe a que San Telmo se mueve con muchísimo turismo. "Pero también mantiene la identidad propia de un barrio porteño, en el que el caminante se encuentra con la señora que va a hacer sus compras y con el artista bohemio. Al turista todo eso le encanta: para él, cuanto más añejas o costumbristas las cosas, más lindas son."
Agrega que "quizás al barrio le falte más limpieza, pero seguridad tiene. Voy a contar una anécdota reveladora de por qué los turistas quieren vivir aquí. Conocemos a un iraní que estuvo radicado 18 años en los Estados Unidos. Su madre vino a visitarlo unos días y lo acompañaba a hacer las compras. Cuando ésta retornó a su país, los vecinos le preguntaban por ella. El iraní me decía que esto lo sorprendía y que no se iría nunca más de este lugar. "
Este es otro costado que, según los operadores, explica el fenómeno: Plaza Dorrego es reconocida mundialmente y esto también tuvo mucho que ver con el sostenido incremento de los valores de mercado.

Javier Reyes, 21 de marzo de 2005
Publicado en La Nación

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