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Belgrano R

Cuando la distinción cotiza muy bien

Sus espléndidas residencias con estilos diferentes alcanzan los valores más altos del mercado

Calles tranquilas y mucho verde

A buen entendedor, pocas palabras. Cuando a Raúl Mel, de Raúl Mel Propiedades, se le propone analizar el comportamiento del mercado inmobiliario en Belgrano R, lo define en pocas palabras: "No se trata sólo de uno de los retazos más europeos de Buenos Aires, de viviendas señoriales y hermosos jardines. Belgrano R es un estilo de vida. Un lugar irrepetible".
Jorge Oppel, de Oppel SA, por su parte, agrega: "Hablar de Belgrano R es hablar de casas. Hoy -continúa- el mercado inmobiliario atraviesa un buen momento y este segmento no es la excepción, con una actividad mejor que en épocas anteriores".
Esto, por supuesto, considerando que se trata de una zona con características propias, donde las casas se agrupan en cuadras diferentes a las de los departamentos. Oppel lo explica así: "Es muy distinta la velocidad con que se elige un departamento y aquélla con la que se decide la compra de una casa. Al elegir una unidad se considera su ubicación, el estado general, la distribución de los ambientes, entre otros aspectos; también lo relacionado con la categoría del edificio. Las casas, en cambio, presentan mil cuestiones por evaluar. No hay dos iguales. Quien la construye, a diferencia de quien levanta un edificio, no la proyecta con las características que supone habrán de satisfacer a un sector del mercado, sino que lo hace respondiendo a sus propias necesidades y su gusto. Después, cuando esa persona vende hay que encontrar a un comprador al que esa casa también le calce como un guante".
Por cierto es una de las posibilidades ideales. La otra, asegura Mel, es "que alguien considere esa propiedad apta para una serie de reformas que la convertirán en lo que está buscando. Muchas de las casas de Belgrano R, construidas hace cuarenta o cincuenta años, han sido remodeladas internamente. En lo que hace a las fachadas, por el contrario, se impone un espíritu conservacionista y se mantienen como fueron concebidas. Hay muchas de estilo inglés, pero en la zona también se encuentran otras con sello español, colonial o francés".

Tiempo de venta

De un estilo o del otro, recicladas o no, las casas parecen exigir de los agentes inmobiliarios mayor dosis de paciencia que el resto de los inmuebles. Como dice Oppel: "Una casa tiene tiempos de rotación y de ventas más lentos. La gente que vive en departamentos suele mudarse cada cinco o seis años. La que construye o compra una casa la conserva como mínimo por diez o doce años. Mientras un buen departamento, tasado correctamente, se vende en treinta o sesenta días, una casa atractiva en el valor adecuado puede permanecer en venta cinco o seis meses". Mel hace otro aporte: "En Belgrano R, más del 70% del mercado es de casas y muestra un saludable equilibrio entre la oferta y la demanda".
Por su parte, Carlos D´Odorico, de D´Odorico Propiedades, elige calificar el ritmo de la compra-venta de casas en Belgrano R como sostenido y entiende que el adjetivo cabe también para el movimiento en lo referido a los departamentos. "Si bien esta zona es de las pocas de la ciudad donde aún se encuentran residencias muy importantes rodeadas de generosos parques, también hay quienes ofrecen allí pisos y departamentos de categoría. Estos se concentran sobre avenida de los Incas, una de las pocas arterias de la Capital aún con bulevar. En los últimos años, además, se han levantado algunos edificios interesantes en el sector que abarca Conesa y Cramer, entre Mendoza y Pampa."

Cuestión de límites

Al respecto, tanto Mel como Oppel se ocupan de discriminar entre lo que puede considerarse el corazón de Belgrano R y su periferia. Mel explica: "El sector más elegante del barrio tiene FOT 1 y desde hace varias décadas en esa zona está prohibida la construcción en alto. En cambio, de las vías del ferrocarril Mitre hacia el río, arterias como Conesa y Cramer son FOT 3, por eso en las mismas se permite la vivienda multifamiliar, donde se construyó mucho".
Oppel, define: "El Belgrano R cinco estrellas comprende unas cincuenta manzanas entre la estación que da nombre al barrio, avenida de los Incas y las calles Olazábal y Holmberg. En los aledaños existen rincones encantadores, calles adoquinadas de frondosa arboleda y excelentes propiedades, pero no se cotizan en los mismos valores que las que se ubican en las manzanas más exclusivas".
Con certeza, ofrece más datos. "En pleno Belgrano R, una casa sobre un terreno de alrededor de 300 o 400 m2 con otros 300 o 400 m2 construidos, puede rondar los 500.000 o 600.000 dólares. Esa casa, en la periferia del sector de más jerarquía, yendo hacia los límites con los barrios de Colegiales y Coghlan, ronda los 300.00 dólares. Por supuesto, en las tasaciones de las casas tiene una gran incidencia el valor de la tierra, un bien siempre escaso y más aún en este elegante rincón de la ciudad. Porque en el corazón de Belgrano R hay casas de 2 millones de dólares y aún más", concluye Oppel.
En cuanto a pisos y departamentos, Raúl Mel comenta que se cotizan igual que en otras zonas privilegiadas de la Capital. Los nuevos cotizan el m2 entre 1500 y 2000 dólares; para los edificios que tienen unos años, el valor promedio está entre 800 y 1200 dólares el m2.

Paula Gómez, 16 de abril de 2005
Publicado en La Nación