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MICROCENTRO

Lavalle

La peatonal mejora su imagen con locales renovados, a partir de la demanda que genera el turismo
 

La calle Lavalle en su tramo peatonal ofrece una perspectiva renovada por el impulso del turismo, que se hace notar en una amplia zona del microcentro, con locales que comienzan a orientarse para captar a este nuevo tipo de público.
Se suma a esa circunstancia el inminente vencimiento de contratos firmados en 2002, por lo que se puede observar mayor cantidad de carteles que ofrecen oficinas y locales, sobre todo desde Esmeralda hasta Leandro N. Alem.
En este nuevo escenario, los propietarios de espacios con un buen frente sobre la peatonal analizan la posibilidad de obtener una mejor renta con el alquiler si los comercios tienen ahora clientes con dólares oeuros. "En algunos casos los contratos se renegocian, pero en otros el propietario pretende que se desocupe después del vencimiento para poder obtener una mejor renta. Lo mejor sería realizar una negociación equilibrada para ambas partes", dice Pablo Vivot de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios. Y agrega: "En general, en toda la franja de la calle Lavalle, un 90% está ocupado".
Por la esquina de Florida y Lavalle, donde está funcionando actualmente una farmacia, se piden 18.000 dólares. "Es muy probable que se pueda alquilar en 15.000", afirma el operador.
Aunque éste no es una referencia para el resto de la calle de los cines, en Lavalle al 500, por un local a la calle de 384 metros cuadrados con cinco metros de frente se solicita 12.000 pesos más 2800 de expensas que incluye los impuestos.
Este inmueble dispone de 180 metros cuadrados en planta baja, 162 en el primer piso y 42 en el subsuelo.
En Lavalle 130, la firma L. J. Ramos vendió un local gastronómico, que fue remodelado a nuevo. Son 475 metros cuadrados en total: 250 en planta y 225 en el subsuelo; según los valores de la zona su cotización debe haber oscilado entre los 1600 y 1800 dólares el metro cuadrado.
Prácticamente contiguo a éste, en el 172, se vende un terreno de 405 metros cuadrados, con una capacidad constructiva de 4800 metros cuadrados, cantidad ideal para un edificio.
"Se ha consolidado muy bien esa zona con propuestas de oficinas y ésta es una muy buena oportunidad, prácticamente donde no existen lotes", concluye Pablo Vivot.
Juan Badino, de la firma Forcadell Juan Badino, coincide en que Lavalle registró una revitalización que se vincula directamente con la presencia de turistas, fenómeno que favorece a todo el microcentro.
"No hay locales vacíos y se afirmó la tendencia a subdividir los espacios más grandes. En la actualidad el negocio de los propietarios es tener unidades chicas para alquilar, con una perspectiva de renta entre el 7 y el 8% anual."
Agrega que Lavalle en esta nueva etapa desarrolla una fisonomía propia, donde se multiplican los negocios de indumentaria, gastronomía o entretenimientos. "La escasez de espacios libres impulsó al propietario a intentar sacar un valor llave o un adelanto importante de los alquileres. Después de varios años de olvido, Lavalle comienza a convertirse en una zona más atractiva, que alcanza un nivel interesante entre Florida y San Martín." Badino estima que un local de 4 metros de frente por 20 de fondo puede cotizarse en unos 450.000 dólares. "Por un espacio de esas características se puede solicitar entre 2500 y 3000 dólares mensuales de alquiler."

Diferencias
  
Fernando Cancel, de la firma Kantai, distingue dos sectores muy diferenciados: "Uno, desde 25 de Mayo hasta Florida, con oficinas y locales gastronómicos, y el otro, de Florida hasta Carlos Pellegrini, con un nivel de comercios y restaurantes destinados al público masivo. En esta última franja, que es la peatonal, se encuentran muchos cines y el Bingo. En alguna oportunidad se trató un proyecto para fomentar una prolongación comercial que uniera las avenidas Córdoba y Corrientes, así como instrumentar un centro cultural desde Florida hasta Alem".
Henry Chen, director del Grupo Nadlan Propiedades, dice que así como la imagen de Lavalle cayó durante mucho tiempo, ahora "está tomando un impulso notable".
Y explica las consecuencias de esta reactivación. "Algunos pretenden una mayor rentabilidad de sus inmuebles, que hoy es del 7 al 10% anual. Los valores están aumentando porque no hay locales en toda la Capital. Sin embargo, en algunos casos la operación no termina de cerrar. De alguna manera los precios se están inflando por efecto de una mayor demanda. Se intentan renovar contratos con valores más elevados. Por ahora el mercado es tomador, pero se puede saturar."


Reactivación turística
  
También la Asociación Amigos de la Avenida Corrientes Peatonal Lavalle y Obelisco tiene algo que decir.
Su secretario, Avelino Fernández, comenta: "Hay una reactivación posterior a la devaluación. Esto tiene mucho que ver con la llegada masiva de turistas extranjeros, lo que ha mejorado bastante la situación, como la apertura de galerías. Algunos locales se cierran y otros se abren con rubros diferentes. Los comerciantes están apostando por la venta de sus productos al público proveniente del exterior".
La entidad cumple funciones para que la zona sea más segura y su estética repunte; las explica su gerente, Liliana Munini: "Trabajamos con el GCBA y la Policía Federal para mejorar la seguridad y la iluminación". Y detalla que están trabajando para ofrecer más servicios. "El próximo paso es ampliar precisamente la seguridad durante las 24 horas y la idea es cubrir toda el área que abarca Lavalle hasta donde termina el sector peatonal."

Javier Reyes, 16 de mayo de 2005
Publicado en La Nación

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