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Las casas, siempre vigentes

Tradicionales en la zona norte, este segmento atrae un target de la demanda que prefiere un ámbito más privado, con amplios jardines y pileta


Del otro lado de la General Paz, rumbo al Norte, una de las características que ha definido tradicionalmente ese tramo que se extiende desde Vicente López hasta San Isidro o Beccar es el clima residencial que proponen sus calles arboladas, rodeadas de casas amplias, con jardines y pileta. Según se atraviesan las diferentes zonas, el paisaje admite algunos cambios, sólo matices que conocen en detalle los vecinos de cada lugar. Probablemente, las mejores ubicaciones pertenecen a aquellas mansiones que se recuestan sobre la barranca, con vista al río, tan placentero en esta época del año, cuando el aroma de las flores invade las calles y es una fiesta para la vista.
En los últimos años, el mercado de las casas parece haberse opacado frente al avance de torres y complejo de edificios de primer nivel, que resuelve la vida de los residentes, inclinados a espacios más acotados, con servicios.
Sin embargo, como sucede también en la ciudad, en la zona norte el segmento de las casas convive en armonía con los edificios modernos, porque en definitiva lo importante es que la oferta permanezca con variantes para satisfacer diferentes demandas.
"Vicente López es un sector tradicional de casas, preferentemente el que abarca desde las vías del tren hacia Maipú y de la quinta presidencial hasta la General Paz. Algunas muy antiguas, se demuelen, y otras se reciclan", comenta Félix Nieto Lamas, de la firma Nieto Lamas, en ese barrio de la zona norte. Y explica: "Actualmente, el 80% ya ha sido refaccionado. ¿Quiénes compran? Muchos de los que se mudan aquí llegan de la Capital, porque consideran que es un barrio tranquilo, con accesos muy rápidos. El segmento que más movimiento registra es el de las casas de hasta 250.000 dólares y se desacelera a medida que llega a los 400.000 dólares. En estos precios, la competencia se establece con los barrios privados". La mayor parte de los que se mudan a la zona son matrimonios con chicos, que trabajan en la Capital y saben que a pocos minutos del Centro encuentran un refugio arbolado, con vigilancia (está muy patrullado), donde predominan las viviendas de dos o tres plantas. Por su parte, Javier Pla, de Javier Pla Propiedades, en San Isidro, evalúa el comportamiento del mercado: "En este sector la demanda es sostenida y constante. Los precios han evolucionado casi a valores de antes de la caída de la convertibilidad, dado que el sector norte es el más buscado, con un target en general de buen poder adquisitivo. Los tramos de vías del tren hacia Libertador y de las vías hacia Santa Fe son los que tienen un poco más de demanda por la cercanía con el ferrocarril Mitre".
Otras opciones que menciona el operador son los tramos de la avenida Santa Fe a Fleming. Pero lo cierto es que casi no quedan lotes libres y los pocos que aparecen son resultado del loteo de las pocas propiedades que están sobre fracciones importantes, según lo que permite el código municipal. Y para tener una idea de precios, Pla comenta: "Algunos valores aproximados, en San Isidro, de los lotes libres sin casa rondan, por ejemplo, 500 dólares por m2 en el barrio Parque Aguirre; de Libertador a las vías, desde 400 dólares; en Lomas Golf, desde 270; Lomas Horqueta, entre 200 y 240, y en Lomas Jockey, entre 300 y 450 dólares por m2". Hay que aclarar que éstos son sólo ejemplos orientativos, porque las variaciones son infinitas".
Y si se trata de San Isidro, Horacio Mieres, director de Mieres Propiedades, opina: "Las casas en estos barrios abiertos tuvieron, posdevaluación, una recuperación cercana al 80% de sus precios máximos (1998); las cotizaciones de los terrenos en las zonas residenciales en Vicente López, Olivos, Martínez, San Isidro, Beccar y Lomas oscilan entre 300 y 500 dólares el m2".
Mieres coincide con Nieto Lamas en que en estos años se han demolido y reciclado muchas casas, especialmente entre 2003/2005, en que los valores eran atractivos por la relación dólar/peso. "A mi entender, se construyen a nuevo casas entre 300/400 dólares el m2, porque en general los lotes tienen entre 400 y 800 m2. Con relación a los precios, creo que han llegado a una meseta, lo que es natural y de a poco se acomodarán porque la demanda es limitada. No sucede lo mismo con los inversores que compran terrenos/unidades para renta."
Nélida D´ Aria, gerente de la división familia de D´ Aria Propiedades, expresa: "Desde 2000, la realidad muestra que la venta de casas respecto de la de los departamentos es inferior. Aun así, las más buscadas están en la franja del alto, en Maipú y Santa Fe, hacia Panamericana, que se cotizan entre 100.000 y 180.000 dólares con superficies de entre 120 hasta 200 m2. También hay viviendas antiguas de 300 m2 con lote, que se compran para refaccionar. Toda la franja del Bajo, desde General Paz hasta Panamericana y Punta Chica, pasando por Beccar, San Isidro, es un segmento muy buscado, cuyo valores oscilan entre los 200.000 y 250.000 dólares. Las menos se cotizan entre 300.000 y 400.000 dólares. La mayor demanda ronda cifras cercanas a los 250.000 dólares con parrilla y pileta de natación.



La vuelta a una opción tradicional
  
Nélida D´ Aria, de la inmobiliaria D´ Aria Propiedades, dice que "el público que busca casas en la zona norte es el de la familia tipo, clase media profesional, de empresa de primera línea o empresarios que venden sus casas más chicas o se trasladan del Alto al Bajo, de entre 30 y 40 años, con chicos en edad escolar. Se comercializan viviendas con buenas estructuras, que se refaccionan, con lotes de entre 300 y 500 m2". Fundamentalmente, lo que más se reforman son los baños y las cocinas. "En materia de precios creo que los valores de las casas no alcanzaron aún los de la época de predevaluación. Pero es muy probable que la tendencia se revierta. De a poco la gente está retomando la vuelta hacia las casas" concluye.


Ganan los espacios bien distribuidos

Siempre elegante
  
José Liste, de O´ Connor Propiedades, explica: "Martínez mantiene su característica residencial, con sectores comerciales muy limitados, sobre las avenidas principales (Libertador, Santa Fe, Fleming, Alvear-Irigoyen) y la zona próxima a la estación. Lo que diferencia este sector de las localidades vecinas es el hecho de contar con construcciones más nuevas. Hay variedad de alternativas, según los sectores de Martínez, como consecuencia de las distintas zonificaciones que permiten el parcelamiento en unidades de mayor o menor superficie: Libertador al río (con mansiones importantes y de mucha calidad); también Libertador y las vías, con lotes de menor superficie, pero de gran calidad en las construcciones, con valores promedio de las casas de entre 200.000 y 300.000 dólares. Otro tramo de Martínez es el del Alto, de Santa Fe hacia Panamericana, que es la zona de los clásicos chalets con techo de tejas, cuyos valores promedian entre los 100.000 y 150.000 dólares, con demanda sostenida. En la zona del Alto hay un sector próximo al shopping Unicenter que se conoce como Barrio Alemán, con casas de muy buen nivel de construcción, lotes amplios y valores más accesibles. La construcción de casas nuevas no abunda, porque la oferta de lotes es reducida; sin embargo, hay algunos proyectos, pero la mayoría hechos a medida del comitente".

Adriana B. Anzillotti, 4 de noviembre de 2006
Publicado en La Nación

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