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Lavalle, más rubros y mejor cara

La demanda supera ampliamente la oferta en el mercado de locales de la antigua calle de los cines, que luce más cuidada y en la cual la variedad temática de los negocios es regla
 

Durante mucho tiempo, los porteños tuvieron una calle que no se parecía a ninguna otra. Caminar por el sector peatonal de Lavalle no era lo mismo que hacerlo por Tucumán o Viamonte.
Había algo que la hacía diferente: la posibilidad, a cada paso que se diera, de abandonar la prosaica realidad de bares y oficinas, y meterse en un cine.
De ese modo uno podía olvidarse de que estaba en Lavalle y encontrarse de repente sumergido en la realidad del salvaje Oeste, del Imperio Romano o de La guerra de las galaxias .
Este rasgo distintivo fue barrido por el viento de los años 90. Las salas cinematográficas fueron desapareciendo una a una y de las 40 que allí había no lograron sobrevivir más que tres: el Atlas, el Monumental y el Electric.
Aquellos sábados a la noche en que una muralla humana impedía dar un paso se convirtieron en un recuerdo.
Perdida su asociación con el séptimo arte, su identidad se basa hoy en una rica multiplicidad de rubros, donde la gastronomía, el mercado de indumentaria y los locales de Internet se unen en abundancia para cubrir las necesidades de la multitud que fatiga a diario las baldosas de la peatonal.
No hay que olvidar que a eso se agrega una perspectiva renovada por el incontenible impulso del turismo.
Su condición de calle sin vehículos lleva a asociar a Lavalle con Florida, pero en realidad, aquélla no es sino la hermana menor de ésta.
El target de su mercado inmobiliario es inferior y eso otorga una diferenciación notoria que resalta incluso hasta cuando se compara la calidad de los artistas callejeros que pululan en una y otra calle para halagar o perturbar los oídos del ajetreado transeúnte.
El cliente que busca artículos de cuero, como calzados, carteras, chaquetas de vestir o ofertas de compact, tendrá más oportunidad de encontrarlos en Lavalle que en Florida.
Tampoco sale defraudado el que recorre la calle buscando una farmacia, un locutorio o un local de videojuegos. Lo mismo ocurre con el que pretende aliviar su espíritu en el templo de la Iglesia Universal, en el antiguo cine Iguazú, o mejorar sus finanzas con el popular Bingo de Lavalle y Esmeralda.
Lo cierto es que el rasgo predominante en esta calle es el de la variedad y en la misma cuadra es posible comer un choripán por 3 pesos o sentarse a pedir una parrillada en los no escasos restaurantes tradicionales que sobreviven indemnes a la transformación, como La Estancia o el Palacio de la Papa Frita.
También puede optarse, según el bolsillo, entre comprar ropa de oferta en el extenso paseo de compras en que se convirtió el antiguo cine Ambassador o adquirir el traje de marca que se observa tras la vidriera de los selectos locales de indumentaria, como el de Birmingham, ya centenario.
La variedad se da también en lo que toca a los transeúntes. Las veredas de Lavalle son fatigadas al unísono por los pies de oficinistas cansados y presurosos y los de turistas con tiempo ilimitado para ver y comprar.
Según opina Omar, mozo de un bar con mesas en la calle: "La calle se ha recobrado de las amenazas de deterioro que empezaron a percibirse a mediados de los años 80". Con la nueva iluminación de los edificios antiguos, el retiro de marquesinas por otras de estilo unificado y cierta modificación del mobiliario urbano se evitó la decadencia y se logró mejorar la imagen y recuperar el estilo de la calle.
Según refiere Agustín Alcoleas, de Colliers International, el stock total de la peatonal Lavalle es de 202 locales. Los rubros predominantes, contabiliza, son primero la indumentaria, con un 33%, y segundo la gastronomía, con un 30 por ciento.
Destaca, asimismo, que en su opinión allí las marcas más importantes son tres: McDonald s, Musimundo y Farmacity.


Sin oferta

En lo que respecta al mercado inmobiliario cabe advertir, por lo pronto, que en estos momentos hay mucha demanda, pero muy poca oferta.
A partir del momento en que se realizó la devaluación del peso empezó a notarse en esta arteria un incremento en la cantidad de locales ocupados. Los rubros de artículos de cuero, bijouterie, gastronomía e indumentaria son algunas de las actividades que presentaron mayor grado de preferencia entre los que alquilan allí locales comerciales.
"Hoy por hoy casi no hay lugar disponible", comenta a propósito de eso Martín Paredes, representante de Paredes Brokers Inmobiliarios.
Según refiere Paredes, el costo de alquiler de un local de 4 x 20 en Lavalle, desde Florida hasta 9 de Julio, ronda los 5000 dólares.
En Lavalle al 400 hay una oficina de 180 m2 que acaba de alquilar la inmobiliaria Paredes por la suma de 500 dólares mensuales. En lo relativo a las ventas, indica, la cifra promedio sería de alrededor de 600.000 dólares.
Por su parte, los datos suministrados por Colliers International indican que el valor de oferta es de entre 40 y 45 USD/m² mensuales.
Y si el tema es el valor de las oficinas, Paredes indica que no se diferencia mucho del de cualquier otra calle del microcentro. "Excepto si se trata de edificios muy especiales -agrega-, el valor para venta del metro cuadrado oscila entre los 800 y 900 pesos. Por su parte, los comerciantes no ocultan su disconformidad por unos precios a su juicio onerosos."
Así lo expresa claramente Fernando, ex inquilino de un quiosco de Lavalle y San Martín. "El precio del alquiler llegó a los 12.500 pesos, con lo cual me fue imposible seguir."


Dos sectores diferenciados: al Este y al Oeste

Pablo Vivot, de la firma L. J. Ramos Brokers, refiere un hecho que se constata a simple vista: "La peatonal se divide en dos sectores, destinados cada uno a un mercado muy distinto".
El primero es el que va desde Carlos Pellegrini hasta Florida, compuesto por cinco cuadras, donde la característica principal es la presencia de un nivel de comercios y restaurantes destinados a un público masivo. Lo que prima allí es el sector gastronómico y de entretenimientos.
El segundo sector, entre Florida y Leandro N. Alem, tradicionalmente recorrido por gente del sector bancario y de servicios, fue inaugurado como peatonal hace sólo dos meses.
La flamante extensión que culmina en Leandro N. Alem con una peculiar escalera con una rampa en su parte media ha despertado expectativas en los comerciantes de la zona.
"El cambio puede redundar en un beneficio para nosotros, si se encuentra una correcta manera de explotarlo", comenta Walter Barrera, gerente supervisor de Ofishop, comercio de suministro de insumos de oficina, ubicado desde hace diez años en Lavalle al 300.
"Por lo pronto, observo que desde que se terminaron las obras de remodelación ha aumentado el flujo de gente en las horas pico", agrega Barrera.
"En este tramo, que apunta a un segmento más alto -pronostica por su parte Vivot-, se advertirá un gran cambio locatario, que empezará a tener lugar en cuanto se venzan los alquileres anteriores a la transformación."
Los gastos de alquiler de Ofishop llegan hoy a la suma de $ 10.000 mensuales. Otro ejemplo es Ink-Mate, un comercio de Lavalle al 300 dedicado a la venta de insumos de computación que paga 8000 pesos mensuales.
Por su parte, Agustín Alcoleas, de Colliers International, no ve tan buenas perspectivas: "Como ocurrió con el ensanchamiento de las veredas sobre Corrientes -opina-, la peatonalización del tramo del Bajo no es una situación que por sí misma haga prever una gran revalorización de la zona. Si bien los valores pueden aumentar en alguna medida, no es de esperar un gran impacto en los montos locativos".

Bartolomé Vedia Olivera, 11 de junio de 2007
Publicado en La Nación

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