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Salta: crecimiento con identidad

La destacada ciudad del noroeste argentino está atrayendo un creciente flujo de inversiones inmobiliarias en turismo, hotelería y emprendimientos comerciales que se suman al importante número de emprendimientos residenciales en construcción.
 

La ciudad de Salta cambia su fisonomía sin perder identidad. En los últimos años, la provincia realizó importantes obras de inversión y infraestructura a nivel público y privado que, sumado al auge de la actividad turística, está atrayendo importantes inversiones a la capital provincial. Esto se hace visible en un verdadero auge construcivo de edificios vivienda destinadas al segmento ABC1 y nuevas urbanizaciones y loteos en áreas suburbanas.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria Salteña (CIS), Juan Martín Biella, asegura que en los últimos cuatro años se dio un crecimiento muy importante de la construcción, aunque actualmente la actividad se encuentra en “una meseta con la misma cantidad de edificios en obra, que hace dos años”. Se trata de edificios bajos, de 5 pisos promedio. Sucede que Salta está ubicada en una zona sísmica, y si bien los códigos permiten edificar más alto, los requerimientos de la construcción antisísmica inflan demasiado los costos y encarecen en la misma proporción el precio final del producto.
Santiago Bielli, titular de la sucursal salteña de Bielli Propiedades, calcula que en la actualidad hay unas 150 obras de vivienda multifamiliar en construcción, lo cual redunda en cerca de 4.500 unidades y unos 300.000 m2 a ser entregados de acá a fines de 2008. Bielli explica que los demandantes de departamentos y viviendas son, por lo general, productores agropecuarios y comerciantes “que invierten sus excedentes en ladrillos porque lo ven más rentable que otras opciones bancarias o financieras”. Y agrega que también hay una importante cantidad de “inversores rentistas que están cambiando propiedades grandes por más chicas o propiedades más antiguas por nuevas para mejorar y optimizar su renta”.
Las unidades que se construyen son monoambientes y departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios, más dependencias, cocheras, servicios individuales y centrales, y algunos con importantes amenidades como pileta, solarium, laundry, gimnasio y SUM. La oferta nueva disponible superó en calidad a la existente en plaza y en el mercado en la actualidad, esto empujó a los precios hacia arriba: desde la salida de la crisis del 2001 y 2002, el valor de las propiedades creció hasta un 40%, y en algunas zonas de la ciudad algunos inmuebles se cotizan más caros que antes de la crisis: arrancan en 1.100 a 1.400 u$s/m2. A pesar de que hoy la demanda esta en alza y que los precios se mantienen firmes, Biella pronostica que la gran cantidad de unidades nuevas en el mercado va a hacer descender los valores.
Al mismo tiempo, en los alrededores de la ciudad existen algo más de 20 urbanizaciones, de las cuales la tercera parte se desarrolló en los últimos dos años. Se las llama “clubes cerrados”, y tienen lotes de superficies y precios variables que van de los 10 a 40 dólares el metro cuadrado de terreno. El procedimiento habitual (explica Biella) es que primero se hagan los loteos, y los barrios se desarrollan con el dinero de la venta de los lotes. El titular de la Cámara asegura que en el último año se construyeron en ellas unas 300 viviendas con superficies de 200 a 300 m2. “Lo que las hace atractivas es la gran cantidad de obras viales y de infraestructura que llevó a cabo últimamente el gobierno provincial, como la autopista de circunvalación, que facilitó el acceso desde estos clubes hacia el centro de la ciudad”, agrega.
Tareas pendientes
En el mercado inmobiliario de Salta no existe casi la preventa, ya que el público se guía por el criterio del “ver para creer”, según explica el martillero Oscar Galagovski. Tampoco está del todo instalada la figura del “desarrollador”: la inmensa mayoría de la construcción es llevada adelante por grupos de inversores (muchas veces de amigos) que contratan a un estudio de arquitectura y a un corredor inmobiliario para que les brinde asesoramiento en cuanto a la definición del producto. Por otra parte, la mayor parte de las operaciones se hace con capital propio: hay muy pocas operaciones financiadas por bancos, aunque sí, en muchos casos, financiación del desarrollador hasta la finalización de la obra.
Pero, en opinión de Galagovski, el principal problema que aqueja hoy al mercado es el alza demedida de los precios en algunos casos.
Lo cierto es que la inflación de los valores inmobiliarios afecta directamente a grandes capas de la población que se ven impedidas de adquirir su casa propia, situación agravada por las dificultades de acceder al crédito hipotecario. Biella admite que la asignatura pendiente es la “vivienda para la clase media y media baja”, y agrega que otro gran problema, ligado en forma indisoluble al anterior, es la suba desmedida de los alquileres residenciales, ya que precisamente la dificultad de acceder a la vivienda empuja a grandes sectores de la población hacia el alquiler, y el aumento de la demanda redunda en valores locativos más altos. “En cada renovación, suele aumentar un 60 por ciento, o sea que de 300 pesos mensuales se pasa tranquilamente a 500”, cuenta el titular de la CIS.
Bielli acuerda en que el único límite para esta suba es la capacidad de pago del inquilino. “La verdad es que los valores de alquiler subieron muy por encima de los índices de inflación establecidos para otros rubros”, admite. Peor aún es la situación de los locales comerciales: el aumento en cada renovación pueda alcanzar hasta el 300%, según coinciden todos los consultados.
Turismo, incentivos y polémica
En otro orden, el gobierno provincial viene impulsando una política activa de estímulo a las inversiones en todos los rubros no residenciales, que consiste básicamente en ventajas y exenciones impositivas. Así, se establecieron incentivos para emprendimientos industriales en zonas como el partido de Güemes, y dos leyes provinciales establecieron desgravaciones para las inversiones en hotelería, indispensables para alojar al casi un millón de turistas por año, de los cuales la tercera parte son extranjeros.
Producto de esto último fue la construcción de los hoteles de cinco estrellas Sheraton, con 145 habitaciones, que demandó una inversión 20 millones de dólares; y el Alejandro I, de 160 habitaciones y un centro de convenciones para 650 personas, desarrollado por el grupo local La Veloz e inaugurado el año pasado, así como muchos otros hoteles de pequeña escala. Además, la provincia construyó, con una inversión de 40 millones de dólares, un Centro de Convenciones de 10 mil metros cuadrados, que es operado por un concesionario privado.
En tanto, la firma chilena Cencosud ya empezó a construir un centro comercial de 15 mil metros cuadrados alquilables (para unos 80 locales), con Almacenes Paris como tienda ancla, cines, áreas de gastronomía, un hipermercado Jumbo y un corralón Easy Home. El complejo demandará una inversión de 95 millones de dólares y, según fuentes de la empresa, tendrá 900 empleados directos y creará 300 puestos de trabajo indirectos, sumado a que su construcción dará trabajo a 700 obreros.
Entusiasmado por el impacto en el empleo que tendrá el proyecto, el gobierno provincial decidió otorgarle a Cencosud un paquete de importantes exenciones impositivas durante diez años, lo cual generó una fuerte polémica en la ciudad, dividió a los legisladores a la hora de votar su aprobación, y motivó una enérgica protesta por parte de la Cámara de Comercio e Industria de Salta, que, con razones supuestamente atendibles, reclamó beneficios similares para los empresarios locales.
Cabe aclarar que otras medidas oficiales, sobre todo las destinadas a promover el turismo, sí cuentan con un consenso unánime. Por caso, la puesta en valor del valioso casco histórico de la ciudad, la política actual de adquirir propiedades en el centro para ampliar la oferta de museos. En el mismo sentido, se estableció una férrea normativa de preservación del área histórica, que prohíbe demoler los frentes de las edificaciones con valor patrimonial.

24 de septiembre de 2007
Publicado en ReporteInmobiliario.com

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