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Calle Florida
Tradición y rentabilidad

Con los precios de alquiler en alza, la arteria más transitada de Buenos Aires se cotiza hoy más que nunca. La demanda es constante y la vacancia, casi nula
 

La reina de las peatonales no tiene intenciones de ceder su cetro. Ni las sucesivas crisis ni la aparición de nuevos y selectos barrios han podido minar el perfil aristocrático de esta calle que, con un desfile diario de un millón y medio de personas, es al mismo tiempo la más democrática de Buenos Aires.
El crecimiento de la rentabilidad de la calle Florida es para los operadores un fenómeno que no ofrece dudas. De eso da muestras la suba del valor de los alquileres comerciales, que han crecido aproximadamente un 25% más sobre los del año último.
Su tasa de ocupación comercial se ha elevado al 97,1%, una de las más altas de la ciudad, según un relevamiento realizado por el Centro de Estudios para el Desarrollo Económico Metropolitano (Cedem).
Según comenta Roberto Paredes, presidente de Paredes Group SA, la tendencia de los locales en Florida puede verse como alcista .
"Se trata de un fenómeno -opina- que tiene mucho que ver con el auge que sigue teniendo el turismo, al margen de una tímido crecimiento del mercado consumidor local."
El espectro de valores de locales en la calle Florida, se destaca por su amplitud. Los precios promedio pueden ir de 5000 a 15.000 dólares de alquiler.
"Se ha implementado nuevamente el valor llave -dice-, que puede estar en promedio en una franja que va de 30.000 a 60.000 dólares. Las excepciones, obviamente, son la alternativa de menor alquiler y mayor llave, y a la inversa."
Los tipos de locales de esta calle son los mismos de cualquier centro comercial importante, pero en este caso se caracterizan por la preponderancia de espacios con venta de artículos para el turismo (cueros, artesanía fina, ropa de primera calidad, etcétera) y los típicos como los de venta de electrónica, celulares, ropa deportiva o zapatos.
Su condición de peatonal la distingue de las otras calles, mucho más que su vecina Lavalle, que sigue manteniendo su estilo de siempre, con un nivel más bajo que la primera (cual si fuera la calle San Martín de Mar del Plata).
El target de quien alquila o compra en la calle Florida es, por lo general, el de empresas de vanguardia, siendo los menos los comerciantes sin otros locales o sucursales, aunque abundan los franquiciados.
Como ejemplo de las propiedades que comercializa Paredes puede citarse un local en la calle Florida al 400, casi Lavalle, de 3,80 metros por 15 metros más otra planta, en 50.000 dólares de valor llave y 12.000 dólares mensuales de alquiler.
Otros ejemplos son un local en Florida al 200, de 120 m², cuyo valor de venta es de US$ 1.195.000, y otro en venta en Florida al 500, en la puerta de una galería, con renta, en 1.100.000 dólares.

Un lugar donde ningún rubro está ausente



Con ritmo propio


La atmósfera que se respira en Florida no ha variado desde la época en que solía recorrerla a diario don Bartolomé Mitre. Como entonces, sus protagonistas son la multitud humana y los comercios con sus escaparates.
No hay rubro comercial que esté ausente en las once cuadras de Florida. Pero las marcas se renuevan. Una firma que apuesta por esta calle es Magneto, que acaba de inaugurar un nuevo local allí.
Magneto tenía un local dentro de Galerías Pacífico y salió ahora al exterior para captar al público turista de manera más directa, a la vez que apuesta a la compra por impulso, tan propia de las tiendas. Se invirtió en este nuevo espacio 60.000 pesos.
Se trata de un local con vidriera simple y entrada lateral. La vidriera está dispuesta en ochava y el metraje es de 30 metros cuadrados.


Más movimiento en alquileres que en ventas

Pablo Vivot, gerente de Retail de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, observa también muy poco movimiento en ventas: "Hay alguna que otra operación importante, pero nada que marque tendencia".
En cuanto al alquiler, Vivot indica que existe siempre una rotación mínima de locatarios, habiéndose producido cambios sobre todo en los locales de mayor superficie.
"El valor del m2 -dice- es de US$ 80/100, teniendo en cuenta un local de aproximadamente 100 m2, con 5 a 6 metros de frente. Los locales más buscados son los que tienen una planta de 80 a 150 m2, debido a que el rubro más encontrado es el de indumentaria, y éstas son las superficies que busca este sector."
La última operación lograda por L. J. Ramos es la de un local de 120 m2 de planta, 100 de subsuelo con 5 metros de frente, que se alquiló en 10.000 dólares.

La calle preferida por los turistas extranjeros



Variedad de rubros

Fernando Ledo, de Inmobiliaria Bullrich, coincide con los otros brokers al observar que la rentabilidad va en alza.
Según Ledo, los precios rondan, desde la sección más cara que es la delimitada entre Marcelo T. de Alvear y Córdoba, los US$ 100/120 por metro cuadrado, decreciendo hacia Diagonal Norte hasta llegar aproximadamente a los US$ 50 el metro cuadrado.
Predominan los locales de indumentaria, entre ellos, los de cueros y talabarterías, el rubro más buscado por el público extranjero. Abundan los locales gastronómicos en el tramo que va de avenida Córdoba a Diagonal Norte, y tiendas multimarca.
Los locales más buscados son los que rondan los 70 a 100 m2, ya que es una superficie atractiva y donde se puede elaborar una alta oferta de productos para venta al público.
Esta calle de por sí al ser peatonal tiene diariamente un alto paso de peatones, lo que provee de un público cautivo que no tiene ninguna otra avenida en la ciudad, aunque los fines de semana disminuye de forma considerable.
El target que alquila locales en Florida es el de comercios que apuntan a un público de gastos importantes, a pesar de notarse que en muchos casos no son nombres de marcas reconocidas en plaza.
Según Ledo, los valores van a ser constantes y marcarán precedente para los de otras áreas, tomando en cuenta que Florida es la cuna comercial más grande de la ciudad.
Bullrich ofrece un local de 400 m2 en Florida entre Paraguay y Córdoba, por un valor de 39.000 dólares.
Otro broker presente en Florida es Izrastzoff. Alfredo Mattioli, de la firma, informa que un local en venta en Florida al 100 se cotiza en 3600 dólares el m2, y puede llegar a más de US$ 13.000, al 900. Concluye que no es una zona muy buscada para instalar oficinas.


También, oficinas


Hay en Florida oferta de oficinas tipo A y B, en su gran mayoría de época y en buen estado, desde 50 m2 , tomando en cuenta edificios emblemáticos como Florida 537. Según Mónica de Hernández, de Baigún, existe una tendencia al regreso a oficinas en la calle Florida de aquellas firmas que emigraron a nuevos emprendimientos como Puerto Madero. Se trata de empresas con muchos empleados, en particular call centers, porque tienen gran rotación de personal y un costo de entrenamiento continuo. Esto se atribuye a la dificultad de transporte hacia otras zonas y a los altos costos de los almuerzos sin las opciones al paso que ofrece Florida. Baigún ofrece en esa arteria varios inmuebles en venta con renta asegurada (se encuentran alquilados con buenas garantías), a un precio promedio de 1500 dólares el metro cuadrado.

Bartolomé Vedia Olivera, 22 de octubre de 2007
Publicado en La Nación

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