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Cabildo y Juramento
Una esquina emblemática

Crece la demanda en este cruce comercial donde el porcentaje de ocupación de locales ha llegado al 97 por ciento

Buenos Aires tuvo en cada época una esquina emblemática. Ese honor correspondió en cierto momento a Corrientes y Esmeralda, inspiradora de El hombre que está solo y espera . Con el tiempo fue otra intersección, la de Santa Fe y Callao, la que se convirtió en el punto de cita obligado a la hora de ir de compras, o juntarse para tomar algo. Estos dos espacios han perdido mucho del brillo que gozaban hasta no hace tanto tiempo. Aunque todavía pujantes, se han visto obligadas a ceder el cetro a otras de más creciente prestigio comercial.
En este sentido, hoy son pocas las que pueden competir con la esquina de Cabildo y Juramento. Según indica Juan Cruz Beccar Varela, de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, en este cruce comercial y su zona inmediata de influencia el porcentaje de ocupación comercial ha llegado al 97%, aproximadamente.
Refiere, asimismo, que el valor promedio para este foco está en US$ 65 por m2. La mención de estas dos avenidas por separado carece de la fuerza que adquieren cuando se las pronuncia juntas. Cuando se habla de Cabildo y Juramento, se alude a una de las zonas más demandadas y cotizadas de la ciudad de Buenos Aires.
Entre las 10 y las 16 de un sábado cualquiera desfilan allí unas 45.000 personas. Entre los rubros que motorizan la demanda figura el de indumentaria, en especial ropa y zapatos.
También bancos, gastronomía, electrodomésticos, librerías, bazar y regalería. Beccar Varela observa, empero, que a medida que uno se aleja de esa zona empieza a notarse un poco más de vacancia.
Sin embargo, hay puntos cercanos a Cabildo y Juramento que tienen potencial para desarrollarse a futuro.
Entre ellos se destaca, afirma, el Paseo del Angel: "Un shopping al aire libre en el que se encuentran algunas marcas de primer nivel, mayormente de indumentaria y accesorios. A su vez encontramos una oferta gastronómica de buen nivel, y centros de atención al cliente de varias empresas de medicina prepaga".
El comprador de Paseo del Angel, refiere, es ABC1, mayormente residentes del barrio, y en gran parte gente que acude de los barrios cercanos, siempre descontando el alto poder adquisitivo de los transeúntes. En esta zona, la firma L. J. Ramos está comercializando un petit hotel, de unos 550 m2. Se está ofreciendo en el mercado en US$ 9500 más IVA. "Por sus características -comenta Beccar Varela- es ideal para marcas de primer nivel, ya sea de indumentaria o servicios."
El empresario confiesa que es difícil aventurar si aumentarán o no los valores en el transcurso del año, pero cree que la tendencia indica que se mantendrán iguales por lo menos durante los próximos meses.
De lo que no duda es que Cabildo y Juramento se ubica dentro de los cinco puntos comerciales más demandados de la ciudad.
En opinión de Martín Paredes, titular de la firma Paredes & Co. Brokers inmobiliarios, el auge de Cabildo y Juramento empezó a gestarse en los últimos 20 años.
"Se ha convertido -comenta- en una de las zonas más cotizadas y más buscadas por las marcas. En valores se aproxima a los de la calle Florida y la ocupación comercial es casi el 100%."
A modo de ejemplo, Paredes observa que un local estándar de 4 metros de frente por 20 metros de profundidad estaría en el orden de los 25.000 pesos.
Agrega que esta cotización se está extendiendo aceleradamente para el lado de la provincia pasando la avenida Congreso y para el lado del Centro tras la avenida Federico Lacroze. Paredes piensa que es posible que suban los valores en el transcurso del año: "Siempre que hay poca oferta y mucha demanda, los precios tienden a aumentar".

Demanda sostenida

Jorge Safar, de Oppel Inmuebles, ubica también la esquina de Cabildo y Juramento como una de las más cotizadas. "La ocupación de espacio -indica- es casi total y generalmente los locales que se desocupan se alquilan en muy poco tiempo. La demanda es sostenida y la oferta de espacios es escasa."
Agrega que sobre las 5 cuadras que conforman el principal foco comercial, la disponibilidad de locales es menor al 4% (sobre un total de 177 locales sólo hay vacíos 6).
Respecto de si habrá o no aumentos, Safar cree que los valores locativos seguirán acompañando como mínimo el aumento de la inflación. "Sin embargo -precisa- puede haber lugar para casos especiales donde el aumento sea mayor especialmente en función de aspectos tan importantes como disponibilidad, ubicación, tamaño del local, etcétera."
Según Safar, los valores sobre Cabildo pueden llegar a los US$ 80/100 el m2, en especial los de superficies chicas o intermedias. Una de las calles que en los últimos años se ha destacado por su desarrollo comercial es Vuelta de Obligado, que es la primera paralela a Cabildo en dirección al río. Otras calles que cuentan con un importante número de locales son Echeverría y La Pampa.

Fluir incesante de gente a cualquier hora del día

Shopping a cielo abierto

Hay que destacar que en la zona, en los últimos años también se han desarrollado edificios de oficinas. Otro aspecto para tener en cuenta es que se trata de un área de muy fácil acceso ya sea por subte, tren o colectivos. Con todo, uno de los principales temas pendientes que debería atenderse es la falta de estacionamiento en la zona. Dato curioso: dos de las esquinas de Cabildo y Juramento están ocupadas por quioscos. Los operadores coinciden en que el turismo no es allí el fuerte. El mercado local, observan, está constituido en su mayoría por mujeres, que pueden encontrar allí la más completa variedad de productos. Se trata también de una zona elegida por aquellos, no poco numerosos, que le escapan a los shoppings y prefieren la aventura de ir descubriendo vidrieras atractivas al aire libre. Cabildo y Juramento parece también un imán para los adolescentes de uno y otro sexo.

Un corredor comercial bien consolidado

Cabildo y Juramento es un corredor comercial bien consolidado. Según refiere Santiago Cardona, gerente comercial de Kantai Propiedades, los precios rondan los 100 dólares el metro cuadrado. "En Cabildo es más caro que en Juramento y el precio es todavía más alto cuando se trata de un local en cualquiera de las cuatro esquinas, ocupadas hoy por un bar con mesas en la calle, un banco, una farmacia y un maxiquiosco."
Desde siempre, la zona de Cabildo y Juramento se ha caracterizado por la abundancia de galerías comerciales. La moda de los shoppings no ha logrado mermar el atractivo de estos clásicos espacios de comercialización, transitados a diario por una multitud de clientes, especialmente mujeres. En ninguna de ellas se ven hoy locales desocupados, con la excepción de uno que otro espacio, como el que ofrece la firma Oppel en la Galería Río de la Plata, por un valor de 3500 pesos.
Por su parte, Christian Cester, gerente de Lepore Propiedades, comenta que en la zona "un local que se alquila en 10.000 pesos puede dar una renta del 7% anual". Otra característica de la zona es la imposibilidad de morirse de hambre, a menos que se tengan los bolsillos vacíos. Nadie que busque tomar un café o comer parrillada o pizza quedará defraudado. Toda demanda es satisfecha. Hay cines, disquerías, tiendas de artículos deportivos, librerías, cibercafés, juegos electrónicos, farmacias y supermercados con estacionamiento. La indumentaria es el rubro preferencial, especialmente en cuanto a cantidad de locales, aunque la mayoría se trata de locales intermedios. Dentro de este mismo rubro se destacan en especial algunas tiendas que han decidido tomar grandes superficies.
Un hecho que destacan los operadores es que las principales cadenas de electrodomésticos ocupan menos cantidad de locales, pero de dimensiones mucho más importantes que el resto de los rubros (llegan a tener casi 20 metros de vidriera), lo que provoca que se destaquen sobre el resto. Tampoco las necesidades espirituales son aquí desatendidas. Para eso basta acercarse a la parroquia de la Inmaculada Concepción, conocida como la Redonda de Belgrano, en la plaza Belgrano, donde los fines de semana funciona una feria artesanal de 150 puestos que ofrece bijouterie, carteras de cuero, accesorios en madera y cerámica, sahumerios. No es menos alta la oferta en museos y centros culturales.
Para los que gustan de aliviar su soledad con la contemplación de un desfile incesante de gente, no hay mejor lugar que Cabildo y Juramento.
La zona es transitada en general por público local que vive en Belgrano, gente que tal vez necesite comprar algo rápido y que prefiere llegar caminando hasta el foco comercial en lugar de tener que viajar hasta algún shopping.

Bartolomé Vedia Olivera, 18 de febrero de 2008
Publicado en La Nación