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Avenida 9 de Julio
La más ancha se renueva

Desarrollos hoteleros y de oficinas conforman hoy la fisonomía del mercado inmobiliario de esta gran arteria, desde Corrientes hacia Barracas

La avenida más amplia y soleada de Buenos Aires vive hoy un momento de verdadero auge inmobiliario, especialmente en la zona que se extiende desde el Obelisco hasta Constitución.
Tras un período de cierto letargo, se multiplican allí, a ritmo parejo, los proyectos de hotelería y oficinas.
"La imagen que los porteños tendrán de la avenida 9 de Julio en el bicentenario de la Revolución de Mayo será muy distinta de la de las últimas décadas", comenta Fernando Giménez Zapiola. socio gerente de Binswanger Giménez Zapiola.
Agrega que esta columna vertebral de Buenos Aires, que atraviesa en su largo recorrido Barrio Norte, Monserrat, San Telmo, Constitución y Barracas, ya no termina comercialmente en Corrientes, "ahora se extiende con enorme ímpetu hacia Barracas".
Según Giménez Zapiola, la revitalización de la zona sur de esta arteria es un fenómeno reciente
"Hace pocos años -refiere- algunos pioneros apostaron al resurgir de esta avenida y emprendieron importantes proyectos."
Al respecto, algunos ejemplos:
el traslado a partir de 1984 de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) a la nueva sede en Lima 717 e Independencia en distintas etapas. En 1994, asimismo, el estudio de Mario Roberto Alvarez y Asociados finalizó el edificio Pluspetrol en la calle Lima entre Belgrano y Moreno, que compitió por el Premio Década, que otorga la Universidad de Palermo. Otro importante proyecto y amplias superficies fue, además, el del edificio de oficinas World Trade Center, en Lima al 300.
"Poco a poco -afirma Giménez Zapiola- fueron apareciendo otros que siguieron el mismo camino, lo que dio lugar a un mayor movimiento hacia el Sur de la 9 de Julio, quizá contagiados por el resurgir de San Telmo y Puerto Madero." Lo cierto es que el ejemplo se repitió en Lima 101 con el Hotel Imperial Park.
En Bernardo de Irigoyen 432, entre avenida Belgrano y Venezuela, se ubicó el Hotel Grand Boulevard. En la cuadra siguiente, la firma Ariel del Plata desarrolló un edificio también con proyecto de Mario Roberto Alvarez.
En su opinión, uno de los emprendimientos que indican de mejor modo el auge de esta zona es el proyecto Moca, en Barracas, en la ex fábrica Bagley, avenida Montes de Oca entre Finochietto e Ituzaingó. Se trata de viviendas de distintos tamaños, casi totalmente vendidas, con más de 3000 metros cuadrados de parque, dos piscinas, un centro cultural y otras comodidades.
El emprendimiento, de 40.000 metros cuadrados, incluye 224 departamentos, dos piscinas (una climatizada y otra descubierta), un gimnasio y un cine. El desarrollo estuvo a cargo de la constructora Copelle, liderada por el grupo Lebensohn y Coasin; se usó como base la ex fábrica Bagley. Según Adrián Kaplansky, director de Copelle, ya se han vendido un 85% de las unidades.
En la misma manzana, Copelle desarrolla el proyecto Sur Central, complejo de oficinas de 13.500 metros cuadrados cubiertos con business center, auditorio, restobar y 4700 m2 de estacionamiento. También está en venta un terreno de 3700 metros cuadrados en la esquina de avenida Hornos e Ituzaingó, apto para la construcción de oficinas o viviendas.
"Quien decida invertir allí -comenta Giménez Zapiola- completará el desarrollo de esta manzana emblemática."
El emprendimiento Moca es ya una realidad y no está solo. A su vez, el entorno, donde abundan los proyectos de reciclado en las fábricas que muchas datan de principios del siglo XX, lo acompaña y fortalece.
Sobre las avenidas Montes de Oca y Herrera existen, asimismo, importantes proyectos de complejos residenciales y de oficinas como Solares de Montes de Oca (dos grandes torres de vivienda), Barracas Plaza (viviendas) y el multicolor edificio de oficinas Central Park, de 60.000 m2, que incluye oficinas, estudios y depósitos.

Plena expansión

Lima y Bernardo de Irigoyen albergan numerosos edificios de oficinas, hoteles, y poseen varios proyectos en desarrollo. Se pueden mencionar los siguientes ejemplos:

Proyecto Studio 9 (hotel u oficinas de primer nivel), en Bernardo de Irigoyen y México

Proyecto de oficinas en construcción, Bernardo de Irigoyen y Chile

Un terreno en venta apto para vivienda u oficina, Bernardo de Irigoyen y Carlos Calvo

Un edificio de oficinas recién terminado de más de 6000 m2 en Lima y México-

Un edificio de oficinas terminado de más de 6000 m2 en Lima y Alsina.

Un terreno adquirido por Raghsa apto para 14.000 m2 de construcción, Belgrano y 9 de Julio.

Un hotel para NH, en Cerrito y Perón.

Un terreno de 4000 m2 (27.000 m2 edificables) en Bartolomé Mitre y Cerrito

"Lo cierto es que hoy pueden contabilizarse unos 30 proyectos residenciales y de oficinas terminados o en desarrollo. Ya todo el mundo mira hacia el Sur", comenta Giménez Zapiola.

Nuevos proyectos para una de las zonas más transitadas del país

El mañana

Por su parte, Armando Pepe, presidente de la firma homónima, vislumbra también un buen futuro para el sector sur de la avenida 9 de Julio y su periferia: "Goza, sin duda, de una buena demanda, dada la gran movilidad y proximidad de la autopista".
El rubro que motoriza la demanda es el de las empresas de servicios y compañías de celulares. En cuanto al valor promedio de los alquileres de oficinas, refiere que, sin contar el Word Trade Center, que es el más caro en la zona (20/25 dólares por m2), el resto no supera los 15 dólares por metro cuadrado.
Pepe comercializa en estos momentos en Bernardo de Irigoyen un inmueble para oficinas de 380 pisos de 154 m2 por un valor de 6500 pesos mensuales más IVA.
Agrega que en las proximidades de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) están en obra edificios de departamentos chicos, se apunta al segmento de estudiantes y con buen éxito comercial.

Una arteria con oficinas y hoteles cuatro estrellas

Aunque algo desalentadora para los peatones perezosos, por el cuidado que demanda cruzarla, en comparación con otras avenidas, la 9 de Julio revolucionó (se inauguró en 1937) el tránsito porteño. Desde entonces, se gana a diario la gratitud de todos los que manejan y se benefician de esa amplitud que libera todo embotellamiento o aglomeración automotor.
En los últimos tiempos, el movimiento inmobiliario y comercial de la parte norte de la avenida 9 de Julio era superior al de la que va del Obelisco al Sur. Ahora, esta última empieza a brillar gracias a la tendencia creciente y sostenida de la hotelería, particularmente en hoteles 4 estrellas.
Para la zona, el mercado hotelero presenta un porcentaje de ocupación cercano al 70%. A esto hay que agregar la expansión del segmento de oficinas, debida en parte a los menores valores que se manejan en relación con otras zonas como Catalinas, Puerto Madero o Plaza Roma.
Eligen esta área empresas de servicios, comercio exterior, despachantes de aduana. Los operadores señalan que los que demandan oficinas muestran preferencia por la orientación este (la Oeste tiene el sol de tarde).
Según indica Matías Vinelli, de Vinelli Propiedades, una oficina media de 150 m2 cubiertos, tipo AA, con pisoducto, seguridad las 24 horas y aire frío-calor de regulación individual, está hoy en el orden de 20 dólares por m2 más gastos. En su opinión, no se esperan incrementos para el año próximo, ya que los valores están en una meseta. Según su juicio, la actual crisis deja ver su influencia en una mayor cantidad de metros disponibles respecto del año anterior, y en virtud de la tendencia a achicarse a la hora de renovar contratos.

Bartolomé de Vedia, 22 de diciembre de 2008
Publicado en La Nación