Como ser parte de TOP INMOBILIARIO ¡Publicación GRATUITA!
blog top

El encanto de vivir en un pasaje

El oeste de Buenos Aires mantiene algunos santuarios, de callecitas arboladas, glicinas y serenos pasajes adoquinados. Son el remanente de algunos barrios obreros municipales, construidos en la segunda década del siglo, y una interesante opción para la inversión inmobiliaria, incluso accesible si se presupuestan adecuadamente los costos.

La convivencia de casas originales y recicladas, no altera la estética de los barrios.

En ocasiones, el imperturbable y monótono damero de la Ciudad de Buenos Aires nos depara alguna sorpresa. En el centro, dos diagonales de perspectivas monumentales con el porteñísimo Obelisco como director de orquesta; algunas otras menos populares, un barrio de calles circulares en Parque Chas en donde nadie quiere entrar por miedo a quedarse girando eternamente, y otros remansos urbanos.

Si en cambio se va hacia el oeste de la ciudad, de pronto es posible encontrarse en medio de un laberinto de estrechas callecitas arboladas, con casas más o menos semejantes, y con nombres de plantas, aves o escritores. Déjese llevar un rato por el encanto de sus serenos pasajes adoquinados y sus verjas floridas de azahares o glicinas, y estará en presencia de alguno de los barrios obreros municipales construidos en la segunda década del siglo.

Un poco de historia

Hacia 1916, la situación de la vivienda obrera se había vuelto el eje del debate, debido a los informes de los higienistas referidos a las deplorables condiciones de vida de miles de familias hacinadas en conventillos e inquilinatos. En ese año, se sancionó la Ley Cafferata, que permitió, la creación de la Comisión Nacional de Casas Baratas, ente estatal dedicado a la promoción y construcción de viviendas para los sectores de menores recursos.

Como contraparte de lo realizado por esta Comisión, y ante las dificultades de financiamiento de sus obras, la Municipalidad firmó además un convenio con la Compañía de Construcciones Modernas, para la ejecución de 10.000 viviendas en el área de Buenos Aires. De este contrato, que se rescindió en 1926, quedaron como saldo unas 5.000 viviendas construídas en siete barrios: "Emilio Mitre"; "Nazca"; "Liniers"; "Varela"; "Bonorino"; "Segurola" y "Tellier".

Si bien la construcción es tradicional, se racionalizaron algunos elementos con las carpinterías.

Sin duda, el mayor atractivo que presentan es el intrincado laberinto de pasajes que los conforman, originado en la partición de la manzana tradicional en angostas (llamadas manzanas "tallarín") con el fin de lograr un mayor aprovechamiento de la tierra aún en vivienda individual. Faltaban aún mas de 25 años para que se dictara la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, y el status de "individual" o "colectiva" de la vivienda, determinaba además su posibilidad de venta o alquiler.

De esta división de la manzana, surgen parcelas de 8,66 x 8,66 mts., separadso a su vez por la misma distancia entre las líneas municipales. La altura de edificación y el reducido ancho de los pasajes determina junto con los árboles (que llegaron unos años después) un espacio urbano cálido y acogedor, alejado de los ruidos y la contaminación de las vías rápidas, que revaloriza la calidad de las casas, de por si codiciadas por sus amplias dimensiones y sus posibilidades de reciclaje.

El patio, que surge como un "remanente" de cada lote, no llega a constituirse en expansión de las casas, contribuyendo de este modo al uso del espacio público, como lugar de reunión de los mayores, que sacan sus sillas a la vereda en las tardes de verano, y de los juegos para los mas chicos, que pueden hacerlo con mayor seguridad. Se respira al caminar por estas callecitas, un sereno clima pueblerino.

Las casas "baratas"

La tipología arquitectónica retoma una idea que ya había sido ensayada por la Municipalidad en la "Colonia Obrera Parque Patricios", configurando duplex apareados en terrenos de dimensiones reducidas, aunque con la novedad tecnológica de incluir baño y cocina en el interior de la casa.

La planta baja tiene dos habitaciones de aproximadamente 4 x 4 mts., a un lado del pasillo de acceso, al otro lado del cual se ubican el baño y la cocina de exiguas dimensiones. En el piso superior hay otras dos habitaciones de medidas similars, que se suman a un pequeño cuarto ubicado a medio nivel en el desarrollo de la escalera. En ocasiones, la casa se ubica directamente sobre la línea municipal (Barrios Nazca y Varela), aunque por lo general un pequeño jardincito actua como fuelle entre las casas y la vereda.

Acceso tipo en viviendas con jardincito al frente.

En este sentido, las generosas superficies, la configuración interna de la casa, y los 4 metros de altura de sus habitaciones, permiten interesantes adaptaciones al uso que cada usuario desee darle.

Las reformas más usuales tienen que ver con los locales sanitarios, la ampliación de la pequeñísima cocina; la construcción de un baño en la planta alta (el mayor inconveniente de estas casas es la ubicación del baño en la planta baja), o direcatamente el cambio de uso de los locales, transformando una de las habitaciones de la planta baja en cocina-comedor y ampliando de este modo el baño de abajo.

Lamentablemente, los casos de reciclaje no siempre son respetuosos del entorno urbano, y los propietarios avanzan sobre los frentes de las casas, llegando a extremos tales en los que es imposible ver la unidad de la cuadra. En un porcentaje que oscila según el barrio entre un 15 % y un 30 %, las casas son directamente irreconocibles.

Una legislación muy relajada que no protege estos casos, y la falta de controles adecuados, ha permitido que en ocasiones se demuelan directamente las casas, para la construcción de una vivienda moderna, de locales comerciales, o de dos o más unidades en propiedad horizontal,pese a tratarse en todos los casos de distritos U3, que no permite más que mantenimiento de lo existente.

Posibilidad de inversión

A la hora de evaluar una compra, las casitas se convierten en una interesante posibilidad de inversión. Si bien el valor por m2 se situa entre un 5 % y 10 % por encima de construcciones comparables fuera del perímetro de los barrios (aumento motivado en el especial carácter de los pasajes, la buena calidad de construcción, y la posibailidad de reciclaje), las reducidad dimensiones de los lotes (entre 75 y 80 m2) mantienen los precios en un nivel muy accesible para aquellos que desean una alternativa intermedia entre un departamento y una casa.

En este sentido, las preferencias de los compradores se orientan en todos los barrios hacia las viviendas originales, en desmedro de las ya modificadas. En las primeras, habrá que evaluar detenidamente los costos del reciclaje, o de restauración - si se las desea conservar en su estado original - especialmente las reparaciones a efectuar en las instalaciones, que ya cumplieron su vida útil.

Y además, habrá que tener paciencia en la búsqueda, ya que por lo general, la rotación en estos barrios es baja. Los usuarios se manifiestan encariñados con la casa y con el barrio, y es muy usual encontrar que las habitan familias por varias generaciones.

Fachada original de una casa tipo. (Barrio Segurola)

Los nombres. Los pasajes.

En materia de nombres, cada barrio ofrece en sus pasajes, una cuota adicional de encanto. Aquellos que gusten de los pájaros, en Tellier encontrarán "El carpintero", "El zorzal", "El cardenal" y "El hornero", mientras que los amantes de los clásicos de nuestra literatura bien podrán hacerse una excursión literatio por "Amalia", "Facundo", "Las Bases", y "La cautiva" en el barrio Liniers.

Los escritores se entrecruzan en el laberinto de pasajes del Barrio Varela - Bonorino: "Perrault", "Ramón y Cajal", "Evaristo Carriego", "Cranwell" y "Robertson".

"El Delta", "El Ñandú", "El Litoral" y la "Gaceta de Buenos Aires", aparecen entre los adoquines del barrio Segurola, en tanto un rumor de árboles se nos regala con calles como "Urunday", "Las acacias", "Jacarandá" y "El sauce" en el barrio Nazca.

Pero el espíritu declaratorio encuentra su epítome en el barrio Emilio Mitre cuyos pasajes llevan los nada menores nombres de: "De las garantías", "De las artes", "Del progreso", "Del buen orden", "De las ciencias" y "Del comercio".

El arquitecto Villaveirán es investigador,integrante del Programa de Mantenimiento Habitacional con sede en la FADU - UBA
fevilla@data54.com

Fernando Villaveirán, Edición Nº 256 Julio / Agosto de 2001

Publicado en revista "Propiedad Horizontal", de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

Indice de Lugares

Abasto

Adrogué

Almagro

Barracas

Barrio Norte

Belgrano

Boedo

Caballito

Canning

Castelar

Chacarita

Coghlan

Colegiales

Congreso

Flores

General

Ituzaingó

La Lucila

Lomas de Zamora

Martínez

Mataderos

Microcentro

Monserrat

Munro

Nueva Pompeya

Nuñez

Olivos

Once

Palermo

Parque Avellaneda

Parque Chacabuco

Parque Chas

Parque Patricios

Puerto Madero

Quilmes

Recoleta

Retiro

Saavedra

San Isidro

San Nicolás

San Telmo

Tigre

Tribunales

Vicente López

Villa del Parque

Villa Devoto

Villa Urquiza

Zonas de Veraneo