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En el corazón de Buenos Aires

El mercado locatario del Obelisco y su periferia se mantiene estable, con precios que oscilan entre 20 y 40 dólares el m2
 

Con crisis o sin ella, la zona de la avenida 9 de Julio y Corrientes, con el eje en el Obelisco, es y será siempre el centro neurálgico de la vida porteña. Ningún punto de la ciudad la supera en cuanto a la multiplicidad de rubros comerciales: bares, restaurantes, locales de ropa, bancos, casas de cambio, maxiquioscos, teatros, cines y hoteles.
Los operadores coinciden en observar que la tendencia del mercado locatario en este cruce de avenidas es muy estable. Advierten, sí, que no hay gran cantidad de oferta, con excepción de algún local de gran superficie o alguno en su periferia de menor tamaño. Entre los rasgos más notorios señalan un incremento del mercado hotelero y cierta expansión del segmento de oficinas, debido en parte a los menores valores que se manejan en relación con otras zonas como Catalinas o Puerto Madero, con un predominio de empresas de servicios, comercio exterior o despachantes de Aduana.
En cuanto a los locales, el rubro predominante es el gastronómico con el 32% de ocupación, entre los cuales se incluyen bares, restaurantes, pizzerías, fast food, maxiquioscos; también locales de computación y telefonía que sirven para satisfacer la importante demanda de la zona. En segundo lugar le sigue el rubro indumentaria con el 21% (en particular, ropa de hombre; son escasos los de ropa para mujeres). Si se analiza la oferta cultural (teatros, librerías y disquerías) ronda el 17% sobre el total de locales del corredor.
En cuanto a los rubros encontramos, en primer lugar, que es el gastronómico el que lidera la presencia en cada cuadra. Por otro lado se puede observar una ligera tendencia de mayor presencia del rubro indumentaria en el tramo desde el Obelisco hacia la calle Florida, mientras que la oferta cultural se desarrolla con mayor intensidad en el sector comprendido entre el Obelisco y la calle Talcahuano.
Para Juan Pablo Gilardi, broker comercial de Toribio Achaval, el mercado se mantiene estable, aunque reconoce que la evolución de la rentabilidad en el último año no es muy alta, "debido a la retracción de las ventas por la época del año y la inquietante situación económica actual". Según su testimonio, los locales más buscados son las superficies intermedias (entre 50 y 150 m2) que aceptan mayor variedad de servicios. En cuanto a los precios, afirma que oscilan entre 20 y 40 dólares por m2, según las calles y su ubicación. "Los valores -comenta- se están reacomodando en virtud de su rentabilidad."
Para los próximos meses estima una baja de precios por m2 según la situación económica actual. "La zona -opina- se mantiene con el brillo de siempre; es todavía un lugar turístico por excelencia, por los teatros, cines y restaurantes de Lavalle peatonal y la calle Corrientes."
Según Fernando Giménez Zapiola, de Binswanger Giménez Zapiola, las propiedades comerciales de esta zona tienen en Buenos Aires una rentabilidad (alquiler anual) que va del 6 al 10 por ciento. "En esta zona -dice- los rubros más buscados son aquellos que responden a la demanda del público del Centro, caracterizado por su gran afluencia de gente de trabajo, de andar rápido."
Para dar un ejemplo menciona la firma Mc Donald´s, que en cuatro cuadras a la redonda tiene cuatro locales: Diagonal Norte y Carlos Pellegrini, Pellegrini y Lavalle, Lavalle y Suipacha, y Corrientes y Uruguay. En su opinión, los precios "no están bajando como algunos pronosticaron. Es posible que haya una baja de abril a septiembre, pero todo volverá a sus niveles normales cuando la crisis mundial cumpla su primer aniversario".
Son varios los locales ofertados para alquiler por Giménez Zapiola. Se pueden mencionar los siguientes ejemplos: uno en Pellegrini y Tucumán, con medidas de 6,5 x 17 m2 a un precio de 43 dólares el m2.
Otros en Pellegrini y Viamonte, de 5 x 24, a 92 dólares el m2; en Cerrito y Arenales, de 115 m2, por 37 dólares el m2, y en Lima y Alsina, de 6,5 x 17, también a 37 dólares el m2. "Por estos valores -dice- el precio de alquiler de planta baja se mantiene en el rango tradicional que oscila alrededor de los 35 dólares el m2 mensual."

Intensa vibración de un lugar de alto tránsito vehicular y peatonal



Corrientes y 9 de Julio, una esquina distinta a todas

Un informe de Agustín Alcoleas, de Colliers International, revela que sobre la avenida Corrientes entre Esmeralda y Talcahuano encontramos un stock total de 104 locales comerciales, de los cuales más del 96% permanecen ocupados. De los cuatro que se registraron desocupados, sólo un inmueble está disponible en alquiler, lo que representa una vacancia real menor al 1%. El stock de inmuebles se complementa con la presencia de tres galerías comerciales. La tasa de vacancia se mantiene estable respecto de febrero de 2008, momento en el que se ofrecían dos locales en alquiler que totalizaban 650 m². Según Alcoleas, los precios promedio de alquiler oscilan entre 25 y 35 dólares por metro cuadrado, dependiendo de su tamaño y ubicación. "Según cómo afecte al mercado la crisis financiera -reflexiona- es posible que los valores se ajusten en un 10% o 15% en los próximos meses."
Los locales más demandados son los de las esquinas, con frentes de más de 5 a 6 metros y con superficies de entre 150 y 200 m² de planta baja. Los operadores, en general, observan una mayor cantidad de locales vacíos que hace un año, pero no en una cantidad que genere una baja sensible de los precios. "Estos locales vacíos se encuentran, además, en las calles laterales y no en las avenidas importantes."
Para Horacio Mason, de Mason Propiedades, no hay duda de que se trata de una zona muy buscada, con una rentabilidad de un 10% anual. Mason comercializa un espacio de 220 m2 en Carlos Pellegrini y Tucumán por 33.000 pesos de alquiler.
Por su parte, Miguel Grehan, de L. J. Ramos Brokers Inmobiliaria, refiere que los precios de esta zona varían entre 20 y 40 dólares. Predominan, agrega, los locales de 200 m2 y los más buscados son los de 150 a 250 m2. Para los próximos meses aventura el pronóstico de que los valores tendrán un ajuste para abajo.
Advierte que este sector, como todos, sufre las consecuencias del mercado, con la consiguiente falta de consumo, un mal cuyo incremento temen los comerciantes. "Si la clase media deja de consumir caemos nosotros", comenta el dueño de un restaurante de la zona.

Bartolomé de Vedia, 16 de febrero de 2009
Publicado en La Nación

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