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Alquileres en Cabildo y Juramento
La tendencia es renegociar

Este eje comercial tiene alto nivel de ocupación y variedad de rubros. Sobresalen los de ropa, gastronomía, bancos y computación

Una de las avenidas más importantes de la Capital es Cabildo, que cuenta con un corredor de 500 metros de largo, desde La Pampa hasta Olazábal, con el eje puesto en la intersección con la avenida Juramento, en el barrio de Belgrano. Esta área se considera el principal foco comercial de la ciudad, según lo que comenta Iván de Achaval, presidente de la firma Achaval Cornejo: "Hoy supera a otros centros muy importantes como Corrientes y Florida, y al de Santa Fe y Callao, por eso nadie quiere abandonar su local y ante la recesión tratan de renegociar los alquileres". Todas las grandes marcas nacionales e internacionales tienen presencia en la zona, por lo que el mismo operador inmobiliario agrega: "Hasta las grandes marcas, si es necesario rebajan los precios por la crisis, optan por cambiar de nombres para ofrecer otros productos propios de calidad inferior, pero se quedan en el lugar".
Los rubros son variados: desde textiles, donde se ubican todas las primeras marcas con sus grandes cadenas -incluso con su casa matriz en la zona-, deportivos con megastores hasta de computación y telefonía, más las principales entidades financieras y bancarias. A esta perspectiva se le agregan las casas de electrodomésticos, también locales gastronómicos y esparcimiento, lo que le otorga una incesante e innumerable circulación de miles de personas a diario, de distinto target y poder adquisitivo. Muchos son vecinos de la zona, pero son más los que llegan desde otros sectores tentados por la variedad de productos, servicios, calidad y precios.
Entonces, "los locales que predominan son grandes y tienen muy poca rotación de alquiler, siendo las ventas de éstos prácticamente inexistentes", opina Gustavo Abascal, titular de la firma homónima. Al respecto, coincide el comentario de Juan Pablo Gilardi, broker de la firma Toribio Achaval: "Ultimamente, no se refleja mayor crecimiento a causa de la recesión, con operaciones de alquiler y ventas muy tranquilas; es más, aquellos a los que se les vence el contrato buscan llegar a un acuerdo con los propietarios para que no aumente el importe, y en varios casos hasta solicitan rebajas para poder renovarlo".
Mientras tanto, Pablo Vivot, gerente de la División Retail de la firma L.J. Ramos, sostiene: "El foco comercial está consolidado, explotado y desarrollado al máximo de su crecimiento geográfico; no vemos, en tiempo inmediato, la posibilidad de ampliación del mismo". Al igual que los especialistas anteriores, Vivot expresa: "En cuanto al mercado de alquileres, está empezando a aumentar la oferta; pero no hay espacios en este momento para la venta". La excepción es un local en una galería de Cabildo al 2200, casi a dos cuadras de Juramento, con una superficie cubierta de 12 m2, en muy buen estado pese a los 30 años de antigüedad, que está en venta en 29.500 dólares, más $ 119 pesos de expensas.
Justamente, lo que se nota es un paulatino crecimiento en calles adyacentes o aledañas a las avenidas Cabildo y Juramento, con valores que oscilan en un 40% menos de lo que se puede cotizar en ese excepcional polo comercial. Valores que también difieren según la amplitud del local, el frente, los años de construcción y demás características particulares y fundamentalmente por la ubicación. Se sabe que el que está en una esquina es más costoso que el que se ubica a mitad de cuadra. Incluso, influye la acera en la que esté ubicado, porque hay calles en las que circula mayor cantidad de gente en una vereda que en otra. Además, Juan Pablo Gilardi cuenta, a modo de ejemplo: "Un local que esté en venta para rentarlo puede tener una variación de entre 3000 a 5000 dólares el m2 de acuerdo a la ubicación, a mitad de cuadra o en la esquina, próximo al núcleo comercial del que se habla, ya que a medida que nos alejamos del lugar los valores disminuyen; tal es el caso de uno ubicado en La Pampa y Moldes, que se cotiza a 2500 dólares el m2".

En cuanto a los alquileres, guardan similitud con lo anterior referido a las ventas. Según las estadísticas de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, desde 2005 hasta la fecha para alquilar un local en la más inmediata aproximación a Cabildo y Juramento hay que tener en cuenta un costo del metro cuadrado de 65 dólares, que es el valor histórico más alto que se alcanzó en este lugar. Lo que es coincidente con el desarrollo que se mantuvo en los últimos años, con lo que supera los 54 dólares de 2000, que a partir de ese año comenzó a declinar a raíz del fuerte período de recesión que soportó el país, y llegó a su cotización más baja en 2002 cuando el metro cuadrado se calculaba en 14 dólares. A partir del año siguiente, con el resurgimiento de la actividad comercial y, por ende, de la facturación, los valores iniciaron la escala ascendente, a la que llegó por estos días, en los que se tienen que reacomodar a causa de un nuevo ciclo crítico. Un último relevamiento realizado hace pocos días concluyó que en los valores de locación comercial hubo una baja de 5 dólares, de 65 pasó a 60 el m2.
En tanto, Juan Pablo Gilardi manifiesta: "En las calles adyacentes, los alquileres poseen valores que rondan entre un 30% y un 40% menos, lo mismo que a unas cuadras distantes por la propia Cabildo; al 1500 se encuentra un negocio de 15 metros de vidriera, con una superficie cubierta de 300 m2, que cuesta 50 dólares el m2". El broker de Toribio Achaval refiere: "Estos valores tienden a bajar un 20% en la renegociación de los contratos, tanto en los que están vigentes como en los que tienen que renovarse, y si se da el caso de que en la renovación hay algún tipo de incremento se convienen acuerdos para abonar la diferencia".
Por otra parte, a consecuencia de un relevamiento realizado por Colliers International, que tiene en cuenta las nueve cuadras comerciales principales de avenida Cabildo, entre Virrey del Pino y Monroe, con el centro en el cruce con Juramento, se encuentra en stock un total de 312 locales comerciales, de los cuales el 94,87% permanecen ocupados.
Marcelo Zuliani, director comercial de la firma, con respecto a la oferta informa: "De los 16 locales cerrados, nueve se encuentran disponibles en alquiler, lo que representa una oferta del 2,27%. La tasa de vacancia muestra una tendencia a la suba provocada por la baja en el consumo, relacionado directamente con la crisis económica que transita el país". A la vez, el operador señala: "En esa cantidad de comercios en actividad, el rubro predominante es el de indumentaria y accesorios, con el 61%. En segundo lugar está el rubro hogar, que incluye bazares, electrodomésticos, casas de decoración y electrónica, que registran un 10%".
Concluye Pablo Vivot: "Creo que como todo foco comercial, en la actualidad se advierte una baja en la facturación, por eso se espera que se renegocien los valores de alquiler en los próximos meses, porque las empresas no podrán mantener los precios en aquellos locales que cuyos alquileres superen los porcentajes admitidos en cuanto a la relación alquiler-facturación".

Historia y curiosidades

La avenida Cabildo, que como continuación de la avenida Santa Fe, se extiende 5 km desde la avenida Dorrego, en Palermo, hasta la avenida General Paz, limite con la provincia de Buenos Aires, donde continúa su trazado con el nombre de avenida Maipú, con doble sentido de circulación, tiene sus orígenes en la época del virreinato cuando se la llamó Camino Real, por ser el camino de las carretas hacia el Norte.
Su delineación inicial le fue confiada al agrimensor portugués José Custodio de Sa y Faria. Luego de su primera denominación pasó a ser 25 de Mayo y su nombre actual lo recibió el 27 de noviembre de 1893 por una ordenanza municipal en homenaje a aquella institución política que recibimos como herencia de la cultura hispánica. En 1821 fueron suprimidos los cabildos por el gobierno del general Martín Rodríguez. Sobre fines del siglo XIX, se logró la apertura total de esta arteria cuando se vendieron los terrenos de Don Pedro Medrano, desde Juramento hasta la General Paz. Al margen del gran polo comercial que caracteriza la intersección de Cabildo y Juramento, esta esquina se destaca por un mural de 11 metros de largo por 3,40 metros de alto realizado por el artista Daniel Paz, que relata: "Fue realizado al seco, con pintura de exteriores, de distintos colores, sobre la pared del bar Cinema".

23 de marzo de 2009
Publicado en La Nación