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Reconquista
Trabajar en la peatonal

En la remodelada calle de la City porteña, los valores de alquiler de oficinas parten de los 10 a 12 dólares el m2
 

La nueva imagen de la calle Reconquista, convertida ahora en peatonal, puede influir positivamente en el mercado del retail, beneficiado por la mayor circulación peatonal y el embellecimiento general del espacio público.
En lo que respecta a las oficinas, si bien el impacto también es positivo, el beneficio será a mediano plazo, debido al menor movimiento de demanda de metros cuadrados producto de la crisis general que estamos atravesando. El rubro predominante es el relacionado con la actividad financiera, que usualmente ocupa grandes superficies o edificios completos en el caso de entidades bancarias. Otros rubros son escribanías, estudios de abogados y empresas de turismo.
"El cambio es muy positivo -opina Gonzalo Armendáriz, de la firma Javier Lobo-. Hoy la calle se muestra mucho más atractiva.".
Considera que ello abre buenas perspectivas, aunque eso no impide que en estos momentos su rentabilidad se halle estancada debido a la crisis. Según su testimonio el precio promedio ronda los 16 a 17 dólares el metro cuadrado. Predominan los edificios clase B con plantas de superficies que raramente superan los 300 m2.
El mayor porcentaje se centra en superficies que van desde los 100 a los 200 m2. Según refiere Juan Pablo Gutiérrez, de Colliers International, el precio de alquiler en oferta puede variar entre los 10 y 12 dólares el m2 hasta los 20, dependiendo del tipo de edificio y el estado general de la planta. Los valores en venta están entre los 1000 y los 2200 dólares el m2. "Las proyecciones en la evolución de precios para los próximos meses -comenta- indican que habrá un sinceramiento de precios con curvas que tienden a la baja.
Sin embargo, en el mediano plazo, y descontando una recuperación futura de la actividad comercial, la tendencia será a la recuperación y aumento de los valores."
Respecto de las operaciones de venta, señala que en esta calle las pocas operaciones realizadas "han defendido muy bien el valor de realización; incluso en algunos casos han subido respecto del año anterior."
Comenta que no hay mucho reciclaje de edificios de oficinas ya que la mayoría son de multipropietarios y es más complicado acordar decisiones de este tipo.
"Existe -informa- un proyecto muy importante en la esquina de Reconquista y avenida Córdoba que sin duda le dará otra entidad a esta zona del microcentro."


Incidencia

En opinión de Jorge Safar, de Oppel Inmuebles, la conversión a peatonal "no ha impactado todavía significativamente sobre el mercado de oficinas, pero es muy probable que con el paso del tiempo incida positivamente en lo valores".
"El mercado -agrega- se encuentra estable, con buen nivel de ocupación, aunque comparado con el año anterior, se puede observar algo mas de vacancia."
El tope de valores, detalla, se encuentra en oficinas antiguas de gran categoría y en excelente estado o las modernas categorizadas AAA. En dichos casos los valores generalmente están encuadrados en el rango que va de los 22 a 27 dólares por m2. Es difícil encontrar valores por debajo de los 8 a 10 dólares por m2 en buen estado de conservación.
Por su parte, Iván Jackson, de L.J. Ramos, comenta que los principales cambios están referidos a una mejor acústica dentro de las oficinas (por la falta de tránsito) dato que no es menor si se tiene en cuenta que se trata en general de edificios de más de 20 años que no cuentan con doble vidrio o aislaciones acústicas más modernas, mejor acceso peatonal y mejor imagen de los edificios. En cuanto a los valores señala que están entre los 10 y 15 dólares por m2, más IVA y gastos.
Para Carlos Travieso, de Baigún, la situación es de una oferta moderada, con una tendencia a tener más vacancia en unidades medianas y medianas grandes.
Refiere que en las calles de la City porteña, en general, el precio es de entre 10 y 15 dólares, promedio, con algunas unidades de US$ 20 o más. En venta, las cotizaciones van desde 1200 a 1500 dólares el m2, con algunas unidades de 1800 o más.
Para Santiago Cardona, gerente de la división comercial de Kantai, el cambio de la calle Reconquista mejoró estéticamente la zona y les dio una mayor demanda a los locales, sobre todo de gastronomía, pero no ha influido en general en los valores de alquiler y venta de oficinas.
Según su testimonio, los valores de alquiler por metro cuadrado oscilan entre US$ 15 y 20 más gastos de expensas e impuestos. En venta, donde son escasas las ofertas, se valúan entre US$ 1000 y 1500 el m2, tomando como base una oficina en buenas condiciones de mantenimiento. Piensa que los valores tanto de alquiler como venta se mantendrán estables por los próximos 12 meses.
Su firma vendió una oficina allí, de 350 m2 de superficie, en un valor de US$ 1500 el m2.
Por su parte, Fernando Ledo, de Bullrich SA, observa que Recoquista siempre fue un ámbito de espacios de trabajo de clase B. "Allí -dice- la rentabilidad siempre ha sido estándar ya que las características de las oficinas situadas en esa calle no son de primera categoría."
"Los valores -afirma- van desde los US$ 8 por m2 hasta 15 o 17. Varían mucho según el estado." Bullrich realizó últimamente una operación en Reconquista 1088, con 650 m2, por US$ 9750 mensuales.
Según Armando Pepe, fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina, hay demanda retenida tanto en alquiler como en compra de oficinas. Los precios, afirma, están amesetados sin variantes tanto en alquiler como en compra: "El metro cuadrado en venta de acuerdo a la categoría del edificio está entre US$ 1500 y 2500, en alquiler entre US$ 15 y 25. La búsqueda de espacios apunta a los 1.500 y 6.000 metros cuadrados.
Para Iuri Izrastzoff (h.), de la firma homónima, hay en la City una tendencia a la baja de valores. "Son inferiores a los del año pasado. Las que más bajaron son las Triple A."

La calle de los bancos y entidades financieras, libre de automóviles


Espacios reciclados para usos variados

En la calle Reconquista encontramos oficinas categoría B y en algunos casos A. Se trata, en general, de edificios entre medianeras, de antigüedad variada. Hay allí inmuebles de más de 40 años de 5 pisos de altura junto a otros modernos de más de 10 pisos. En las PB predominan los locales comerciales, mayormente gastronómicos.
Este, junto con la hotelería, son los rubros del mercado inmobiliario donde la reconversión de la calle Reconquista impacta directamente. Los rubros de las empresas ocupantes de las oficinas son variados: hay empresas de servicios, software, telefonía, estudios de profesionales y entidades financieras.
En general las oficinas que predominan son de la misma tipología que suele encontrarse en toda la zona del microcentro. La mayoría tienen trabajos importantes de reciclado. Los metrajes que más abundan son los de entre 100 y 200 m2, sin contar los edificios corporativos, los bancos, o las compañías de seguros.
Los edificios nuevos son pocos. Según comentan los operadores, las características edilicias limitan mucho la posibilidad de situar un piso técnico por lo que los usos son limitados. La superficie más demandada está, en general, entre 150 y 400 m2, liderados por empresas de servicios, estudios, tecnología comercial es de Retco & H y Baci Propiedades.

Bartolomé Vedia Olivera, 20 de julio de 2009
Publicado en La Nación

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