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Siempre Miami

Los operadores aseguran que los precios bajos de la crisis hipotecaria impulsan la compra de departamentos
 

A paso lento, Miami comienza a recuperarse de la grave crisis económica e hipotecaria que empezó hace poco más de un año. Actualmente, el mercado inmobiliario está incrementando sus ventas: en el primer trimestre de 2009 aumentaron un 72% respecto del mismo período de 2008, informó la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Gran Miami.
Existen algunas razones para afirmar que la situación está cambiando. Entre ellas, la reducción del stock de viviendas que las famosas hipotecas impagas subprime dejaron en manos de los bancos, donde las propiedades fueron subastadas. También el descenso del precio de la vivienda, sumado a la debilidad del dólar, que ha creado un mercado muy atractivo para los compradores extranjeros, lo que ha llevado a un alto porcentaje de transacciones de clientes internacionales.
Además se puede destacar el importante mercado de la vivienda de lujo, que ha mantenido sus compradores debido a la baja de precio de las propiedades exclusivas hasta un 50 por ciento. Los clientes compradores proceden, mayoritariamente, de Estados Unidos, Canadá, Europa y América latina.


Signos positivos

Sergio Soldati, director de la inmobiliaria homónima y de Fortune International, dice: "Hoy es el mejor momento para hacer una inversión en Miami, ya que los índices de precios y el mercado muestran signos de recuperación. La última medición realizada a mayo de 2009 dice que la caída mensual fue de sólo 0,8%, aunque a la fecha los precios se están recuperando. En Fortune International hemos visto durante julio y agosto varios proyectos que han comenzado a incrementar los precios, como The Ivy, 1060 Brickell, entre otros".
Soldati sostiene que este mercado constituye hoy una oportunidad única para inversores. Apunta que los precios han bajado en promedio un 50% desde el pico de valores registrado de 2006, estando hoy a los mismos niveles de fines de 2002. Sin embargo -cree- estas bajas son aún mayores en proyectos cuyos desarrolladores han tenido problemas para cancelar sus créditos con los bancos y han tenido que salir a vender obligados.


En la playa, más caro

En cuanto a las distintas áreas de la principal ciudad de Florida -aclara el broker-, las localidades sobre la playa tienen precios que aproximadamente duplican los del área de Brickell y Downtown. "Podemos pensar que una unidad a estrenar con cochera en buena ubicación en Brickell Avenue puede rondar los 1940 y 2700 dólares por m2", ejemplifica.
Según el directivo de Fortune, hoy un inversor podría obtener una renta por alquiler bruta cercana al 8 o 9% de su inversión, y luego de pagar gastos tendría una renta neta del 3 al 5% anual. Adicionalmente, en un lapso de entre 3 y 4 años podría desprenderse del bien obteniendo una ganancia por apreciación del mismo no menor al 50%. "Consideramos que es una inversión sencilla y con gran seguridad jurídica. Los costos de cerrar una operación rondan el 2% de gasto de escrituración."
En la misma sintonía, Antonio Aguirre, de RE/MAX Total, especialista en el mercado de Miami, responde: "Hoy es el momento de comprar en Florida. Según los índices de venta van cinco meses consecutivos de crecimiento en el número de propiedades con contrato para la venta. Pending Home Sales es el estado cuando a una propiedad le ingresa un contrato, pero todavía no escrituró. Algo así como una reserva conformada de la Argentina. Esto no había ocurrido en los últimos seis años. Es un punto de inflexión donde, a pesar de que nadie tenga la certeza, se piensa que ya se ha tocado el fondo de la curva y el mercado empezará a crecer. Compradores de todas partes del mundo traen capitales a este mercado para adquirir propiedades de todo tipo. Desde particulares que compran departamentos de 50.000 dólares hasta empresas o grupos económicos que buscan oficinas", explica.


Más ritmo

Para Aguirre, las zonas de mayor movimiento son "Miami Beach, Sunny Isles, Bal Harbour, Key Biscayne, Weston y Doral en Dade County. En Broward el lugar más pretendido es Weston, al oeste de Fort Lauderdale, aunque muchos argentinos compran en Hollywood, Florida. Hemos vendido propiedades comerciales de 3.500.000 dólares en un edificio de oficinas hasta departamentos de un dormitorio en Broward, en 50.000 dólares. Se habla de departamentos que bajaron mucho más, pero esto es cuando se toma el valor más alto que se había solicitado. No es lo mismo que el precio en que se vendió", aclara.
Los conocedores comentan que el valor del metro cuadrado depende mucho de la zona y la calidad. Una propiedad en Homestead puede venderse en 500 dólares.
Sin embargo, un departamento en el Continuum en South Beach puede estar en los 10.000 dólares el metro cuadrado.
Roberto Wolff, director internacional de la constructora Coscan Homes, una de las compañías de desarrollo inmobiliario más grandes del Estado de Florida, con más de 30 años en el mercado, comenta: "La baja terminó, pero por ahora los precios no subirán, ya que para eso debe venderse el gran stock que hay, algo que demandará al menos dos años".
Las zonas que están en recuperación son Bal Harbour, South Beach, Aventura, muy buscada por los argentinos por el shopping y porque es muy segura. "Sus compras en promedio rondan los 400.000 a 500.000 dólares en proyectos como The Point. Ahora se interesan por zonas como Brickell, donde se construyeron los nuevos teatros. Hace un año comercializábamos departamentos en 450.000 dólares que hoy se vende en 214.000, es decir un promedio de 2300 dólares el metro cuadrado."



En baja

Coincide con otras opiniones en que los valores se redujeron a la mitad. "El que no los bajó lo tendrá que hacer si quiere vender. Además existen compradores de todas partes del mundo. Tenemos muy buenos emprendimientos, algunos realizados por el reconocido arquitecto uruguayo Carlos Ott, como Artech o Jade Ocean. Las operaciones, al revés de lo que sucedía antes, se realizan hoy en un 95% al contado. Hay unidades por debajo de los 1800 dólares, sin buenas ubicaciones. Por el contrario, en Bal Harbour, un punto muy cotizado y con proyectos lujosos, se comercializa el metro cuadrado entre 10.000 y 12.000 dólares", finaliza Wolff.


Orlando

Según lo que informan las oficinas de RE/MAX en Orlando, en la actualidad la zona ofrece buenas oportunidades para invertir en inmuebles, pues es posible encontrar casas, departamentos y lujosos condominios con buenas facilidades de pago.
Muchas constructoras ofrecen sus proyectos con pequeñas cuotas iniciales y financian hasta un 70% para los extranjeros a 30 años. Algunos inversionistas compran unidades, las ocupan en sus temporadas vacacionales y cuando no las usan, las alquilan ganando una atractiva renta durante el resto del año.
En esta ciudad, las propiedades han bajado aproximadamente un 42% respecto de su precio original.


Según las zonas

Brickell / Downtown

  • 1060 Brickell : 95% vendido
  • 500 Brickell : desde US$ 212.000
  • Mint : próximo lanzamiento

Aventura

  • Artech : proyecto de Carlos Ott, desde US$ 205.000

Bal Harbour

  • Harbour House : desde US$ 250.000 Sunny Isles
  • Jade Beach: un proyecto de Carlos Ott, desde US$ 650.000
  • Jade Ocean: un proyecto de Carlos Ott; próximo lanzamiento
  • Trump Towers: desde US$ 450.000

Juan Fernández Mugica, 15 de agosto de 2009
Publicado en La Nación

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