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Puerto Madero
Más locales en el lado este

Esta zona se consolida con variedad de rubros y nuevos espacios listos para estrenar; promedian los 40 m2
 

A escasos minutos a pie de la City porteña, basta cruzar la avenida Madero para ingresar en este distinguido sector de la ciudad compuesto de 16 dársenas y cuatro diques, que durante mucho tiempo estuvieron en estado casi de abandono.
Al margen del crecimiento residencial, el área comercial también pisa fuerte y se suma para aportar variedad de rubros a quienes eligieron este barrio como lugar de residencia.
El conjunto edilicio único ocupa una franja que se extiende entre las avenidas Brasil y Córdoba. Diferentes especialistas analizan las principales características del sector este, al que se accede desde la ciudad cruzando los diques, donde alrededor del eje comercial de la avenida Juana Manso se levantaron torres de departamentos, hoteles cinco estrellas y numerosos locales de diseño, restaurantes, enotecas, bares y discotecas.
Según los especialistas, aún falta cuadrados, razón por la cual un 40 por ciento de los locales hoy continúan vacíos a pesar de haber público de paso, gran cantidad de oficinas y gente que reside permanentemente. Esto se debe también a que sólo algunos rubros específicos pueden resistir los valores de las locaciones.
Generalmente los contratos son en dólares, y hasta principios de este año se escalonaban en dólares con aumentos de entre 5 y 10 por ciento anual. A partir de 2009, con la recesión mundial y los problemas locales, la demanda cedió y empezaron a liberar espacios, lo que generó más oferta.
Los plazos que se manejan son de tres años, con prórrogas de hasta dos más, o directamente por cinco años. Las actualizaciones y prórrogas son moneda corriente porque nadie quiere quedar afuera. En algunos casos específicos hay llave, pero no es lo más común.


Poca vacancia

Para Enrique Caubarrere, gerente de la Sucursal Puerto Madero de Toribio Achaval SA, a diferencia del sector oeste, en el Este no sólo se desarrolla la gastronomía, sino que existe una mayor participación de locales de diferentes rubros, como del sector automotor, bancos, servicios, indumentaria, salud y belleza; deportes, servicios financieros, turismo, arte, por ejemplo. Los locales están presentes en la mayoría de los edificios, salvo en algunos complejos de torres especiales, que no los admiten en sus reglamentos.
"Dado que algunos locales se entregaron en estos últimos meses, existe muy poca vacancia sobre la avenida Juana Manso, mientras que se ven locales desocupados sobre las calles transversales o sobre Aimé Painé -frente a las plazas-, en los que cuesta un poco más su colocación", señala Caubarrere.
Añade: "La ocupación fue gradual, pero sostenida en los últimos años a medida que finalizaron las obras de los edificios."
Para Fernando Ledo, gerente comercial de Inmobiliaria Bullrich, los valores locativos en el ala este de Puerto Madero difieren mucho según el dique, el edificio y las terminaciones; en su gran mayoría están entre 28 y 35 dólares el metro cuadrado.
En cambio, según el testimonio de Guillermo Rivanera, vicepresidente de Tizado Propiedades, la variación es algo más baja, entre 20 y 30 dólares el m2.
"En general, los valores son homogéneos. Sobre el dique 2, los precios pueden ser más elevados, porque es uno de los que están más consolidados", asegura.



En marcha

Este singular proceso expansivo viene de la mano del crecimiento demográfico del barrio. Actualmente residen en la zona unas 13.500 personas, mientras que desarrollan sus actividades comerciales, culturales y universitarias cerca de 40.000, a las que hay que sumar el personal de YPF-Repsol, que inauguró este año su edificio corporativo (75.000 m2); se calcula que ocupa en total más de 2000 personas. Según el gerente de Toribio Achával, las zonas de mayor dificultad de colocación de locales son las que están frente a las plazas.
Una es la que está ubicada en el dique IV sobre la avenida Juana Manso, frente al campo de deportes del Colegio Nacional de Buenos Aires; la otra, en el dique III, frente al parque Mujeres Argentinas, y la tercera sobre la calle Aimé Painé, frente al parque Micaela Bastidas, dado que son zonas de menor circulación de público.
A su vez, donde se advierte mayor circulación es sobre los corredores de Olga Cossettini y Pierina Dealessi, en los diques II, III y IV, sobre todo los que están frentes a los espejos de agua en el dique IV, cuyo atractivo son las marinas, y en el dique III, frente al Puente de la Mujer.
Uno de los lugares por donde más se circula es la avenida Juana Manso, uno de los ejes del lado este, donde se han instalado la mayor cantidad de edificios residenciales y las principales torres con un nivel de ocupación que va creciendo sostenidamente.
"Los valores de los locales crecieron de 2005 a 2007 en forma sostenida, hasta alcanzar precios de 35 a 40 dólares el metro cuadrado. En 2008, con las crisis sucesivas que se han suscitado en nuestro país, la demanda se frenó, congelando los valores entre 30 y 35 dólares el m2, y en lo que va de 2009, pero algunas operaciones se concretan en el orden de 30 a 32 dólares el m2", explica Caubarrere.
Según Fernando Ledo, de Bullrich, Puerto Madero se divide comercialmente en dos o tres sectores bien marcados: aquellos de alto target -en su mayoría locales de marcas premium, instaladas allí porque suma un verdadero plus como imagen, y a veces son casos de locales modelo- y los de target medio, como gastronomía, mini markets y servicios. "En general, son espacios de 100 a 200 metros cuadrados, y algunos por arriba de los 350 m2", asegura.


Lo que viene

Entre las novedades, se está edificando un shopping sobre Juana Manso, a la altura del Puente de la Mujer, en el dique III.
También cabe destacar que hay algunos proyectos de retail por desarrollar sobre los espejos de agua de los diques II y III; el proyecto de Faena de Norman Foster -que será único por su diseño y características-, y el complejo Zencity, en el dique I.
"La verdad -opina Caubarrere- es que Puerto Madero no para de sorprender: se suceden las crisis y sigue para adelante. Participamos de este mercado desde su nacimiento, en 1992, cuando se hablaba de que este lugar sería sólo una moda y como tal se discutía su futuro".
"Pasaron una a una todas las crisis que hemos padecido y sin embargo el barrio más joven de Buenos Aires permanes como un baluarte que siempre defendió sus valores y las obras siguen en marcha", concluye Caubarrere.

Alejandro Rapetti, 31 de agosto de 2009
Publicado en La Nación

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