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9 de Julio
Vivir en la 9 de Julio

Amplia y luminosa, esta clásica y trajinada arteria mantiene vigente una demanda que cambia sus exigencias según los tramos de su recorrido
 

Los que viven sobre la avenida más ancha del mundo gozan de ventajas obvias: vista amplia, mucha luz, buenos accesos y -para quien trabaja en el Centro- la posibilidad de ir caminando a su trabajo.
Además, aunque no lo perciban los que la cruzan a diario a toda prisa, esta arteria se destaca por la variedad de edificios de categoría, ya sea antiguos o modernos, especialmente en el tramo que abarca de Santa Fe a Libertador.
Durante muchos años se ha asociado la 9 de julio con un destino comercial o para oficinas, y a pesar de que empezó a engalanarse poco a poco con una hermosa fila de árboles de distintas especies, no es de las avenidas más buscadas en el momento de elegir la casa propia. Tampoco ha habido demasiadas construcciones de edificios destinadas a ese último fin, y sí en cambio se construyeron varios hoteles y edificios comerciales.
Sin embargo, en los últimos años ha crecido la tendencia por parte de un público medio para arriba, a mirar con otros ojos la idea de afincarse en el tramo de esta avenida (la línea comprendida entre la avenida Santa Fe y el Bajo).
Según observa Roberto Paredes, presidente de Paredes Group, eso se debe al mejoramiento que ha tenido la arteria con la importante reforma realizada hace varios años, y que tentó a aquellas personas que gustan de espacios abiertos para vivienda, con precios menos costosos que los de otras clásicas avenidas amplias como Libertador o Figueroa Alcorta, por los altísimos costos del m².
No ocurre lo mismo, dice Paredes, con otras franjas de la avenida, como la que va desde Marcelo T. de Alvear hasta Constitución, y en especial la zona de Obelisco y aledañas, por el embotellamiento vehicular o la falta de suficientes espacios de estacionamiento.
Los valores de las viviendas en la zona siguen la suerte del mercado inmobiliario en general. En el caso de las usadas, tomando una media general, oscilan aproximadamente entre los 1000 dólares el m² y 3000 en la zona del edificio conocido como Rulero, en la esquina de Avenida del Libertador.
Respecto de los terrenos, Paredes dice que hay pocos disponibles como para que se pueda establecer una tendencia.
"No podemos -afirma el operador- hablar de zona residencial en el caso de esta arteria; a lo sumo podemos declararla como una zona emergente importante de los últimos 20 a 30 años en constante evolución."
Los precios de alquiler, refiere, están entre 3000 y 4000 pesos mensuales. En cuanto a la venta, los valores oscilan entre 1000 y 3000 dólares el m², según la tipología del inmueble (metraje, tema amenities, nivel de construcción y lugar de edificación).

Tramo cotizado

Uno de los sectores más atractivos de la avenida es el que abarca de la avenida Santa Fe al Bajo, en la Avenida del Libertador. También es el tramo más cotizado, donde se advierte un conjunto arquitectónico de calidad, que busca especialmente la demanda con mayor poder adquisitivo. Así lo explica Fernando Cancel, presidente de Kantai SA. "Muchos de esos edificios que miran a la 9 de Julio se caracterizan por la vista amplia a un horizonte abierto; además ofrecen seguridad y muy buen nivel de construcción."
Cancel analiza algunos aspectos propios del mercado: "Los valores allí están estables. La incidencia por metro cuadrado de la tierra ronda actualmente los 1000 dólares por m2". Con relación a los valores de alquiler considera que alcanzan el 0,5% del de venta, cuyo rango está entre 2000 y 3000 dólares por m2.
Por su parte, Adrián Becerra, asesor de la división alquileres de la administración Baigún, refiere que los precios fluctúan también según los tramos y la antigüedad de la vivienda.
"Los valores promedio de alquiler sobre esta transitada arteria -afirma- rondan en 1 ambiente, entre 1200 y 1600 pesos, un dormitorio entre 1400 y 1900 pesos, y 2 dormitorios entre 2000 y 2800 pesos."
Un informe suministrado por Leandro Malandrini, de ZonaProp, sitio perteneciente a la empresa Dridco SA, revela que en la 9 de Julio, el 51% de los inmuebles ofrecidos son departamentos. El 39% de esas unidades se encuentra sobre Lima y el 34%, sobre Cerrito.
Informa, asimismo, que el 63% de los avisos publicados por Zona Prop son de alquiler. El 35% son oficinas y el 20 %, departamentos. El 25,6% se destina a la venta, de los cuales el 19,8% son departamentos.
Por otra parte, el 61% de los avisos publicados son de 1 o 2 ambientes. El 39% se destina a alquiler. El 100% son unidades menores de cuatro ambientes. El 39% que se destina a venta se concentra el 41% en tres ambientes.
Muchos de los operadores coinciden en afirmar que los valores de las viviendas sobre esta arteria en los últimos tiempos y a la fecha se han amesetado y no han tomado incremento alguno desde 2009.

Pocos terrenos

En lo que refiere a terrenos, todos refieren que es muy escasa la oferta en ambas márgenes.
Los pocos que había disponibles se han ido vendiendo, como por ejemplo en Lima esquina Carlos Calvo, o Humberto Primo y Lima. Allí se esperan emprendimientos de edificio de viviendas y oficinas. La incidencia del metro cuadrado de tierra está en el orden de los US$ 500 el metro cuadrado, pero en este caso también hay excepciones, como podría ser la esquina de Carlos Pellegrini y Paraguay, que son ubicaciones únicas e irrepetibles. Cada caso específico dependerá de una serie de factores por tener en cuenta para todo el desarrollo del negocio en cuestión.
Algunos son escépticos respecto de que en un futuro se vaya a advertir un desarrollo residencial importante. Lo que más se ha desarrollado en los últimos tiempos son edificios de oficinas y hoteles de 3 a 4 estrellas.
Los alquileres varían según la categoría y ubicación de los edificios: una oficina en World Center está en el orden de los US$ 20 el m2 y en un edificio de principios del siglo XX, por ejemplo, Bernardo de Irigoyen y Avenida de Mayo, en el orden de los $ 25 el metro cuadrado.
De todos modos, lo único cierto es que pocas ciudades pueden jactarse de contar con una avenida tan especial.

Ventajas y desventajas

En opinión de los brokers, las ventajas de vivir sobre la 9 de Julio surgen en particular desde Santa Fe hacia el Norte. Por su parte, Hugo H, un porteño que vive en un edificio de Carlos Pellegrini y Juncal, se muestra muy contento de residir allí: "Siento que me acompaña la vida palpitante de mi ciudad".
Para Guillermo Vinelli, de Vinelli Inmobiliaria, la realidad es menos positiva desde Santa Fe hacia el Sur: "De San Juan a Santa Fe la mayoría de los edificios son de oficinas y muy pocos de viviendas".
No oculta las desventajas: "Hay una gran cantidad de tránsito a toda hora, que produce una importante polución y alto nivel de ruido, sin contar las constantes marchas y cortes de protestas que forman parte de nuestro folklore, y que afectan la calidad de vida". Estas en general se desarrollan desde el Obelisco hasta la avenida Belgrano. Lo que otrora eran viviendas familiares se convirtieron en oficinas. La única ventaja para Vinelli es el servicio de subterráneo y otros medios de locomoción, incluyendo la modalidad del transporte de pasajeros a la provincia.
"Las exigencias de la demanda que vive en la 9 de Julio -afirma Vinelli- varía según sus tramos, desde la clase media que adquiere un monoambiente para que su hijo pueda estudiar y estar cerca de la Facultad hasta los de alto poder adquisitivo que habitan en pisos con frente a Cerrito o Carlos Pellegrini desde Santa Fe hasta la bajada hacia Libertador." Finalmente agrega: "Las unidades que más se venden tienen entre 80 y 100 m2, para vivienda u oficinas".

 

Bartolomé Vedia Olivera, 6 de marzo de 2010
Publicado en La Nación

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