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Boyacá y Rivadavia
Flores, un eje más accesible

Se trata de una zona del barrio con alto tránsito; el precio promedio del alquiler ronda los 32 dólares el m2

El entorno de la esquina de Boyacá y Rivadavia, en el barrio de Flores, se ha convertido en uno de los focos comerciales más tentadores para el sector. Uno de los principales motivos que lleva a muchos comerciantes a optar por esta zona es el copioso flujo de personas que por allí transita a diario. Hoy se observa allí una vacancia de sólo el 1% y concentrada en una cuadra. Los locales característicos de la zona son aquellos de dimensiones medias, es decir, de entre 50 y 250 m² . Los rubros predominantes son de indumentaria, que constituyen el 58% del total. A continuación se ubican los comercios relacionados con productos y servicios del hogar, con el 12%, y luego están los de higiene, salud y belleza, con el 7% del stock. Los locales de gastronomía participan con el 6%, mientras que los de servicios financieros ocupan el 4% del total.

Según refiere Marcelo Zuliani, director comercial de Colliers International de Argentina, en comparación con los otros principales sectores de la ciudad de Buenos Aires, el eje Boyacá-Rivadavia se diferencia por tener alquileres más accesibles desde el punto de vista económico. Y para confirmar esta tendencia, los valores lo dicen todo: a diferencia del eje Cabildo y Juramento, donde el precio de alquiler es de US$ 60 por m2, y del corredor Santa Fe y Callao, de US$ 45, en Boyacá y Rivadavia el valor promedia los US$ 32 (según análisis realizados en diciembre de 2009).

Por otra parte, esta área comercial es la que menos locales tiene en comparación con otros ejes porteños. El número de espacios allí es de 171 unidades, aproximadamente la mitad que la peatonal Florida, que tiene 329.Los precios promedio de alquiler sobre Rivadavia oscilan entre los US$ 10 y 70 por m2, con cierta disparidad producida por importantes diferencias de tamaño y características de la muestra. En general, los valores aumentan en el tramo central de dicho corredor, principalmente a la altura del 6600 y 6700 de la avenida. En marzo de 2009, la zona relevada alcanzó su valor de alquiler máximo de US$ 39 por m2.

"Durante el año último -observa Zuliani-, los precios se acomodaron a las condiciones económicas del mercado nacional e internacional. "En la actualidad -agrega- se percibe un leve amesetamiento (US$ 32), lo cual hace prever que esta tendencia se mantendrá en los próximos meses." Para cuando finalicen las obras de la línea A del subte, que llegará hasta plaza Flores, según Zuliano, se prevé un progresivo incremento de los precios ya que se originará mayor confluencia de público y habrá un natural aumento de potenciales consumidores. Otro broker, Rubén A. Silva, de Consfort Inmobiliaria, observa, respecto de la zona de Rivadavia y Boyacá, que la tendencia de los valores de venta y alquiler se mantiene firme.

En su opinión, el barrio de Flores "se fue quedando, no creció en la medida en que se expandió Caballito". Y agrega: "Cuando nuestra firma llegó a este centro comercial recibía una gran afluencia de gente de las zonas oeste y sur. Estaba sólo un escalón más abajo que la avenida Santa Fe o Belgrano. Luego decayó en los años 90, aunque en la actualidad fue mejorando".

Público permanente

Agrega que donde observa un crecimiento mayor es en la parte norte de Flores, alrededor de la plaza Aramburu y sobre la avenida Avellaneda, entre el 1800 y el 2600 y calles aledañas, a unas 10 cuadras del centro comercial a cielo abierto sobre Avellaneda.
Respecto del futuro de esta zona opina que es una incógnita, porque todo estará sujeto a la política económica, "aunque la tendencia es invertir en locales bien ubicados, porque su renta está asegurada". En cuanto a los precios, Silva refiere que los alquileres parten en US$ 12.000 por un local de 5 x 30, sobre Rivadavia y Camacuá.

Adrián Nocetto, socio gerente de Nocetto, observa: "La ocupación de locales del eje Boyacá y Rivadavia y su periferia es plena". Esto se debe, a su juicio, a que se trata de una ubicación estratégica. Esta zona la define como muy similar a Caballito, con un público de un target medio/alto.Considera a Flores como un barrio que conserva sus construcciones tradicionales y que, a su vez, da lugar a nuevos emprendimientos. Nocetto agrega: "Los valores dependen mucho de la superficie del local. Los precios sobre la avenida Rivadavia parten en los $ 18.000 por mes". No cree que la llegada del subterráneo haya aportado un valor extra desde el punto de vista comercial.

Influencia

Por su parte, el operador inmobiliarioRoberto Paredes, de Paredes Group SA, comenta que dentro de los locales más buscados en este corredor se incluyen los típicos rectángulos de una o varias plantas, con exposición de mercadería para todo tipo de rubros de venta al público, como ropa, regalos, farmacias, bijouterie, calzado, etcétera, así como gastronómicos y comida en general. Con respecto a los posibles cambios que pudiera generar la presencia de una nueva estación de subte opina que es beneficiosa. "Se sabe -afirma- que el hecho de que las zonas más perimidas en edificación y viabilidad ganan puntos cuando allí se erigen grandes obras viales y de todo tipo. Finalmente se crean zonas realmente progresistas", concluye.

Bartolomé Vedia Olivera, 22 de marzo de 2010
Publicado en La Nación