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Lento avance de la demanda

Con un mercado más estable se estudia el momento para concretar operaciones de alquiler

A Mario Blejer, ex titular del Banco Central, la palabra meseta no le parece la más indicada para reflejar esta especie de tregua en la que transcurre la economía local. Sin embargo, ése es el término para definir lo que sucede en el target que agrupa a las oficinas. Acompaña un dólar en apariencia más estable y algunas voces que tímidamente dejan traslucir un tibio interés que se traduce más en consultas que concreciones. Pero es un paso.
José Azpiroz Costa, de Bullrich, arremete: "Si medimos las llamadas versus las concreciones estamos un 20% por encima de abril último. Además, entre abril y mayo, prácticamente el teléfono no sonaba. Hoy, al menos se suman consultas y visitas". A su juicio, Santiago Beccar Varela considera que "se trata de un mercado muy tranquilo, donde la mayoría de los precios de alquiler fluctúan entre 14 y 28 pesos, incluso en algunos edificios de Puerto Madero. De precios de venta no se habla y a lo sumo se cotiza una propiedad. ¿Cuánto vale? ¿Tal vez lo que estén dispuestos a pagar? Pero sucede que lo que disponen pagar no es lo que espera el propietario, que tiene un límite para la contraoferta".
Acerca de comprar oficinas, dice Ignacio Aguirre Céliz, responsable de marketing e investigación de CB Richard Ellis, es más bien tarea de algunos inversores -corporativos o personas- que especulan con la idea de comprar un inmueble comercial. "Están a la espera de que las unidades bajen más, con la intención de capitalizarse a valores semejantes dentro de la región como Santiago (Chile) o San Pablo (Brasil)", comenta.

Contraofertas

Todavía el mercado está en etapa de reacomodamiento. Los empresarios afrontan todo tipo de consultas, por ejemplo, las vinculadas con los precios. Azpiroz Costa comenta que "a la hora de los contratos, el propietario siempre exige un precio determinado de locación; en realidad, lo que quiere es que ese valor no signifique un paquete cerrado. De los gastos de expensas, por ejemplo, se haga cargo el inquilino. En ese sentido prefiere a veces cobrar menos, pero no tener que afrontar expensas que diluyan la renta. En cambio, el locatario prefiere el paquete cerrado. Tiene temor a encontrarse con los gastos que no maneja y que puede sorprenderlo. Pero en verdad esto no ocurre; las administraciones controlan y son controladas. A mi entender, a veces es más difícil conciliar este tema que la cotización básica. Una vez que se haya logrado a un estándar de los gastos en los edificios, sin afectar el mantenimiento, se podrán disipar estas dudas".
Aguirre Céliz plantea valores en dólares. "Para las unidades triple A, los valores promedian los 10 y 15 dólares el metro cuadrado. "Cuando en Buenos Aires algunos edificios top cotizaban a 40 dólares el metro cuadrado, en Brasil y Chile se pagaban 25; y seguramente a largo plazo lo que el mercado planteará será un valor similar también para Buenos Aires en un mediano plazo.

El microcentro conserva su atractivo, con precios menores

Para Beccar Varela, "los alquileres se mueven en pesos, aunque después se transformen en dólares. Y respecto de los contratos, también el momento refleja cierto conflicto. Al menos, en estos días la negociación y la buena disponibilidad son la base de todo contrato. Se habla en pesos, pero después se pasa en dólares. En realidad, los locadores se quieren proteger en caso de una devaluación. Y en ese caso, las partes se reúnen y vuelven a considerar el precio.
La modalidad varía. Para Aguirre Céliz, "en algunos contratos se trabaja sobre un mix de pesos y dólares. Obviamente, si se produce alguna distorsión importante en la economía, las partes deberán analizar los precios nuevamente. "No se puede confeccionar un contrato a largo plazo sin prever un ajuste -asume Azpiroz Costa- Debe existir por lógica y total razonabilidad un convenio o un acuerdo entre las partes. Con inflación, aunque sea del 20% anual, razonablemente baja, un contrato se licua."

Mudanzas o menos costos

El momento lo requiere así. No hay empresario que abandone la idea de bajar costos, porque esta premisa es la primera de la lista en todas partes. Pero esta necesidad se enfrenta con la otra cara de la realidad: los costos de la mudanza.
Esta cuestión shakesperiana de mudarse o no se presenta casi como una constante. Beccar Varela es claro: "Antes de tomar la decisión de irse, en general los propietarios intentan renegociar los contratos; sin embargo, si la diferencia es considerable, no queda mucho por evaluar."
Pero todos coinciden en que son decisiones que deben analizarse con cautela. "La actividad económica disminuyó, y por lo tanto, no tiene sentido mantener enormes sectores de alfombre para menores ingresos por recursos genuinos. No parece fácil por ahora imaginar cómo se reacomodará esa oferta con un alto porcentaje de vacancia", sostiene Azpiroz Costa. Respecto de si los valores podrán bajar más, los operadores consideran que el gran impacto ya se asimiló. Lo mejor ahora sería salir de la meseta, lo que indicaría el tibio comienzo de la curva positiva.

Adriana B. Anzillotti, 26 de agosto de 2002

Publicado en La Nación

 

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