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El mercado bajo la lupa de los economistas

Tres reconocidos especialistas analizan desde su enfoque la dinámica de esta actividad que en 2002 fue duramente golpeada; algunos anticipos para el año próximo

Vaivenes que han generado más dudas que certezas; el camino hacia una salida

Propiedades frente al salario real
Por Roberto H. Cachanosky

Perspectivas para 2003

A partir de 2000, los salarios de la gente bajaron en términos nominales. La recesión, que ya se hacía notar con intensidad en ese año, y el aumento del impuesto a las ganancias para las personas físicas establecido también a comienzos de ese año redujo notablemente la capacidad de demanda de la gente.
Pero con la devaluación del peso y la suba en la tasa de inflación, la caída del ingreso real de las personas directamente terminó de desmoronarse. Hoy, el ingreso de la gente medido en dólares es una tercera parte de lo que era antes de la devaluación.
Si la capacidad de demanda medida en dólares se vio disminuida en un tercio luego de la devaluación, esto significa que los precios de la economía, incluidos los de las propiedades, salvo el sector campo, deberían mantenerse en valores reducidos en la medida en que no se incrementen los salarios medidos en dólares. Por supuesto que puede haber algunas oscilaciones de precios en esa moneda, pero lo cierto es que los ingresos de la gente no permiten convalidar precios de propiedades sustancialmente superiores a sus ingresos.
La demanda está imposibilitada de asumir precios mayores a los que puede pagar, aun en el hipotético caso en que reaparecieran los créditos hipotecarios, porque incluso en esta situación los montos de las cuotas resultarían impagables si los precios en dólares de las propiedades comenzaran a crecer en forma pronunciada.
Obviamente que, como se esperaba antes, los precios pueden tener oscilaciones o incluso pisos. Este piso podría estar dado por aquellos que, con ahorro en dólares líquidos, pueden ver hoy una buena oportunidad para comprar inmuebles dada la caídas que han sufrido en los dos últimos años y bajo el supuesto que Argentina comenzará una senda de crecimiento económico en, por lo menos, un par de años. Otro de los factores que conspiran contra la recuperación de los precios de las propiedades para vivienda tiene que ver con el stock aún vigente.
Un tercer elemento que puede conspirar contra una rápida recuperación de los precios en dólares de las viviendas tiene que ver con la ausencia de crédito hipotecario. Luego de la crisis financiera ocurrida a fines del año último y comienzos de 2002, resultará muy difícil recomponer el crédito de largo plazo. Si esto es así, las operaciones en el mercado inmobiliario deberían concretarse, en su mayoría, en efectivo, lo cual reduciría el impulso de la demanda con su impacto en la evolución de los precios. En un corto plazo, el escenario para los precios de los inmuebles queda limitado al ingreso real de la gente y este, a su vez, depende de la productividad de la economía. En el largo plazo, la evolución del mercado inmobiliario dependerá del contexto general de la economía. Los precios de las propiedades dependerá del nivel de ingreso real de la sociedad. Y este, a su vez, es en función de la tasa dependerá de la carga impositiva, la seguridad jurídica, la estabilidad en las reglas del juego y de una política económica que cree un ambiente pronegocios.

Resultados atados a las expectativas
Por Carlos Melconian

En busca de un equilibrio

El mercado inmobiliario es, junto con el automotriz, uno de los sectores más ligados a los vaivenes de la macroeconomía. Absorbe todo, lo bueno y lo malo. Obviamente, es un mercado de realidades, pero muy dependiente también de las expectativas. Esta actividad se mueve al ritmo de tres vértices: la compra - venta de propiedades, los alquileres y el crédito. Este triángulo funciona sobre la base de delicados equilibrios, según la macro que le toque en suerte. En épocas de certidumbre financiera y crecimiento económico, el mercado da pasos firmes: las propiedades se ofrecen más para la venta (operación agresiva) en la jerga del negocio y menos para alquilar (operación defensiva). Prima la determinación, la acción por sobre la cautela. La demanda está lubricada por el crédito: los bancos ofrecen; la gente posee ingresos suficientes y toma deuda. Así funcionó el mercado inmobiliario en la Argentina en gran parte de los años 90 hasta 1999. En tiempos de turbulencias y recesión, el mercado inmobiliario da un paso al costado: se retira la venta y en el mejor de los casos se corren hacia el alquiler. Queda sólo la punta vendedora necesitada, la que no tiene más remedio que liquidar. Prima el wait and see como dicen los americanos. El crédito se estanca: los bancos siguen ofreciendo pero más caro y se retraen los tomadores. Esta fue la realidad del mercado inmobiliario desde 1999 hasta mediados de 2001. Pero en las violentas crisis financieras el mercado se vacía: se retiran vendedores y compradores, locatarios y locadores. El crédito desaparece: los bancos directamente no prestan (al revés, presionan para cancelar líneas). Esta parálisis golpeó al mercado inmobiliario entre mediados de 2001 y la primera parte de 2002 (con mayor virulencia en el cuarto trimestre del año último y el primero de este año por la secuencia fuga de capitales, corralito-corralón, devaluación y pesificación). Está secuencia con derechos de propiedad incluidos es más que recesión y crisis financiera. En los últimos meses, el mercado salió de la parálisis pero el triángulo sigue desequilibrado. Aparecieron compradores que buscan perlitas con dólares de la caja de seguridad (para usufructuar la caída de 60% en las cotizaciones) o con dólares pesificados y reprogramados (apostando a mediano plazo a los ladrillos más que al $ 1,4 más CER). Pero los vendedores surgen a cuentagotas. Tienen miedo a vender mal. Vuelve a haber oferta de alquileres pero no hay inquilinos suficientes por falta de paraguas legal para indexar los contratos. El crédito hipotecario no aparece y tardará en volver. El año 2003 para este mercado será mejor que 2002. Pero es un año partido, dependiente de la economía, pero también de un acto electoral. Si el próximo gobierno deja alguna duda respecto del escenario capitalista para Argentina el sector se moverá con pesadez y extrema cautela. Caso contrario, abrirá expectativas positivas que luego habrá que plasmar en los hechos.

Recuperación con paso cauteloso
Por Javier González Fraga

Invertir en obras públicas

Creo que en la economía argentina no hay un ciclo de anticipación entre el mercado inmobiliario y el de la construcción, como tal vez ocurre en otros mercados. Más aún después de lo que ocurrió.
Yo definiría el funcionamiento de este mercado como el de un portaaviones. Es difícil detenerlo y hacerlo arrancar. Creo que los signos de recuperación tardarán en aparecer, al menos en la mayoría de los sectores de la construcción.
En otros, como es el caso de los planes de infraestructura gubernamentales, hay fuertes posibilidades de que exista una rápida recuperación, a partir de la construcción de rutas, caminos, viviendas populares y obras hídricas. Pero no sucederá lo mismo en el sector privado.
En los últimos años se ha construido más de la cuenta, y hoy hay un stock de activos que desalientan la construcción. Además, hay otro factor en contra: la financiación para el consumidor final. Si seguimos analizando la economía vemos en crisis, los sectores que mueven al mercado de oficinas y viviendas urbanas. El sector bancario, de servicios y seguros, entre otros, está en crisis y en pleno achique. Se ha sobredimensionado la cantidad de shoppings, y el ingreso per cápita bajó de 8300 dólares a la mitad.
Teniendo una sobreoferta de viviendas y la construcción casi paralizada, aún hay espacio para los inversores. Los ahorristas argentinos cuentan con 120 mil millones de dólares en el exterior y hoy compran con 40 pesos el metro lo que antes con 40 dólares. Es decir, se hacen del mismo activo con la tercera parte. Creo que el mercado inmobiliario se hará fuerte, en el corto y mediano plazo, con las fracciones tierra. Los inversores intentarán instalarse en fracciones urbanas y suburbanas, porque su costo de mantenimiento es mínimo -a diferencia de las oficinas, que estoy seguro que muchas se alquilan por su valor de mantenimiento- y su reposición es escasa. Hoy es un excelente momento para este mercado.
La inflación será mayor a la devaluación, por lo que gradualmente las propiedades irán ganando valor en dólares. Además, las tierras con alternativas de desarrollo contarán con una ventaja adicional. El mercado de las viviendas seguirá deprimido durante un tiempo con un stock alto. La tierra, mientras tanto, se presenta como una oportunidad para cambiar por dólares que hoy tienen una alta cotización. El mercado, en general, tendrá mejores signos hacia mediados de 2003, cuando se estima se den las condiciones para una vuelta del crédito al consumidor. A partir de allí, el avance se acelerará.

Los problemas coyunturales han gravitado directamente en la evolución de la industria de la construcción

 

21 de diciembre de 2002

Publicado en La Nación

 

 

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