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Es época de negociaciones

El segmento de los alquileres se caracteriza por la abundante oferta y valores más bajos

El primer paso, frente a la cartelera. Muchos de los que consiguieron salir del corralito ofrecen su propiedad para salvar los gastos y obtener una renta

Impecable, excelente, luminoso... son algunos de los adjetivos que pueblan los avisos de quienes tratan de captar nuevos inquilinos. La oferta es abundante, lo que incrementa la competencia es un rubro que ha cambiado con la crisis, la devaluación y la consiguiente pesificación.
Tras un primer semestre de 2002 en el que nadie sabía bien dónde hacer pie, comenzaron a firmarse contratos con mayor fluidez.
"Menos mal que tenemos los alquileres para salvar los gastos", confiaban algunos operadores.
A pesar de la crisis, se registró un creciente movimiento y mayor oferta. Roberto Guichon lo explica en una frase: "Los que querían salir del corralito compraron departamentos cuando no lo pensaban y tuvieron que darles ocupación para compensar los gastos y obtener algún ingreso".
Sobre el tema de la renta que puede obtener el propietario no hay una respuesta unánime porque depende del estado de conservación de la unidad, de los servicios de infraestructura que ofrezca y de la ubicación.
Puede variar de un 0,20 a un 0,30% mensual. Pero hay otro factor que ahora tiene un fuerte peso en contra: las expensas. Gastos mensuales altos equivalen a alquileres bajos. Es la regla.
El inquilino tiene mucho para elegir y si demuestra antigüedad en el empleo y una garantía verificable, puede sentarse a negociar con algún margen, aunque se reconoce que las locaciones están en su piso histórico.
"A diferencia de la venta, en lo que no interesa tanto la persona como el precio que se logre, hoy en el alquiler interesa la calidad de la persona", define Jorge Oppel. Se sabe que un departamento vacío ocasiona gastos de mantenimiento y un inquilino que pague puntualmente es algo muy buscado.
"El alquiler es una manera de esperar que el departamento vuelva recuperar valor. Si el dólar bajara la línea de los 3 pesos, la propiedad podría recuperar el 60 por ciento del valor que tenía antes de la devaluación", estima Jorge D´Odorico.
En muchas ocasiones se acuerda un plazo para reconsiderar el monto locativo, que siempre es en pesos. "Se coloca alguna cláusula de buena voluntad para reconsiderar los valores cada seis meses", dice Rafael Baigún.
En cualquier caso, el inquilino deberá pagar un mes en concepto de depósito (que recupera al final del contrato), otro de adelanto y la comisión inmobiliaria cuando corresponda.

Los acuerdos

Los propietarios se resisten a firmar por un valor en pesos que no se revisará durante dos años temiendo por la amenaza de la inflación. Por el otro, el inquilino sabe en este momento cuánto gana y no cuál será su sueldo en unos meses. Ninguno, por otra parte, firmaría en dólares. "Entonces, de común acuerdo se comprometen con una cláusula a sentarse a reconsiderar el precio -explica Oppel-. Surgió de usos y costumbres del mercado, y en plena crisis el sentido común de las partes superó la previsión del legislador. Por lo que conozco, hasta ahora no se hicieron ajustes. El propietario sabe que un departamento vacío significa gastos y ninguna renta, y el locatario conoce lo complicado de una mudanza."
Hay mayor morosidad, aunque se paga dentro del mes. "En la mayoría de los casos se hace un paquete para que el monto no cambie, e incluye expensas y ABL."
Ofrece un dato interesante. Los solos y solas tiene un peso creciente en el mercado. "Son de un nivel de exigencia diferente y buscan edificios con pileta, gimnasio y cochera, con valores bastante más altos que lo estándar".
Al referirse al nivel de los precios, Jorge D´Odorico destacó que el alquiler va de la mano de los salarios. "Pero montos más bajos provocan resistencia en los propietarios. De todos modos, si el locatario tiene excelentes referencias y sueldo verificable, cede alguna posición".
Asegura que las expensas son determinantes. "Preguntan su monto antes de averiguar cuál es el precio del alquiler."

D´Odorico piensa que la propiedad muestra algunos signos de revalorización. "El alquiler es una manera de esperar ese momento. Si en un año los bancos arrancan con alguna financiación o disminuye la inestabilidad laboral, tendremos valores de venta más cercanos a la época anterior a la crisis."
Rafael Baigún coincide en que los valores están muy accesibles. "Un dos ambientes amplio, en un buen lugar de Barrio Norte, muy luminoso y con expensas incluidas, puede rondar los 450 pesos."
Los operadores coinciden en que el alquiler no es un trámite rápido. "La clave -dice Baigún- es que el departamento esté en muy buen estado. Además, no hay atrasos de pago significativos y pienso que hoy la situación es muy clara y con un nivel de renta que no tiene mucho que ver con años anteriores, pero sigue siendo interesante para el propietario."
Desde la otra vertiente del mercado, Radamés Marini, de la Unión Argentina de Inquilinos, destaca que hay una contradicción entre alquileres que bajan según el Indec y la pretensión de los propietarios de pactar ajustes cada seis meses.
"Esto obliga al inquilino a tener que negociar con la amenazante perspectiva de una mudanza."
Insiste en que la tendencia de los alquileres es hacia la baja. "Nosotros aconsejamos que se firme por un monto fijo que incluya las expensas para no estar pendiente de variaciones futuras."

Lo exclusivo

Roberto Guichon destacó que en el segmento más alto del mercado hubo movimiento en los últimos dos meses. "La demanda estuvo conformada por diplomáticos y personal de embajadas y ejecutivos de algunas empresas extranjeras. Los europeos prefieren los contratos en euros y los americanos, en dólares."
Se privilegia la ubicación y edificios con seguridad permanente y estilo francés. "Se busca una muy buena recepción y baños y cocinas actualizados. Y un dato: nadie quiere alfombras."
En este nivel la locación puede fluctuar entre 1500 y 3000 dólares, con los gastos incluidos. "Es importante la posibilidad de poder rescindir en caso de traslados."
Para Guichon, la ausencia del crédito impulsó muchas decisiones de alquiler en el segmento más estándar porque es muy difícil comprar una vivienda. "Y para el propietario todavía la renta es atractiva porque en el mundo las tasas están bajas. Aquí con un muy buen departamento, en excelente ubicación, se puede obtener entre el 4 y el 5 por ciento anual."

Rafael Giménez, 11 de enero de 2003

Publicado en La Nación

 

 

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