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Más transparencia en las tasaciones

"Los inmobiliarios tenemos que entender que somos una empresa de servicios, el que no lo acepte se queda afuera del mercado."

¿Qué pasó en la Argentina, en los últimos meses, como para que los colegas digan que las propiedades aumentaron su precio? Nada. No tenemos una Argentina distinta, no se reactivó el mercado laboral ni el de la construcción. Algunos colegas aventuraron, incluso, un incremento del 20 por ciento en las propiedades. El optimismo no es malo en tanto y en cuanto se transmita algo real. Si en enero de 2003 una empresa inmobiliaria realizó diez operaciones significa que trabajó diez veces más que en enero de 2002. Es como para festejar, claro está, pero ¿cuál es el parámetro?

Leí y escuché a colegas decir que tasaron entre 800 a 1.000 dólares el metro cuatro y entonces me pregunto: ¿a quién le vendieron esa propiedad? Quizá el nuevo gobierno y el año 2004 traiga algún tipo de crédito hipotecario (así como el Banco Ciudad ya anunció una linea de créditos), pero aún estas circunstancias no harían subir los precios más allá del cinco por ciento.

Por estos días hay un mercado que está empezando a moverse, que demuestra cierta recuperación. Y la vedette son lo PH, básicamente porque pagan menos gastos que un departamento. Y luego están los departamentos muy valiosos, que hace dos años valían un millón de dólares y ahora no pasan de 500 mil dólares; para la persona de dinero comprar hoy es un buen negocio. También hay demanda sobre los departamentos de dos y tres ambientes, que tienen precios accesibles para los que pudieron sacar su dinero del corralito o bien lo tienen ahorrado en su colchón.

Por mi experiencia, entiendo que los mercados no tardan dos días en destruirse y no se recuperan en media hora. El inmobiliario es un mercado que arrastra el problema de la recesión desde 1998; se pulverizó en diciembre de 2001 y hoy tenemos propiedades en el 50 por ciento del valor que alguna vez tuvieron. Este fue un proceso y el de la recuperación también lo será.

Tasaciones erróneas

Los inmobiliarios cometemos un grave error, queremos tener mucha mercadería (muchas propiedades para mostrar) y en cuanto vendemos 10 o 15 inmuebles nos asustamos. Nos surge una tremenda preocupación y salimos a captar inmuebles a cualquier precio; básicamente para ganarle al competidor. Pero el éxito en la venta de inmuebles está sostenido sobre una tasación justa. No hay que regalar ni encarecer una propiedad, simplemente tiene que tener el precio justo, porque el mercado es el regulador y es el que le pone precio al inmueble; se autoregula a través de la oferta y la demanda. El problema es que la mala tasación contribuye a generar un malestar en el mercado.

Por otro lado hay que tener en cuenta que el comprador es una persona muy informada; porque sale a mirar, a caminar y sabe cuales son los precios reales de mercado. Entonces cuando una tasación se sale de parámetro queda mal parado el inmobiliario. Y esto es un arma de doble filo porque el comprador puede detener su idea de comprar en este momento al detectar tanta disparidad en los precios.

Ser inmobiliario hoy

Creo que más que nunca el trabajo del inmobiliario se ha vuelto tan esencial como híperprofesional. Como nunca casi el cien por cien de las propiedades salen a la venta con una hipoteca o un embargo; el inmobiliario hace las veces de escribano y abogado. La gente tiene muchos problemas y lo que necesita es contención, asesoramiento y cuando paga la comisión debe sentir que pagó por un servicio.

Hoy una operación de las más simples lleva entre 20 días y un mes de tratativas, justamente por los problemas judiciales y las deudas que tienen los propietarios con los acreedores. Sabemos cuando empezamos a trabajar pero no cuando terminamos; ahora las conversaciones con los clientes salen del horario habitual de oficina, son las diez de la noche y seguimos negociando. Por lo general a nadie le gusta llevarse el trabajo a casa, pero hoy se hace necesario. Más que nunca los inmobiliarios tenemos que entender que somos una empresa de servicios, el que no lo acepte se queda afuera del mercado

Ricardo Blandini, 10 de marzo de 2003
Gerente de Beigel Bienes Raíces
Empresa integrante del SOM
Publicado en Clarín

 

 

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