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Para qué se buscan terrenos en Capital

En su mayoría están destinados a la construcción de edificios de viviendas para el segmento socioeconómico más alto de la población.


El primer trimestre del año ha traído consigo una buena nueva en el mercado inmobiliario: la búsqueda de buenos terrenos aptos para construcción de edificios de vivienda.

En todos los casos se piensa en desarrollar productos orientados hacia el segmento socioeconómico más alto. Esto no nos debe extrañar, ya que a partir de la desaparición del crédito, se ha reducido considerablemente la cantidad de personas que pueden convertirse en propietarios. De hecho, el movimiento de la demanda en el mercado inmobiliario durante 2002 dependió de quienes tuvieron capacidad de ahorro en el pasado (y no quedaron atrapados dentro del corralito, o si quedaron atrapados pudieron salir) y de los que tuvieron capacidad de ahorro durante 2002 (una porción reducida de la población). Para todos ellos, invertir en ladrillos fue una alternativa inteligente frente a lo que significa convivir con los ahorros (teniéndolos en el colchón, la caja fuerte o enterrados dentro de un tuperware en el jardín de la casa).

Pensando en que la demanda seguirá comportándose en igual sentido, los emprendedores inmobiliarios se han volcado a desarrollar proyectos orientados a un público que exige excelentes localizaciones (especialmente en el corredor Recoleta-Palermo-Belgrano, con agradable entorno, buenos accesos y dónde no se avizoren problemas graves de seguridad), calidad de terminación y el aval de un desarrollador con antecedentes.

Ante la falta de crédito intermedio, la mayoría de los desarrollistas ha convocado a un pool de inversores para hacerse del fondeo necesario para la obra. Herramientas financieras como el fideicomiso o los consorcios al costo han tomado especial relevancia ante la necesidad de captar fondos, minimizando los riesgos para los inversores. Esto ha repercutido en el tamaño de las obras: los terrenos más buscados son aquellos que tienen entre 1.500 y 2.000 m2 de volumen edificable. Un terreno de simple frente, entre medianeras, que permita desarrollar un edificio de, por ejemplo, 20 semipisos con elementos de confort e infraestructura en las áreas comunes. Sin embrago la restricción financiera no parece ser la única limitante. El proyecto más importante ahora se está desarrollando en Figueroa Alcorta y Mariscal Castilla, con 14.000 m2 de posibilidad de construcción, constará de sólo 28 departamentos. Muy simple: se prefiere captar la atención de 28 compradores, que salir al mercado con un proyecto masivo con cientos de unidades y correr el riesgo de alta vacancia y largos procesos de comercialización.

El valor del terreno

Los terrenos son activos inmobiliarios irreproducibles que a medida que se hacen escasos defienden mejor su valor. Por el lado de la oferta, se da la particularidad de que los propietarios de terrenos se encuentran poco apalancados, es decir que quienes han comprado terrenos en general lo han hecho con fondos propios, sin recurrir al endeudamiento bancario. Por otro lado, aún cuando muchos terrenos no generan rentas, en general tienen costos de mantenimiento inferiores a otros inmuebles y menor riesgo de intrusamiento. Todos estos factores hacen que existan pocas oportunidades, aunque también es verdad que nadie compra lo que no está en precio y, por lo tanto, el papel del profesional inmobiliario con conocimiento de todo el ciclo del negocio es fundamental.

Luego de la devaluación se ha agregado un factor adicional: las variaciones en los costos de la construcción han producido variaciones en los componentes de la inversión, afectando la incidencia que se puede pagar por la tierra. Y aquí la precisión en la valuación, lejos de ser obra de la casualidad, es fruto de un adecuado análisis de los flujos de fondos que se pueden generar y del manejo de información confiable respaldada por un número representativo de operaciones concretadas desde el fin de la convertibilidad.

Todos estos indicios permiten avizorar una reactivación en el sector, operando así el efecto multiplicador de la industria de la construcción, capaz de generar trabajo para todos los eslabones del proceso, llegando incluso a otros sectores económicos .

Lic. Mario Gómez, Director de Toribio Achaval-ONCOR
International y Coordinador del Postgrado de Proyectos
de Inversión Inmobiliaria de la Univ. de Morón
31 de marzo de 2003, Publicado en Clarín


 

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