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Alternativa que se fortalece

Mayor demanda en el segmento más alto, tanto en departamentos como en barrios privados

Alejandro Marolda, Ricardo Edelstein Pernice, Roberto Ledo, Armando Pepe, Luis J. Ramos y Andres Sicouly, con moderado optimismo


En un seminario convocado por el SOM (Servicio de Ofertas Múltiples), el Centro Argentino de Ingenieros y el Instituto Argentino de Tasaciones, en el que actuó como moderador Armando Pepe, los operadores describieron la situación actual y hablaron de los precios de los inmuebles y las perspectivas para el sector.
En todos los casos admitieron que hubo una reactivación importante a partir de septiembre último. Tras la paralización y brusca desvalorización causada por la crisis y la devaluación, en algunos segmentos se percibe una recuperación de los valores, especialmente en el sector ABC1. La misma tendencia se observa en los barrios privados que se desarrollaron en los últimos años, con un fuerte incremento en la construcción de casas entre 200/250 metros cuadrados.
A continuación damos los tramos más significativos de cada uno de los panelistas.
Roberto Ledo (Bullrich): En el primer semestre de 2002 los precios fueron ficticios, porque los ahorristas salían del corralito exigidos para comprar y así bajó el stock de los departamentos nuevos. El mercado contrajo por la ausencia de créditos, pero hay una fuerte demanda desde septiembre en el segmento ABC1, que no necesita financiación. Así, mientras en agosto la cotización rondaba los 800 dólares el metro cuadrado para buen material, hoy en lugares de mucha categoría de Alvear o Quintana puede llegar a 1500. En obras nuevas hay edificios que generan demanda, como River View, en Puerto Madero, que está en el orden de los 1700 dólares el metro cuadrado para unidades con muchos servicios. Es decir, hay recuperación en segmentos exclusivos donde el público compra sin crédito.
Ricardo Edelstein Pernice (Castex): Después de la época trágica del default, la devaluación, donde se avasallaron todos los contratos, hubo una distorsión de los valores. Los precios de 2002 fueron los más bajos de la década. Ahora, en los mejores barrios, recuperaron casi todo, como ocurrió en la Delfina, Campos de Alvarez, El Rocío la Alameda, entre otros. En 1998 se aprobaron en Pilar 1904 planos para construir. Durante el año actual, hasta el 15 de abril, fueron 609. Este auge de obras en los barrios comenzó cuando la gente tomó conciencia de que el dólar no llegaría a 7 u 8 pesos, como pronosticaron algunos. Hoy el 40 por ciento construye para fin de semana y es una tendencia creciente. La gente no sabe qué hacer con el dinero, desconfía de los bancos y se decide por disfrutar de una casa en un entorno natural.

Mucho interés en las exposiciones

Alejandro Marolda: El desarrollador tiene siempre que estar preparado para un escenario en el que uno se acuesta rico y amanece pobre. El problema son los ciclos. Esta es una actividad de largo plazo y siempre hay que prever períodos bajos. Ahora es previsible un ciclo reactivo, es el momento de insistir con lo nuestro, para lo cual tenemos que crear las condiciones desde el ámbito político. La ruta 6, por ejemplo es de alto valor estratégico porque une Pilar, Luján, Cañuelas, La Plata y Zárate, en conexión con el Mercosur, y habrá que tenerla en cuenta para el desarrollo de nuevos proyectos suburbanos. Notamos una revalorización de los activos inmobiliarios sobre los financieros y esto marca una oportunidad. Para poder construir habrá que dictar alguna norma de indexación, pero también hay que tener en cuenta que no hay financiación posible sin seguridad laboral. Pienso que el fideicomiso es una herramienta para transitar en el futuro.
Andrés Sicouly (Giménez Zapiola SA): En cada etapa del desarrollo de la ciudad hubo empresas que dejaron su huellla con edificios que hoy son emblemáticos y muy cotizados. Así se puede reconocer la presencia norteamericana o europea. Pero también vendrán nuevos jugadores en un escenario donde hoy se ven reacomodamientos, traslados, empresas que mudan sus oficinas a su planta industrial para concentrar la actividad y disminuir los gastos. En los últimos años la gente quería comprar para inversión, en una relación en la que los ladrillos no eran baratos y podían guardar dólares, que si lo eran. Hoy se produce un cambio de tendencia y vemos que el metro cuadrado es más apreciado que el dólar. El crédito se fue pero no dejó heridos, eso deja en el mercado clientes potenciales. Aquí el crédito todavía no va a arrancar, pero vemos que es posible que las empresas financien saldos de precios.

Dudas en los contratos de oficinas

Luis J. Ramos, de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, reveló que en oficinas el 74 por ciento de las operaciones de alquiler se realiza en pesos, pero el problema es cómo mantener estable el monto locativo. Se pactan valores escalonados, se utiliza un mix entre valor locativo y un porcentaje sobre la actividad que desarrolla el cliente, o también alquileres adelantados o se va a un arbitraje con otras inmobiliarias a los 6 meses o un año. "Los alquileres estuvieron en baja desde 2000, con una abrupta caída en 2002. Valores de 34, 35 dólares el m2 fueron bajando a 21. Finalmente, hoy el promedio es de 7,82. En la actualidad, la actividad creció por parte de empresas que aprovechan esta oportunidad."

Luis J. Ramos

Estima que en oficinas los precios son la vedette, ya que están entre 7 y 8 dólares el m2. En el microcentro hay buenos edificios antiguos a los que se puede acceder a bajo precio y con rentas acordes con la realidad, entre 3 y 4 dólares el metro cuadrado. Se presenta un sector de oportunidad para los desarrolladores en el reciclado de estas estructuras para las empresas que necesitan estar cerca de la actividad financiera.
Adelantó que en locales hay demanda y los precios crecen por la escasez de oferta en los corredores más buscados, relacionados con el turismo.

Rafael Giménez, 31 de mayo de 2003

Publicado en La Nación


 

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