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Marcado repunte de la vivienda

De acuerdo con la apreciación de los operadores del sector, en la mejora detectada en el mercado residencial durante el primer trimestre del año, incide la quietud y la posterior baja del dólar, la liberación de fondos del corralito y corralón, y la escasa seguridad que ofrecen acciones y títulos. La falta de certezas en el mediano plazo favoreció al ladrillo como la inversión más segura. No obstante, se hace hincapié que la demanda privilegia muy especialmente a aquellos inmuebles con buenas condiciones de calidad y ubicación, y de ninguna manera se derrama generosamente sobre el resto.

Puerto Madero concentró inversiones de un sector muy específico, respecto del resto del mercado.

 

Al compás de la baja del dólar y ante la falta de otras alternativas seguras de inversión, durante los meses de febrero y marzo, a pesar de la estacionalidad, repuntaron las ventas de propiedades. Según un estudio de la consultora Cdi, la demanda de inmuebles creció 50,39 por ciento en relación con el mismo período del año 2002. A su vez, los operadores confirman que los buenos departamentos en las ubicaciones top corren con ventajas y están recuperando valor comparativamente a marzo del 2001.
"A partir de noviembre de 2002 se está frente a una demanda sostenida que está superando a la oferta", apunta Claudio Bolotinsky, de la inmobiliaria Empresse. Si bien hasta enero, el mayor movimiento apuntó a las zonas de más categoría, Barrio Norte, Recoleta, Belgrano, Palermo Nuevo, hoy ese movimiento se observa en todos los barrios.
¿Los motivos de ese repunte? Según la apreciación de los operadores del sector, incide la quietud y la posterior baja del dólar, la liberación de fondos del corralito y corralón, y la escasa seguridad que ofrecen acciones y títulos. Por lo cual ante un horizonte de incertidumbre se enfoca al ladrillo, como la inversión más segura.
También, los operadores evalúan que los que contaban con dólares salvados de los sucesivos cerrojos impuestos por el Estado, tomaron decisiones de mudarse, o ampliar sus espacios, aprovechando que la brecha para acceder a otro inmueble de mayor superficie era menor. En tanto que otros, que ya contaban con lotes comprados en barrios cerrados y grandes desarrollos, optaron por construir alentados por los precios de la construcción, que hoy han empezado a incrementarse.
En general, la demanda se mueve en forma selectiva, busca departamentos en buen estado de mantenimiento, en el caso de usados, y en buenas ubicaciones. Los que ya no se consiguen con tanta facilidad. Después de la apertura del corralito, en abril de 2002, la demanda se inclinó por unidades chicas de 1 y 2 ambientes, que hoy se siguen solicitando, aunque también hay mercado para los departamentos antiguos a reciclar, siempre y cuando los precios se ajusten a la realidad del mercado. Asimismo, la actual apertura de los fondos del corralón crea expectativas para las empresas inmobiliarias, que prevén un incremento de la demanda de incremento de la demanda de inmuebles. Aunque los bancos están tratando de captar esos ahorros con tasas muy atractivas en plazos, fijos, del orden del 24 por ciento anual.

La incertidumbre en otros mercados llevó público hacia los inmuebles

En ese aspecto la plaza se ha vuelto especulativa. Por un lado están los precios reales al día, los que podrán obtenerse en un corto plazo, y los propietarios que tratan de mantener valores similares a los anteriores a la devaluación. De ahí que las operaciones estén sujetas a contraofertas y negociaciones. Por su parte, el vendedor que no tiene necesidad de vender en forma inmediata pospone la venta, previendo una mejora en los precios.
Si bien es difícil fijar precios por metro cuadrado, por el nivel de contraofertas, según calidad y ubicación, los inmuebles usados rondan U$S 800 a 900, el metro cuadrado, en Barrio Norte, Recoleta etc. En zonas más exclusivas pueden alcanzar U$S 1200 a 1300, el metro cuadrado; en tanto que en los departamentos a estrenar hay que hablar de 1200 a 1400 dólares, ya que es un producto que comienza a escasear después de 2 años sin construcciones. Por otro lado, un hecho que llama la atención es que prácticamente no hay diferencias entre un departamento seminuevo, con una antigüedad de 6 años, por ejemplo, con otro más antiguo de 20.
En el caso puntual de Puerto Madero, integrado por una oferta de edificios y torres, todos ellos con una infraestructura de servicios que incluyen piletas, sauna, gimnasio, salón de usos múltiples, cocheras, los valores van de U$S 1.100 / 1200 a 2.000, el metro, según la ubicación y calidad de construcción de cada emprendimiento.
Roberto Tizado indica que este movimiento proviene de un sector de alto poder adquisitivo, o de aquellos que contaban con dólares, pero que no responde a un ahorro genuino, ya que el poder adquisitivo de los salarios y remuneraciones no se ha incrementado. Por lo cual estima que los precios no deberían subir mucho más, constituyéndose en un freno para la demanda. Aunque por el momento, el mercado sigue firme con interesados en la compra.

El valor de la tierra se incrementa en zonas "premium"

Si bien todavía el movimiento en nuevas construcciones se limita a emprendimientos puntuales, el incremento de la demanda y al recuperación de precios, se refleja en un alza del valor de la tierra. Ello se debe, en parte, a que las nuevas construcciones apuntan al target de mayor poder adquisitivo en las zonas "premium", donde son escasos los terrenos. Por ellos se solicitan valores de incidencia de U$S 400 el metro cuadrado, similares a los que se pedían antes de la devaluación. Expectativas que están por encima de los valores que pueden abonar los desarrolladores.
"Si por caso, se proyecta un edificio de 5.000 a 6.000 metros cuadrados, con un precio de construcción de U$S 400 a 500 el metro dependiendo de la calidad de la obra, los números no cierran, con esa incidencia del terreno", indica Bolotinsky. Y señala que los valores en zonas como Palermo Viejo, donde hay casas antiguas para demoler, rondan U$S 150, el metro de incidencia. Si se trata de Palermo Nuevo, en cambio, habrá que arrancar de U$S 250, el metro cuadrado.

Cómo construir en tiempos de crisis

"Sin crédito intermedio ni hipotecario, ni medidas que alienten la construcción, las empresas constructoras buscan, sin embargo, alternativas para continuar construyendo, que en última instancia es su métier y lo que mejor saben hacer", comenta Rubén Frattini de ICI, Consultora inmobiliaria. Y subraya que tampoco se espera una activa participación de las AFJP, que prefieren invertir en fideicomisos de exportaciones, que apostar a la construcción de edificios de vivienda, con mayores riesgos, y con retorno de largo plazo en pesos.
No obstante, el empresario comenta que se están evaluando proyectos, entre ellos tres torres apuntando a un target Abc1 o bien departamentos de 2 a 3 ambientes. Se busca armar proyectos más acotados en superficies, mediante consorcios al costo, integrando a pequeños y medianos inversores individuales, o apelar a la figura del fideicomiso, pero siempre apuntando a integrar al dueño del terreno, como socio del proyecto. Hay que evaluar cada proyecto en particular, y en función de la ubicación y target, determinar si es factible para un universo de compradores más restringido, después de la desaparición del crédito.

Edición Nº 267 Mayo / Junio de 2003

Publicado en revista "Propiedad Horizontal", de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

 

 

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