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Pese al abrupto cambio de la paridad cambiaria

El mercado de alquileres se mantuvo vivo

Los alquileres, tradicionalmente, son una alternativa posible cuando el poder adquisitivo es insuficiente para acceder a un inmueble.
Es por eso que en la etapa de apogeo de los créditos hipotecarios, que financiaban hasta el 80 por ciento del valor total, desde 1996 en adelante y hasta el inicio de la recesión a mediados del 98´, se provocó una baja en la demanda de locaciones que achicó la renta anual, y un descenso importante en los precios, que se mantiene en la actualidad, en un mercado que ha tendido, pese a todo, a un funcionamiento normal.


El cimbronazo provocado por la pesificación, que alteró la totalidad de los contratos en vigencia, no consiguió sin embargo descalabrar el mercado de alquileres, que se adaptó a la crisis gracias a los buenos oficios de operadores y usuarios ya que las partes, como siempre sucede, lograron acordar reglas de juego medianamente estables para ambas, con reducciones importantes en los precios vigentes al momento del cambio de normas económicas.
Así como desde enero de 2002 los departamentos tanto usados como nuevos de ubicación destacada de la Capital Federal (Barrio Norte, Palermo, Belgrano) tuvieron una evolución de precios en principio “dramática” (enero-junio) al decir de algunos operadores, por su pérdida de valor en dólares, entre julio de 2002 y abril 2003 la recuperación se mantuvo sostenida.
- “Hoy, manifestó Roberto Franchino, los buenos inmuebles del área mencionada tienen precios de oferta que representan desde el 70 % de los valores correspondientes al último trimestre del 2001, hasta el 100 % según los casos, en relación con la compra-venta.
Respecto de las locaciones, los precios evolucionaron de otra manera. Los alquileres vigentes en general se pesificaron, es decir que si un locatario pagaba u$s 1.000 mensuales de alquiler, pasó a pagar $ 1.000 por el mismo inmueble “.
Los precios de oferta, es decir de las unidades desocupadas, pasaron de precios en dólares a precios en pesos, pese a la enorme brecha que se había producido en materia cambiaria. En otras palabras, tanto los ocupados como los desocupados evolucionaron en igual sentido, aseguró el agente inmobiliario.
En su experiencia, los contratos vigentes registraron muy pocos incrementos en los precios de locación, -obviamente en aquellos casos en los cuales locadores y locatarios se pusieron de acuerdo-.
“Respecto de los ajustes en los nuevos contratos, argumentó, casi no hay casos de aplicación de incrementos, pues la baja evolución de los índices inflacionarios no ha provocado requerimientos por parte de los locadores”.
Es así que hoy, en un excelente complejo habitacional de Palermo se ofrecen en locación departamentos de living comedor y 2 dormitorios con cochera en $ 1.100 mensuales, cuando en 2001 el precio era de u$s 1.100.- mensuales.
Estas diferencias, obviamente, han disminuido sensiblemente la renta que tradicionalmente alcanzaban los locadores, la cual ha bajado del 0,8/0,9 % al 0,3/0,4 % mensuales. No obstante, comparadas con las que se pueden ofrecer internacionalmente en dólares estadounidenses- las cuales no superan el 1 % anual- son también atractivas y han generado numerosas operaciones inmobiliarias con destino hacia la locación.
En el sector comercial, la evolución fue semejante. Para Santiago Beccar Varela, después “ del descalabro provocado por algunos bancos, en complicidad con el Gobierno, los alquileres, que ya estaban sufriendo una disminución en su ritmo - se comenzaba con la etapa de la negociación de precios mensual, porque era evidente que la situación política y financiera en general se deterioraba a pasos agigantados- muchas empresas iniciaron estudios serios de achicamiento en superficie y precios”.
A partir de enero de 2002 , estimó, la caída de los precios mensuales de alquiler fue evidente , si bien avanzado el año, fue posible observar un recupero de los precios de los inmuebles en general, aunque igual muy lejos en comparación, con los niveles de los dos o tres años anteriores”.
Como norma, apuntó el operador, los precios de alquiler para las buenas oficinas, cayeron a un tercio en dólares y en algunos casos a menos, tendiéndose en general a establecer contratos en pesos.
Dueños e inquilinos aceptaron la celebración de contratos en pesos y “pese a las prohibiciones legales, redactadas de forma confusa y sin ningún análisis práctico por parte de los legisladores y el Gobierno, los nuevos contratos incluyen en su totalidad ciertos mecanismos de ajuste o mejor dicho, acuerdos de revisión de precios a futuro cercano, cuya validez solo se conocerá cuando alguien los quiera desconocer y le toque el turno a los jueces. El propósito fue adaptarse a la nueva situación, de manera que ninguno quedara excesivamente beneficiado o perjudicado respecto del otro”, aclaró el operador.
Para los contratos vigentes al momento del fin de la convertibilidad, la mayoría de los encuestados no reporta casos en los cuales las partes se hayan puesto intransigentes.
“El famoso CER, después trocado en CVS, no se usó en todos los casos ni para todos los contratos, seleccionándose las empresas por su capacidad de pago y con la intención última de mantener los contratos vivos, los inmuebles ocupados y no aumentar los gastos de los propietarios”, confió.
Como referencia en materia de precios, señaló que actualmente se puede alquilar, en el rubro oficinas, desde $ 5 a $ 30 casi todo metro cuadrado vacante, aunque, lamentablemente, la vacancia es muy superior a la demanda por razones obvias.
En cuanto al éxodo de las zonas “top”, lo estimó como no significativo, ya que a fines del año pasado hubo un 6% de éxodo, porcentaje que a la fecha se ubica en el 26%.

En el interior

En el interior del país, la evolución del mercado de alquileres, se desenvolvió con características similares a las de Buenos Aires, con la excepción de aquellos locales comerciales donde el repunte de la demanda por la vía del turismo, produjo una leve recomposición de los valores.
Santiago Debé, secretario general de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) –entidad que nuclea desde 1980 a más de 25.000 profesionales, a traves de las cámaras de todo el país, incluidos la Capital Federal y el conurbano– estimó que los mecanismos de ajuste de los contratos se dieron sólo en locales considerados privilegiados comercialmente, ya que el mercado no admitió actualización del canon en aquellos sectores donde la oferta es variada y existen alternativas de elección. Y fue precisamente en estos casos, en los cuales los inquilinos fueron más permeables a la negociación con los propietarios respecto de actualizaciones razonables, para no correr el riesgo de perder este tipo de inmuebles al finalizar los contratos.
En el resto de las propiedades, como casas o departamentos para vivienda de baja o mediana categoría, casi en su totalidad, el precio inicial de los contratos no se modificó con respecto al precio final. Partiendo de la base del actual valor real del mercado, fueron posibles los acuerdos y renegociaciones en general ya que los inquilinos buscan otras alternativas cuando consideran que un inmueble está fuera de precio. La libre oferta y demanda, han permitido a las partes alcanzar acuerdos equilibrados.
“Aún dentro de ubicaciones preferenciales dentro de los microcentros de cada ciudad –sostuvo Santiago Debé– si bien los locales han continuado con una demanda elevada, ello no ha significado alcanzar precios que no guardaran equilibrio con la realidad . Los precios se han pesificado y actualizado en relación con el índice del costo de vida. Para el caso de las viviendas, éstas se han pesificado y mantenido en precios bajos. Lo más relevante en la demanda de viviendas es la consulta sobre aspectos relacionados con la seguridad.
Los alquileres habitacionales, se han acomodado a los ingresos de la gente. Para el primer cuatrimestre del 2003, si bien la locación ha repuntado en la demanda general, esta situación se ha manifestado en escasa proporción en los precios, y los propietarios en general han tomado conciencia y aceptan las pautas de estabilización, conforme con la pérdida del poder adquisitivo de los ingresos de la población, concluyó el directivo.

 

Alicia Esteban, Edición Nº 267 Mayo / Junio de 2003

Publicado en revista "Propiedad Horizontal" de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

 

 

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