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Alquiler de oficinas y locales amoblados

¿Cuáles son los requisitos y plazos que permite la ley Nº 23.091 para el alquiler de locales?

La Ley de Alquileres Nº 23.091 de 1984 fijó el plazo mínimo para las locaciones de vivienda con o sin muebles en dos años, y en tres para las locaciones comerciales, sin embargo si se trata de locales u oficinas amoblados se pueden rentar por días, semanas, meses u horas.
Al incluirse las unidades amobladas, se reformó sustancialmente el art. 1507 del código civil, ya que antes podía pactarse libremente para este tipo de locación, fijando el plazo por días y semanas, meses o años. Para los alquileres de vivienda se establecieron 2 años y para "los restantes destinos ", como dice la ley, el plazo mínimo se fijó en tres años. Pero tratándose de ámbitos amoblados, por ejemplo, el alquiler de locales u oficinas, no comprende plazos mínimos, ya que que la ley 23.091, se refiere exclusivamente a "locaciones con destino a vivienda", por lo tanto, para alquileres con destino lucrativo con muebles, sigue vigente la 3ra. Parte del art. 1507 del código civil, o sea el que libremente pactan las partes.

Alternativas posibles

Esto es importante porque posibilita variadas alternativas contractuales, como por ejemplo alquilar una oficina para estudio contable o un consultorio odontológico o médico con todo el equipamiento necesario, por lapsos horarios y en determinados días de la semana, pactándose el alquiler por el tiempo de utilización, con lo cual se maximiza el aprovechamiento y por ende el rendimiento económico para el locador y también para el locatario.
En el caso de locales comerciales, también se encuentran ventajas, ya que si bien el inquilino en una locación normal de plazo mínimo de tres años tiene la facultad resolutoria anticipada a partir de los seis meses de vigencia del contrato (art. 29 bis ley 23.091), puede necesitar un plazo menor (uno o dos meses), o el locador que tiene el inmueble en venta, no desear atarse al plazo mínimo de tres años, y alquilar por meses hasta que concrete la venta.
Siempre se deberá insertar en el contrato un inventario con los muebles e instalaciones incorporadas y es aconsejable consignar el valor de reposición de las mismas en caso de faltantes o deterioros.

Convenios de desocupación

Conviene recordar que siempre existe la posibilidad de suscribir un convenio de desocupación que abrevie el plazo mínimo de tres años, pero es importante destacar que este acuerdo para ser válido, debe ser firmado una vez que el inquilino se encuentra ocupando el inmueble, ya que si fuera contemporáneo con la firma del contrato de locación, sería nulo. Sin embargo es habitual observar una mala práctica en que las partes soslayan esta prohibición, haciendo figurar una fecha distinta (posterior) a la del contrato locativo, no entregando el locador el ejemplar posdatado al inquilino, con lo cual el convenio sería válido. Siempre conviene que lo suscriba también el fiador. Para que el convenio pueda ejecutarse en caso de incumplimiento por el inquilino en restituir el inmueble en el plazo pactado, deberá homologarse judicialmente, con citación de posibles sublocatarios y ocupantes

Enrique Abatti, Abogado, 30 de Junio de 2003

Publicado en Clarín

 

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