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Cómo lograr el precio justo

Las tasaciones marcan el valor de la vivienda. Las realizan entidades privadas y publicas

El juego de la oferta y la demanda siempre es una de las sustancias que nutren al mercado inmobiliario. En definitiva, todo depende de esto, sin embargo hay pautas para tener en cuenta a la hora de valuar un inmueble. Desde la parte gubernamental existe el Tribunal de Tasaciones de la Nación, instituido por los artículos 74, 75, 76 y 77 del decreto 33.405 del 11 de diciembre de 1944, ratificado por la ley 12.922 y posteriormente regido por los decretos 8668 del 29 de septiembre de 1961 y 4831 del 31 de mayo de 1962. Actualmente se rige por la ley Nº 21.626.
Se trata de un organismo técnico dirigido por profesionales propuestos por sectores públicos y por entidades privadas, que establece valores objetivos de los bienes cuya adquisición, enajenación, locación o valor contable sea requerido por organismos nacionales, binacionales o multinacionales de los cuales el Estado nacional sea parte, provinciales o municipales y por el Poder Judicial de la Nación, para sí o para aquellos entes a los cuales supervisan, controlan o auditan y las tasaciones que le sean requeridas por cualquier persona física o jurídica.
Daniel Martín, presidente del tribunal, explicó: "Valuar una propiedad no es una cuestión tan fácil como piensan muchos, por eso en nuestro organismo requisitos fundamental es que los tasadores deben ser profesionales que estén vinculados con el sector, de lo contrario es muy comprometedor definir un precio. No sólo lo hacemos con inmuebles, también se hacen con computadoras, muebles, etcétera. Pueden ser del Estado o privados, si es que lo solicitan".
Para el rubro inmobiliario el tribunal se basa en los precios que se conocen en el sector. Cuando se realiza una evaluación, el tribunal tiene 90 días como máximo para expedirse acerca del valor. El año último fue récord, se tasaron 16.067 bienes.

Desde lo privado

En la actualidad, la tarea de tasar encuentra algunas diferencias en los valores y requiere más que nunca de una evaluación profesional. El mercado se ha polarizado y se registran fuertes diferencias según los barrios y hasta en las distintas cuadras, sobre todo por que los precios de los mejores inmuebles recuperaron un porcentaje importante del valor que habían perdido tras la devaluación.
Armando Pepe, presidente de la firma homónima, acerca de los elementos que se valoran en cada caso, opinó: "Depende para que fin se tase, si es para vender, se debe tener objetividad total, pues mal realizada termina frustrando el producto cuando se pone a la venta. En cambio, si es para un juicio sucesorio o división de bienes, por ejemplo, la exigencia no es tan extrema.
"Pero también -amplió- el papel que cumple dentro del mercado es el reflejo de la situación política y económica". Aunque también se detectaron casos que no son transparentes. Al respecto puntualizó: "Siempre debe primar el criterio profesional de la inmobiliaria que la realiza, pero hemos notado en los últimos días que empresas que no forman parte del sector inmobiliario dan informes de valores de los inmuebles en la Capital que no son reales. La única ley que rige las tasaciones es la de oferta y demanda".
En cuanto a los precios, hay una recuperación en la actualidad, luego de la depreciación ocurrida en 2002. Pero no rige para todos los barrios por igual. Siempre dependerán de cada propiedad en particular y de ahí la importancia de profesionalizar la tasación.
Para Rafael Baigún, de Baigún Operadores Inmobiliarios, el tema se complicó luego de la devaluación y sobre todo con la incertidumbre de los precios que hubo hasta el primer semestre de 2002. "Es fundamental que quien las realice lo haga con total seriedad, conocer la relación de precios con inmuebles similares, las condiciones de la oferta y la demanda, y la situación económica y política", dijo.
Algunos operadores sostienen que la recuperación de los precios asciende al 70 por ciento en las mejores zonas de la ciudad. En todos los casos, ninguna suba es inferior al 25 por ciento. Si se considera que el peso se devaluó de un día para el otro tres veces, la propiedad volvió a reflejar que es un buen refugio de la inversión.

La orientación, clave

Datos útiles

Factores a tener en cuenta

  • Que la tasación sea efectuada por un profesional que conozca cómo está la oferta y la demanda en esa zona.

  • La ubicación es clave. También el entorno y las características de seguridad de la cuadra, iluminación y tránsito.

  • La orientación de los ambientes, altura dentro del edificio, luminosidad y vistas. Si es piso alto, cantidad de ascensores.

  • Razonablemente distribución interna de los ambientes, aspecto general del edificio y hall de entrada.

  • Es decisivo el buen estado de conservación. No sólo se obtendrá mejor valor, sino que se comercializará más rápido.

  • Pautas claras para llegar al equilibrio

    Baigún enumeró tres aspectos claves a la hora de tasar. "Punto uno, el que lo realice debe tener gran conocimiento del mercado. Punto dos, son preponderantes la ubicación y la orientación de la propiedad, y punto tres, el mantenimiento del inmueble, en qué estado se conserva."
    L recomendable es que la persona que se acostumbra a evaluar en alguna zona, que puede ser Barrio Norte, Belgrano, Palermo o Las Cañitas, no vaya a Rosario o San Isidro para tasar algo sin tener conocimientos amplios del lugar", dijo Baigún.
    Por su parte, Pepe, puntualizó la importancia de tener un universo de comparaciones. "Las empresas inmobiliarias que pertenecemos al Servicio de Ofertas Múltiples (SOM) tenemos la información de 72.000 propiedades actualmente en oferta, lo que da una aproximación muy certera de los valores finales", concluyó.
    También se realizan cursos de capacitación, tanto por medio del SOM, como por medio del Tribunal Nacional de Tasaciones. Para informes sobres este último por e-mail, escribir a consultas@ttn.gov.ar.

     

    José Luis Cieri, 12 de julio de 2003

    Publicado en La Nación

     

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