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Veleidades de la ubicación

Por desarrollo arquitectónico, entorno y accesos se producen fuertes diferencias de valores


"Los compradores quieren el precio de ayer, nosotros pedimos el de mañana. El problema es definir los de hoy". La frase, por demás contundente sobre la situación actual del mercado, es de Jorge Oppel al intentar definir qué pasa y qué ocurrirá con los valores.
Es evidente que se dan distorsiones, aunque hay algo que no cambia: quien decide, finalmente, es la demanda. "Es más fácil vender en Callao y Vicente López un departamento de dos ambientes en 51.000 dólares que otro igual, a 30.000, en Flores", comenta Jorge Toselli.
Tras la crisis, el mercado se polarizó como nunca. Por si hubiera dudas, Jorge D'Odorico asegura: "La demanda paga las ubicaciones estratégicas y en algunas zonas muy determinadas se logran defender valores que son el 80 por ciento de los que regían antes de la devaluación".
En plena crisis el valor de la propiedad retrocedió entre el 50 y el 60 por ciento. Lentamente fue recuperando posiciones, en especial desde el último trimestre de 2002. Pero no todo se recupera de la misma manera. La ubicación marca diferencias como pocas veces se dieron en este mercado y que no siempre son convalidadas por la demanda.
Como hoja de ruta se acordó con los operadores un departamento de dos ambientes, de 40 metros cuadrados, orientación al frente, y se lo colocó imaginariamente en distintas zonas de la Capital.
De este modo se lograron visualizar fuertes diferencias para un mismo producto, un ejercicio que, con sus limitaciones, permite una aproximación a este fenómeno. Se ubicó la unidad en zonas buenas e intermedias. Mientras hacíamos la nota encontramos en Plaza Irlanda un departamento en un piso 14, de 50 m2, a 28.000 dólares. Tenía cinco años y serios problemas de mantenimiento, pero es un nuevo ejemplo de la polarización.
Las cotizaciones tienen una fluctuación entre 700 y 1200 dólares el metro cuadrado. Es lo más común en departamentos chicos, hoy algo escasos, pero también hay estimaciones menores y algo mayores, y muchísimo depende de la zona y de la categoría o seguridad que reflejen. Las unidades poco luminosas o internas configuran un segmento más bajo.
Además de las veleidades de la demanda, que hace que algunas cuadras se destaquen de otras, se suma otro aspecto y es el de la captación de propiedades para la venta en un momento que no se caracteriza por la fluidez. "Este es un problema -agrega Oppel- porque el vendedor, cuando recibe tres tasaciones, en lugar de hacer un promedio, se queda con la más alta. Esto produce una distorsión que sólo se atenúa con el paso del tiempo. Esto en los años anteriores era perder el tiempo y vender más barato."
En este momento hay expectativas de recuperación y por consiguiente mucho pasa hoy por la racionabilidad. Y menciona una regla práctica: "Si en 30/60 días no recibe propuestas concretas, es porque está caro". Esto suma también el criterio de la especialización. "No es lo mismo en Belgrano estar ubicado entre Cabildo y Luis M. Campos que de Cabildo a Cramer, La Imprenta es otra realidad con peso propio".
Jorge Toselli insiste en que no es un tema de los operadores. "Si se toman diez compradores reales que buscan un buen departamento, siete prefieren Barrio Norte, Recoleta o Belgrano, y sólo tres se decidirán por otras zonas de Capital."
Los operadores coinciden en lo siguiente: de Córdoba al Norte es un precio, hacia el Sur, otro. "En Caballito una es la tasación sobre Rivadavia y otra sobre San Juan, que será de casi un 20 por ciento menos. Además, cerca de Rivadavia se venderá mucho más rápido." Agrega Toselli que la competencia entre los operadores por la toma de propiedades para la venta amplía las brechas, que no deberían ser tan importantes.

Seguridad y entorno en la valuación

Las preferencias de la demanda es lo que establece las diferencias, es la conclusión de Jorge D'Odorico. "Cuando decide comprar, lo hace en lo mejor. La avenida Córdoba es un valor, Las Heras, otro. Todo está hoy muy focalizado."
Agrega que en las zonas top se defienden casi valores históricos. "Pero esto sucede en unidades chicas, que son las más buscadas y las que faltan, pero mucho depende del edificio, la calle y el entorno. En este tipo de unidades, si está bien tasada se vende en unos 30 / 45 días".
También los operadores tenían esperanza en la salida del corralón y en que una parte de esos fondos buscara el camino de las propiedades.
La seguridad se convirtió en diferencial a la hora de la comercialización. Hasta hace unos años se preferían en las búsquedas los lugares tranquilos y de poco tránsito. Ahora las prioridades son diferentes. Por este motivo, para Jorge Toselli hoy prevalecen las avenidas o calles como las de Recoleta, donde la gente se siente más segura. "No es lo mismo caminar tres cuadras por Rodríguez Peña que una por Flores. Esto impulsa la mayor demanda y, como consecuencia, se refleja en los precios."
Oppel suma una reflexión final a propósito de las tasaciones: "Los precios deberían estabilizarse porque algunas cotizaciones en cadena. No se debe olvidar que el inmueble es una excelente inversión a mediano y largo plazo. Las revaloraciones vertiginosas son para la Bolsa, no para este mercado."

Rafael Giménez, 19 de Julio de 2003

Publicado en La Nación

 

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