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Escasez en unidades chicas

La falta de créditos hipotecarios amplió la demanda de alquileres en buenas ubicaciones

El momento de la búsqueda. Los brokers privilegian ahora la calidad del potencial inquilino como una manera de resguardar la inversión

El mercado busca recomponerse tras el fuerte sacudón de la crisis, que dejó los alquileres con precios más virtuales que reales. Un año y medio después se vislumbran signos de reactivación y, en algunos sectores muy precios, una tenue recuperación de los valores producto de la escasez de oferta. Además, la falta de créditos para la compra amplió la cantidad de interesados.
Admiten los operadores que hay más movimiento, si bien los valores no se han sostenido en la misma proporción porque éste es un segmento que depende del ingreso salarial y la estabilidad laboral.
No obstante, mencionan mejoras, especialmente en el material de muy buena calidad, acompañado de servicios de infraestructura como pileta, cochera, gimnasio y solárium. En tanto, el material de tipo estándar está sometido a las condiciones más restrictivas impuestas por la crisis.
Se admite que hay muy escasa conflictividad entre propietarios e inquilinos y que los contratos se renuevan normalmente, con algún ajuste que no supera el 10 por ciento en el caso de las unidades que quedaron muy retrasadas.
Para el propietario, la locación significa una renta mensual del 0,4-0,5% mensual del valor de venta del inmueble.

Variaciones en la rentabilidad

Si se compara este rendimiento con la tasa Libor (18% anual), con el rendimiento de un plazo fijo (5,25-6,50%), o en dólares (1%), no resulta una renta desdeñable. Todo pasa por conseguir un buen inquilino y, en ese caso, como ocurre habitualmente, se sacrifica algo de la renta.
Al locatario se le pide un mes de adelanto, otro de depósito y la comisión inmobiliaria, cuando corresponda. En muchos casos se hace un paquete entre le monto locativo, las expensas y los impuestos para mantener el resultado final dentro de un margen previsible. Si tiene ingresos en blanco y una garantía, podrá sentarse a negociar.
"Por la escasez del material bueno los precios se han acomodado un poco hacia arriba, aunque acotados por el nivel de los salarios", explica Jorge D'Odorico.
Confirma que si bien a los seis meses se pacta alguna revisión del monto, "hubo ajuste en muy pocos casos. Como brokers priorizamos que el inquilino sea buen pagador y cuide el inmueble".
Como siempre, nadie quiere complicarse con arreglos. "Si la unidad tiene muy buena imagen y un precio razonable, se alquila en 30 días. Las cocinas y los baños deben estar impecables, especialmente en el material de buena categoría."
Asegura que se podría alquilar más, pero no hay mucho en oferta. "Hay búsquedas en Palermo, Barrio Norte y Belgrano. La gente que antes compraba con un crédito hoy no tiene otra opción que ésta. La renta puede llegar al 0,5% mensual en unidades ubicadas en edificios con infraestructura, muy buscados en esta época en que se puede aprovechar la pileta."

Los últimos

Edgardo Fraga coincide en que los departamentos chicos no son demasiado abundantes. "Alquilamos los últimos diez que teníamos la semana pasada y nos cuesta reponerlos. Valores convenientes y la falta de financiación aumentaron el número de interesados."
Agrega que la demanda se muestra muy exigente en cuanto a ubicación, precio y confort. "Los contratos se revisan cada seis meses, pero no hay conflictos. El secreto es elegir muy bien al inquilino."
Siempre se pide la garantía de una propiedad e ingresos comprobables. "De todos modos, con la nueva reglamentación, es más sencillo desprenderse del inquilino que no cumple."
Dice que se dan más renovaciones de los contratos porque antes el locatario podía elegir mucho y encontrar algo más barato. "Hoy, los valores se han nivelado y hay poco en alquiler."
Para los grandes departamentos, los interesados son empresas que buscan para sus ejecutivos. "Si bien los valores se recuperaron en pesos, considerada en dólares la locación se presenta como muy accesible. Teníamos un piso a 2200 dólares y ahora pasó con otro locatario a 3000 pesos."
Por su parte, Carlos Fiks marca la creciente polarización del mercado. "Mientras los inmuebles nuevos con infraestructura pueden pretender locaciones más altas, el material estándar, de 25 años o más, y no muy luminoso, sigue virtualmente en los mismos valores de los últimos meses."
Suma un dato. En una torre de Belgrano, un departamento de dos dormitorios, pileta y solárium, se alquiló el mismo día en que se publicó el aviso. El contrato fue por 900 pesos, que incluyeron expensas y ABL.
"En el material estándar vienen más interesados, pero hay que defender mucho su valor porque lo comparar con otras unidades similares. Pero cuando se trata de gente joven, con algún niño pequeño, que busca disfrutar la pileta y los espacios comunes."
También comenta que hay gente que vendió su departamento para cancelar la hipoteca y ahora se decide por unidades más chicas, pero muy confortables. "Los contratos del uno a uno se renovaron en pesos, con algún ajuste, pero en todos los casos primó el sentido común. Hoy, el dueño privilegia sobre todo la calidad del inquilino."

Los inquilinos

Desde la vertiente de los inquilinos, Radames Marini, titular de la Unión Argentina de Inquilinos, informa que la cantidad de juicios por desalojo se encuentra en su más bajo nivel histórico.
"Pero esta falta de conflictividad entre locador y locatario no significa, necesariamente, una mejora en la situación de ambos. Por el contrario, el locatario no sólo ha perdido oportunidades de trabajo, sino que el alto nivel de desocupación ha mermado su ingreso salarial."
Explica que los interesados en un alquiler son mayoritariamente asalariados, por lo que se acota la posibilidad de aumento en los montos locativos.
"Este es un tema humano y muy complejo porque la crisis alcanzó a las dos partes. El propietario hoy ya no puede vivir de un departamento y al inquilino se le hace difícil pagarlo, sobre todo porque en los últimos meses se ha deteriorado el colchón de reservas que tenía"

Rafael Giménez, 23 de Agosto de 2003

Publicado en La Nación

 

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