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Un mercado más genuino

Se registra una estabilización de los valores luego de la recuperación de los últimos meses

Las inmobiliarias incorporan en sus vidrieras fotos de las unidades en oferta como una manera de atraer a los potenciales compradores


El mercado actual puede resultar desconcertante para quienes imaginaban cotizaciones muy parecidas para el mismo inmueble. Tras la caída de los valores durante el corralito y la devaluación, sobrevino una época de súbita recuperación impulsada por la necesidad de ubicar en bines tangibles las sumas recuperadas por amparos o darles un destino seguro a los fondos en dólares que se mantuvieron a salvo del encierro financiero.
El mercado procura ahora un nuevo punto de equilibrio, pero en estos bruscos altibajos quedó claro que no todo vale lo mismo. La ubicación, en primer lugar, y la categoría, después, marcan diferencias como pocas veces se vieron. Incluso en el tema de la ubicación hubo cambios y la seguridad se hace notar. Si hace algunos años eran muy apreciadas las calles poco transitadas, hoy ocurre lo contrario y son buscadas las zonas con buena iluminación y algún movimiento comercial.
La polarización es muy marcada y el corredor norte mantiene el mayor nivel de recuperación con valores que se sitúan a un 20-25 por ciento de la época del uno a uno. Más allá de esta referencia es casi imposible generalizar, pero los operadores coinciden en que el material estándar cuesta venderlo a más de 800 dólares el metro cuadrado. Deducen que pasada la urgencia de colocación de divisas, el mercado se vuelve más genuino, con jóvenes y matrimonios que buscan donde vivir.

La estadística de operaciones en la Capital muestra la desaceleración, con 6979 escrituras anotadas en agosto, cuando en julio habían llegado a 8189.
"Esta es una época de reacomodamiento", define Hugo Mennella, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Agrega que los valores están segmentados pos zona. "Durante parte de los años noventa casi todo se cotizaba en 1000 dólares el metro, con pocas diferencias hacia arriba y abajo. Hoy cada zona tiene su cotización."
Admite que tratándose de material estándar en Caballito, por ejemplo, la comercialización se complica arriba de los 700 dólares el metro. "Hay que estimar un valor para venderlo aquí, no en Nueva York", dice para destacar una realidad en la cual el crédito es una asignatura pendiente.
Se nota que reapareció la gente que dice: Tengo este departamento, tanto en efectivo, y necesito mudarme a algo más grande. "Hasta julio estaba de una urgencia por resguardar ahorros: ahora, aparece el comprador real que se encuetra con la escasez de líneas de financiación."

Estadísticas

Carlos Puente, de la firma homónima, traza un panorama similar, aunque le suma la reticencia del vendedor a tratar contraofertas bajas. "S hace fuerte en su precio y no se muestra dispuesto a vender por debajo del nivel del último trimestre."
Coincide en que los fuertes altibajos provocados por la crisis ocasionaron una depuración que formalizó fuertes diferencias según las zonas y la calidad del material. "Los propietarios pudieron comprobar la buena respuesta de los inmuebles a la crisis y no creen que puedan bajar más. El piso ya se dio y el público percibe que la propiedad es un bien intocable en el marco de un país sin créditos ni reglas jurídicas claras."
Considera que abril de 2002 marcó el piso de los valores, en un 50 por ciento menos que la época de la convertibilidad. "Hoy, en los buenos lugares se está a un 20/25 por ciento de aquel momento."
Adelanta que en el barrio de Urquiza hay 30 obras que no comienzan todavía en espera de señales económicas claras.

Jorge Toselli, por su parte, admite que se registra cierta retracción a convalidar tasaciones altas. "Los valores se sobrevaluaron en muchas zonas. El usado toca los 900 dólares y en algunos casos llega a 1000 el metro cuadrado, pero para que el mercado lo convalide tiene que tener características de calidad y entorno muy especiales. En Barrio Norte, a 800 dólares el metro cuadrado nos cuesta encontrar comprador."
Coincide en que los vendedores se muestran muy aferrados a su tasación, "pero en la medida en que se negocian las contraofertas, los valores se acomodan, aunque lleva su tiempo". Explica que quienes lograban los amparos pagaban buen precio por los inmuebles porque convertían un papel perdido en algo muy tangible como el ladrillo, y no les molestaba pagar sobreprecios. "En un mercado más genuino, vender dos ambientes a 40.000 dólares o más no es fácil."
Toselli cree que los valores se van a reacomodar un escalón más abajo. "Las crisis tiene ciclos cada vez más cortos. Hace algo más de un año no había mercado y en este tiempo hemos recuperado posiciones, tal vez demasiado rápido. Habrá que esperar que la oferta y la demanda logren un nuevo equilibrio."

Rafael Giménez, 4 de Octubre de 2003

Publicado en La Nación

 

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