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Una alternativa tras la crisis

En espera de líneas de crédito para la compra, muchos se deciden por un alquiler a dos años

 

El mercado dio un vuelco con el eje puesto en la crisis y la devaluación. "Antes había crédito y el público, en lugar de alquilar, compraba en cuotas. Ahora es exactamente al revés y es la causa por la que disminuyó la oferta de locaciones", es el diagnóstico de Jorge Oppel al comentar las características actuales de la plaza inmobiliaria.
Esto trajo como consecuencia un cambio en la relación contractual. "Nos encontramos hoy con un inquilino de mejor poder adquisitivo y buenas garantías, que estaría en condiciones de pagar una cuota y que ahora se decide por el alquiler en espera de tiempos mejores", agrega Hugo Mennella, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Gerardo Fraga, por su parte, admite que hay poco material en oferta y suma otro dato. "Hay demanda en unidades chicas, impecables y bien ubicadas por parte de gente joven que se independiza."
Buena parte de los que rescataron fondos de corralitos diversos lo hizo con la intención de colocar su dinero en algo tangible y recuperable, y obtener una renta que, en estos momentos y en comparación con otras colocaciones, incluso las externas, es interesante: 0,5% mensual sobre el precio de venta de la propiedad.
Los operadores coinciden en que los valores de locación se incrementaron un 20 por ciento en relación con los que eran habituales dos años atrás, es decir, en plena crisis. Al renovarse se dan esos desfases con el valor del mercado, pero la nueva situación agrega otro elemento en la elaboración del precio final: la calidad del inquilino. La ausencia de conflictividad es un bien muy preciado en todos los casos.
El propietario debe considerar, además, otro tema: las expensas. Es una erogación mensual por la que todos preguntan y se da con mayor rigurosidad que nunca la relación expensas altas-alquiler más bajo.
Se le pide al inquilino un mes de adelanto, otro en depósito y la comisión inmobiliaria, cuando corresponda. Si tiene ingresos verificables, antigüedad en el trabajo y una garantía con propiedad tiene cierto margen para negociar.
En alquiler, como en la venta, también se registran fuertes diferencias de precios por ubicación y categoría del edificio, y la recuperación de valores se dio con mucha mayor intensidad en las zonas mejores.
Hugo Mennella destaca la escasa conflictividad entre inquilinos y propietarios. "Los contratos que se vencieron en estos meses se fueron renovando sin mayores inconvenientes, porque todos son conscientes de la situación y la morosidad se achicó muchísimo."
Y destaca el hecho de que a pesar de que disminuyó la oferta de unidades, "no se dispararon los valores. El locador sabe que los aumentos desmedidos no son viables porque los salarios no subieron".
En los contratos actuales se pacta revisar el valor a los seis meses como una manera de que no se desactualicen. "Los que arrancaron con precios más bajos que los de plaza se han ajustado un 10 por ciento, pero esto no es general porque no se pueden pretender valores sobre los del mercado."

Más altos

Jorge Oppel comenta que los contratos que se vencieron entre agosto y septiembre se pusieron más altos, "Y se alquilaron, lo que quiere decir que la demanda los convalidó. Si hace dos años estaba a 300 pesos hoy lo alquila en menos de una semana a 360."
Admite que la oferta es menor porque creció la demanda, "pero el precio está acotado por el salario". Al referirse a la falta de un mecanismo legal de actualización, comentó que se acuerda que las partes se reúnan cada seis meses. "El que tiene un contrato a un año atrás no se actualizó, pero es probable que se haga algún ajuste en el futuro."
Destaca Oppel que en este momento, la calidad del inquilino se valora tanto como el precio. "Los interesados son parejas jóvenes que se tienen que mudar a un ambiente más y no tienen para pagar la diferencia. En ningún país del mundo se compra la vivienda con todo el contado en la mano."
También Edgardo Fraga dice que hubo algunos aumentos , "porque hay poco material y muchos interesados. Pero esto, además, beneficia la relación contractual porque se puede elegir mejor al inquilino".
Reitera que hay muchos jóvenes que se quieren independizar y buscan departamentos chicos, muy bien ubicados y siempre impecables.
"Cuando recibimos algo que no está en condiciones le sugerimos al dueño que lo arregle, que se pulan los pisos y lo pinte. Esto es una exigencia real del mercado."
Estima que la renta está en el 0,5% mensual, especialmente en los departamentos entre un ambiente y dos dormitorios. "En los departamentos más grandes el movimiento es menor porque están dirigidos a otro sector de la demanda, como los ejecutivos de las empresas."
Agrega que cuando las expensas son altas, lo ideal es hacer un paquete que incluye el valor locativo y ese monto mensual.
Pero, como ocurre muchas veces, si la expensas son altas la renta que se puede obtener es más baja. "Este es un tema que la demanda mira con muchísima atención, tanto en compra como en alquiler."

Los inquilinos

Desde la otra orilla de la relación contractual se admite también la escasa conflictividad que contrasta con la situación que se vivió en otras épocas. Radamés Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, dice que llegan a juicio menos del 2 por ciento del total de locaciones de la Capital. "Esto quiere decir que el 98 por ciento de los contratos no genera problemas judiciales."
Según su perspectiva, los cambios de buena parte de los locatarios se dan en busca de una superficie menor, lo que implica menos gastos. "De tres ambientes pasan a dos y de dos, a uno."
Agrega que si bien hay cierta recuperación de la economía, ésta no alcanza un nivel general. "No hay que olvidar que el inquilino fundamentalmente es un asalariados, y con tasas de desocupación muy altas y salarios bajos no puede hacer frente a aumentos en el valor de locación. Si hay incrementos se producen en zonas muy específicas, con inmuebles que se dirigen a captar a otro nivel de inquilinos, como profesionales muy calificados o ejecutivos de empresas."

Rafael Giménez, 8 de noviembre de 2003

Publicado en La Nación

 

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