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Se multiplica la construcción de obras más chicas

Escasean los terrenos aptos para edificios

El mercado se vuelve sobre sí mismo, desde otra perspectiva. La ausencia de créditos establece un coto importante a los valores de venta y entonces los desarrolladores son selectivos. Y prudentes, especialmente cuando se trata de dar el primer paso que es la compra del terreno, instancia en la que se encuentran con valores altos debido a que los lotes que permiten proyectos interesantes son muy escasos.
Una de las alternativas es incorporar al dueño del terreno a la obra, una propuesta común en esta época. Ocurre que un terreno vale por lo que se pueda construir y esa tasación, que se conoce como incidencia en la futura obra, en estos momentos no debería pasar de 300 dólares en las zonas mejores. En los barrios fuera de los corredores tradicionales y más buscados, puede oscilar entre 150 y 200 sobre el metro cuadrado propio. Si se tiene en cuenta que la construcción ronda los 350/420 dólares el metro cuadrado, se establece un rango de precios de venta muy acotado con una realidad sin financiación. Más si se tiene en cuenta que los proyectos tratan de desarrollar terminaciones y fachadas que les permitan competir con otros similares.
Por todo esto, los developers apuntan a edificios más chicos que los que eran habituales durante el uno a uno, por lo que se espera para el primer semestre de 2004 una oferta abundante en obras terminadas entre 8 y 12 pisos, con una tipología entre uno y dos dormitorios.
También hay un auge de dúplex para los terrenos cuya zonificación no permite la construcción en altura. Son obras más rápidas, que requieren entre seis y ocho meses y cuentan con el atractivo de ofrecer comodidades parecidas a las de una casa, con el agregado de que no tienen expensas.
Si en el caso de un edificio se estiman 800.000/900.000 dólares de inversión, en el segundo pueden ser suficientes unos 250.000, ambos con el lote incluido. La multiplicación de estas pequeñas obras está cambiando la fisonomía de barrios como Almagro, Boedo, Flores y cuadras de Caballito.
"Estas construcciones más chicas nos recuerdan los años 70, en que un grupo de inversores amigos compraba el terreno, construía y vendía. Iban regulando el flujo de fondos con el aporte de cada uno. Esto es consecuencia de la falta de crédito", comenta Armando Pepe.
Adelanta que hay una gran demanda en Recoleta, Barrio Norte y Palermo por parte de grupos europeos para construir hoteles, y de algunas empresas locales para hacer departamentos. "Pero no hay terrenos buenos y los propietarios se hacen fuertes en el precio."
Admite que si bien el costo de la construcción en dólares -unos 400 dólares el metro cuadrado- es mucho más bajo que durante la convertibilidad, lo que explica el auge de las obras chicas, "se trata de una inversión a largo plazo y los desarrolladores esperan contar con señales más claras desde la economía".
Jorge Toselli agrega que en estas condiciones las empresas diversificaron el riesgo. "En lugar de proyectar una obra importante, se lanzan a dos o tres más chicas. Por eso hay buena demanda por terrenos que permitan levantar 2000 metros cuadrados, unos ocho pisos, con potencialidad de venta futura más rápida."
No obstante, la oferta es escasa. "En 2000 teníamos un stock de 15/20 terrenos; hoy, apenas dos. Por un lado, se incrementó la búsqueda y, por el otro, los dueños de los terrenos pretenden mucho y algunos esperan épocas mejores. Mientras, alquilan el predio para locales o estacionamiento y obtienen una renta."
Un buen terreno es el de doble frente por 40 metros de fondo, una perla difícil de encontrar. Para Toselli, una incidencia razonable está entre 180 y 200 dólares el metro cuadrado propio. "Hay que considerar que aquel que construya, para salir a vender los departamentos en un mercado tan acotado, necesitará tener la obra muy adelantada. Son iniciativas que arriesgan fondos propios y deben esperar la venta para recuperarlos con alguna rentabilidad."
Algunos opinan que la revitalización de estas obras se debió también a la necesidad de inscribirlas antes de que empezaran a regir los cambios en el Código de Edificación, que impone pasillos comunes e internos más anchos y ascensor camillero.
"De esta manera, los espacios comunes se incrementaron entre un 10 y un 15 por ciento, lo que añade una limitación a los terrenos chicos y exige una optimización de los proyectos", dice Norberto Lépore. Coincide en que las propuestas son mayoritariamente para hacer entre 8 y 12 pisos. "Para mediados de 2004 habrá una oferta muy interesante en edificios y tipologías entre uno y dos dormitorios."
Añade que son muy buscadas las zonas que están fuera de los corredores tradicionales del Norte, como Devoto o Caballito. "En este último barrio, calles como Pedro Goyena o San José de Calasanz se manejan incluso con valores diferentes."
Estima que la incidencia, según los barrios, puede fluctuar entre 100 y 300 dólares e metro cuadrado propio y en Caballito, entre 100 y 150. "Se calcula un costo de la construcción de algo más de 300 dólares el metro cuadrado, pero las terminaciones son la clave porque es lo que encarece."
En Almagro o Boedo, estima que un terreno donde se puedan construir cuatro dúplex oscila entre 50.000 y 60.000 dólares. "Aquí, las incidencias son más altas porque se trata de productos que habrá que comercializar después entre 65.000 y 70.000 dólares. Son interesantes para el inversor porque son obras rápidas."
Para Lépore, este auge de construcciones más pequeñas es producto de la falta de alternativas donde invertir con seguridad y es una tendencia que seguirá el año próximo. "En Caballito -adelanta-, hay unas 80 obras en distintos momentos de desarrollo."

Rafael Giménez, 15 de noviembre de 2003

Publicado en La Nación

 

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