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Inmuebles: preocupa aún falta de crédito

El mercado inmobiliario alcanzó una vez más la estabilidad que perdió tras el “corralito”y la devaluación. Se recuperó en tiempo récord del desequilibrio de valores de las propiedades y hoy parecen confluir más íntimamente la oferta y la demanda.Antes de la crisis, el sector había sobrevivido a una extendida recesión que deprimió los precios inmuebles en dólares y a la que luego se le sumó la devaluación. Sobrevino después un incremento de compradores que permitió reflotar las operaciones en todo el país y que llevó también a una rápida revaluación. Pese a los buenos síntomas, acecha un cuello de botella al que se aproxima el sector con su crecimiento y que requiere urgente resolución: el crédito. Los inmobiliarios saben que la vuelta de una financiación hipotecaria ajustada a las posibilidades del público permitirá sortear el obstáculo. Por eso, buscan que con ingeniosas propuestas (como la creación de fondos fiduciarios) se esquive el problema del crédito, no imposible pero difícil de vencer sin seguimiento ni ayuda del gobierno.

Juan Badino, Carlos D' Odorico, Luis José Ramos, Carlos D'aria, Roberto Ledo y Armando Pepe

Los empresarios más representativos del sector inmobiliario coincidieron en que muchas de las dificultades interpuestas tras la crisis han sido superadas con éxito. Reunidos en el porteño Hotel Emperador con motivo del ciclo de charlas-debate que organiza Ambito Financiero, advirtie-ron que el cauce de las operaciones en todo el país conduce a un cuello de botella que debe, necesariamente, ser superado. Se trata de las dificultades que impone en la actualidad el acceso al crédito hi-
potecario -punto crítico para el desarrollo del sector-.
Pero el abanico de temas fue rico en contenido y diversidad. El diálogo lo abrió Armando Pepe, presidente de Armando Pepe SA y director del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM). "En Inglaterra, se publicó recientemente un estudio de valuación sobre los inmuebles de ese país y se les puso un precio. En la Argentina, no sabemos cuánto vale lo que tenemos", aseguró con preocupación y la polémica quedó instalada. En la mesa compartieron la observación Juan Badino, presidente del SOM y presidente de Forcadell-Juan Badino Asesores Inmobiliarios Internacionales; Carlos D’Odorico, presidente de D’dorico Propiedades SA y director del SOM ; Luis José Ramos, presidente de L.J. Ramos Brookers Inmobiliarios SA; Carlos D’aria, presidente de D’aria Propiedades SA, y Roberto Ledo, director de Inmobiliaria Bullrich SA.
No sólo inquietó el dato de Pepe, también preocupa la cantidad de tierras fiscales en el interior del país sobre la que no se tiene exacta certeza. El debate giró rápidamente hacia el campo y el turismo y hacia cómo en todos los países, incluyendo a la Argentina, la urbanización crece en orientación Norte. Se habló sobre el fuerte interés extranjero en bienes inmuebles argentinos y en el campo -con ayudado impulso del boom de la soja-.



Turismo


"En Calafate, el turismo subió 70%, y 80% de ese crecimiento se debe al extranjero. En este momento hay más de una veintena de emprendimientos en torno al turismo, del tipo cabañas y hosterías", explicó Badino.
Ledo retrucó con que en medio de los datos positivos, aparece el problema de la financiación. "Lo que más se vende se encuentra en la franja de los u$s 50 mil a los u$s 200 mil, pero en medio de esto está el problema del crédito, de la imprevisibilidad y la incertidumbre sobre el futuro que todavía hoy persiste", indicó y aseguró que "principalmente, el conflicto es que la gente no califica para los créditos que hoy se ofrecen en el mercado".
El tema de los consorcios de inversores no se hizo esperar. D’dorico lo introdujo: "El costo de la construcción quedó rezagado frente al costo del m² que se ofrece en el mercado. Por eso volvieron a pisar fuerte los consorcios (se trata de un grupo de inversores particulares que se reúne con el objetivo de llevar a cabo la construcción de una propiedad y se reparten sus unidades una vez finalizada)".
También apareció la propuesta de la financiación a través del instrumento de los fondos fiduciarios. Una idea que hace tiempo circula en el sector es la de la utilización de fondos de las AFJP para financiar la adquisición de viviendas, algo que por la ley que les dio creación está permitido.
Ramos indicó que "cuando se cuenta con financiación se optimiza muchísimo el precio de venta de una propiedad" y apuntó a que otra problemática es dar seriedad a las tasaciones de inmuebles. "Tasar mal una propiedad no implica ninguna responsabilidad en la Argentina. Eso no ocurre en los Estados Unidos. Por eso, la tasación argentina está desprestigiada, es un desastre", dijo.
No podía faltar en la conversación la mirada hacia las locaciones y su crecimiento en todo el país por la falta de crédito. Pepe, Badino y Ramos indicaron que es inadmisible que exista una ley como la 25.561 que prohíbe indexar los contratos cuando en el mercado ninguna de las partes lo prefiere.


Valores


En cuanto a los valores de venta del m², los empresarios coincidieron en que en la Capital Federal se alcanzaron en muchos casos los niveles de la predevaluación. Aunque en el interior del país, el grueso de los valores se pesificaron 1 a 1 (con excepción de algunas ciudades como Córdoba, Mendoza, Rosario o los puntos turísticos). Se dio como ejemplo que en Mar del Plata se vendió 80% de un edificio a u$s 1.500 el m².
En cuanto a la oferta de inmuebles, se indicó en forma unánime que había faltante, en muchos casos, de unidades de 2 y 3 ambientes. Badino, al ser consultado por el movimiento de alquileres y compra de oficinas comerciales, indicó que hay un mayor movimiento en superficies de 100 a 500 m² y que eso ayuda a que mejoren los valores. "Una buena idea es reciclar una oficina para convertirla en vivienda, porque el precio del m² de las oficinas es conveniente", comentó.
Se tocó inmediatamente el comportamiento de los precios de los locales comerciales. Pepe indicó que en el interior, en lo que se llama zonas "calientes", los precios del m² son elevados y se revaluaron en las zonas turísticas. Ledo explicó que en Puerto Madero -donde los precios se encuentran al nivel de la convertibilidad, alrededor de u$s 1.100/1.200 el m²-, lo que está faltando son proyectos multifamiliares y de servicio.
D’ria introdujo el rubro barrios cerrados, countries y casas.
Explicó que el mercado de casas en el norte del Gran Buenos Aires, como ser San Isidro chico, Libertador al río, Martínez, Acassuso y, asimismo, los barrios cerrados, "se ha ido incrementando de manera sostenida". "Hoy en la zona norte hay muchísimo movimiento de compradores", comentó y agregó que "mucha de la gente que se mudó a los barrios cerrados es joven y, en general, no planifica volver."


Fondos


Los empresarios inmobiliarios -todos miembros del SOM, cuya base de datos cubre la totalidad del país- se encargaron de desmentir con fuerza el rumor de que se habían agotado los fondos "ahorrados en dólares". Estuvieron de acuerdo con que hay fondos y también un mercado genuino de gente que se quiere mudar y que está esperando la aparición de mejor financiación o mayor certidumbre en las perspectivas económicas del país.
La charla quedó cerrada con importantes críticas al impuesto al sello, que el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires impuso para la compra de propiedades que no sean destinadas a vivienda, de una tasa de 2,5%. De alguna manera -coincidieron-, este tributo de- salienta las ventas.


Andrea Sambucetti y Carlos Burgueño, 3 de marzo de 2004
Publicado en Ambito Financiero

 

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