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Alquileres más caros y demanda en crecimiento

La escasez de créditos impulsa esta opinión

Las mejores cotizaciones se registran en el corredor norte

Cuando en noviembre último describíamos el mercado de alquileres se advertía un vuelco notorio en la alicaída situación anterior. En estos meses,  la tendencia se afianzó y el stock en departamentos chicos se muestra escaso frente al aumento de la demanda.
Esta nueva situación genera un mayor impulso en los valores de las localidades nuevas, que reconocen un incremento que promedia el 15 por ciento desde noviembre último. Como contrapartida, los ingresos de las familias que buscan departamentos chicos  no se han modificado demasiado en los últimos meses, por lo cual el salario se transformó en un freno natura a las expectativas de incrementos más importantes.
Los valores reconocen las siguientes variaciones según la tipología, tratándose de ubicaciones intermedias: un ambiente, 300/380 pesos; un dormitorio, 400/580, y dos dormitorios, 600/700. En los mejores lugares, los valores son más altos y retroceden fuera del corredor norte.
El inquilino debe abonar un mes de depósito, otro de adelanto y la comisión inmobiliaria, cuando corresponda. Quiere decir que para un departamento de un dormitorio deberá abonar unos 1600 pesos, sólo para ingresar. En todos los casos se exige la garantía de una propiedad en Capital, que sea de un familiar, para eludir las garantías compradas.
Para el propietario se calcula una renta de casi un 0,5% mensual sobre el valor del inmueble, alrededor de un 6 por ciento anual, rendimiento nada desdeñable si se lo compara con otras alternativas de tipo financiero.

En los con contratos se suele incluir una cláusula por la que las partes se comprometen a reconsiderar el valor comparándolo con referencias de tres inmobiliarias, cada 6 meses o una vez al año.
Frente a esta nueva situación, no son pocos los que piensan si no habrá llegado el momento de construir nuevos edificios de departamentos chicos de tipología estándar con destino a renta.
"Estamos exactamente al revés que en los noventa -explica Norberto Lépore, de NLP Consultores-. La gente en lugar de pagar 500 pesos de alquiler, abonaba 700 de una cuota hipotecaria y compraba su inmueble. Hoy, si bien hay créditos, los salarios son virtualmente los mismos."
Pone como ejemplo el siguiente caso: para un departamento que costaba 50.000 dólares, una familia reunía 1000 dólares mensuales y requería de 50 meses para pagarlo. "Hoy la misma unidad vale 40.000 dólares y si la misma familia reúne los 1000 (pesos ahora), necesitará 120 meses para amortizarlo. Esto explica por qué toda gente no puede pagar su crédito y que conserva un trabajo, se vuelca al alquiler."
Lépore no cree que esta tendencia alcista en los alquileres nuevos se mantenga mucho tiempo porque los salarios frenan as subas. "Si creo que los departamentos chicos se alquilarán mucho más rápido".
Miguel García Muro traza un panorama similar. "Un año atrás se requerían cuatro meses de publicaciones para poder alquilar. Ahora no tengo departamentos en oferta y todos los días entran interesados en alguno. Si tuviera 20 departamentos de dos ambientes los alquilaría en una semana".
García Muro hace una estimación de la renta. Un dos ambientes, de unos 15 años, puede cotizarse a unos 40.000 dólares y obtener una renta entre 140 y 170 dólares mensuales, o sea, un 5 por ciento anual. "Frente a los bajos rindes de colocaciones en el exterior, sumados a la depreciación del dólar, parece una inversión muy interesante. Pienso que es muy momento para construir o comprar una propiedad con destino a renta."


Carteles efímeros

  
Jorge Toselli, por su parte, comenta que el último Jueves Santo se colocó un cartel para alquilar en Montañeses y Pampa. "El sábado, un día y medio después, ya estaba reservado."
Agrega que el último martes entraron en la inmobiliaria 42 personas para consultar alquileres en departamentos chicos. "La valorización es consecuencia de la falta de stock, a lo que se le suma la circunstancia de que buena parte de los inquilinos a los que se les vence el contrato opta por seguir en el mismo lugar frente a la escasa oferta."
Como consecuencia de esta situación menciona otro dato. "Hace sies meses, conseguir una garantía propietaria dentro de Capital era muy difícil. Hoy es habitual porque cambio el perfíl del inquilino. En este momento, alquilar es rentable para el propietario."
Hugo Menella, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, coincide en que básicamente la plaza está frente a una ausencia de stock.
La decisión de gente que no logra acceder al crédito colmó la capacidad y sobre la oferta habitual se produjo una sobre demanda. "No hay alquileres y esto no se produce porque se registre alguna retención, porque pocos se dan el lujo de tener un departamento vacío. Apenas sale algo al mercado se alquila de inmediato y se dan casos de listas de espera en los dos y tres ambientes."
En relación con el siempre sensible tema de los valores, asegura que no se han disparado y hace una descripción: en 2002 se convirtieron en pesos y bajaron: ahora se ajustan lentamente a la realidad incentivados por la mayor demanda. "En los departamentos chicos, la gente es consciente de que no se puede pedir demasiado."


Aumentos focalizados

Desde la vereda de enfrente, Radamés Marini, titular de la Unión Argentina de Inquilinos, pone el énfasis en dos temas.
"La situación económica del locatario no ha cambiado y los aumentos sólo se registran en los alquileres nuevos, en un fenómeno muy focalizado. No es lo mismo Recoleta que Barrio Norte pasando Pueyrredón y Las Heras. Queda claro que los alquileres se revalúan para que puedan pagarlos."
Aclara que la conflictividad es muy baja. "Los juicios no superan el 2% de los contratos porque el inquilino prefiere irse y busca otro lugar, generalmente más pequeño."
Coincide en que los ingresos configuran hoy un freno a los aumentos de la locación. "Si la canasta familiar está en 717 pesos, pocos pueden pagar hoy más de esa suma por un alquiler."

Rafael Giménez, 17 de abril de 2004
Publicado en La Nación

 

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