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Quién paga las mejoras

El locatario está facultado a realizar en el inmueble arrendado ciertas mejoras. Según su clase, puede exigir o no al locador el reembolso de los gastos demandados. Es común estipular en los contratos que todas las mejoras quedarán en beneficio de la propiedad y sin cargo para el locador.



El locatario está facultado -salvo convenio contrario- a realizar en el inmueble arrendado ciertas mejoras, que según su clase, puede exigir del locador el reembolso de los gastos demandados.
El principio general es que el inquilino puede realizar todas aquellas que fueran para su utilidad o comodidad, siempre que no alteren la forma del inmueble (art. 1533 Código Civil), o que no resulten nocivas o cambien su destino, o que estuvieren prohibidas por el contrato (art. 1562 Código Civil), ya que de lo contrario, el locador podrá solicitar la resolución del contrato (art. 1565 Código Civil), impedirlas, o exigir su demolición si ya fueron efectuadas, o pedir que al final de la locación se le restituya el inmueble en el mismo estado en que lo entregó.
Reembolso al locatario: El locador sólo está obligado a reembolsar al inquilino las mejoras, conforme lo establece el art. 1539 del Código: 1) si en el contrato o posteriormente lo autorizó a realizarlas y se obligó a pagarlas, comprometiéndose o no el locatario a hacerlas, 2) si lo autorizó para hacerlas y después de hechas se obligó a pagarlas, 3) si fuesen reparaciones o gastos a su cargo, que el inquilino hiciese en caso de urgencia, 4) si fuesen necesarias y útiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato, aunque el locador no se hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorización para hacerlas, 5) en el caso de las voluntarias, si por culpa del locador se resolviese el contrato y 6) en la locación por tiempo indeterminado, si el inquilino fue autorizado para realizarlas y no pudo disfrutarlas por haberle exigido el locador la restitución del inmueble.
Clasificación de mejoras. Pueden ser: a) las necesarias para que el inmueble pueda ser conservado; b) útiles: las que no siendo indispensables para la conservación, sin embargo resultan provechosas para el locatario o el locador; c) voluntarias: las realizadas en beneficio exclusivo de quien las hizo; d) de recreo y e) suntuarias.
Es común estipular en los contratos que todas las mejoras quedarán en beneficio de la propiedad y sin cargo para el locador. El art. 1550 del Código establece en caso de resolución del contrato sin culpa del locador, que las mejoras del art. 1539, inc. 4ø. (a cargo del locador las necesarias o útiles en caso de resolución sin culpa del locatario), no las deberá pagar, si se pactó que quedarían en beneficio del inmueble o que el locatario renunciaba a pedir el reembolso. Si la resolución se produce por culpa del locador, este deberá pagar todas las mejoras (art. 1551 Código Civil). También el art. 1545 del Código determina que todas las mejoras hechas en caso de urgencia, deberán ser reembolsadas por el locador, aunque en el contrato se hubiese estipulado lo contrario. Esto, sin embargo, tiene solución para el locador, porque no es materia de orden público y por tanto es renunciable para el locatario, con una cláusula redactada (ver "1.500 Modelos de Contratos, Cláusulas e Instrumentos" de Abatti-Rocca (h), que libera al locador.
Derecho de retención. Si la locación no continúa, el locatario puede ejercerlo sobre el inmueble, para asegurarse el cobro de mejoras y gastos. Este derecho-facultad es renunciable por el beneficiario

Enrique Abatti, 12 de Junio de 2004

Publicado en Clarín

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