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Más chicos pero más confortables

Se multiplican en los barrios obras de pocos pisos, con unidades de varios dormitorios
Los emprendimientos de mayor volumen permiten la absorción de la mano de obra y ofrecen a la demanda una nueva alternativa de compra

Buenos Aires cambia su fisonomía al ritmo de nuevas obras en construcción. No se trata de edificios de gran volumen y perímetro libre, rodeados de jardines y piletas, sino de emprendimientos entre medianeras de unos ocho pisos y no más de 2000/2800 metros cuadrados.
Sin embrago, han logrado ubicarse en el mercado por saber aprovechar el momento. En casi todos los casos se trata de departamentos compactos, con buena cantidad de ambientes, destinados a grupos familiares que no pueden acceder a pisos de mayor categoría.
Para los operadores este fenómeno comenzó a surgir con fuerza hace un par de años, y tendrá en lo que resta del actual y del que viene su momento de mayor esplendor.
Armando Pepe, de la inmobiliaria homónima, dijo: "A principios de 2002 se decía que no iba a haber grandes emprendimientos y es lo que ocurre ahora. Los inversores o los pequeños constructores están haciendo obras chicas, entre 800 y 2000 metros cuadrados, porque así no necesitan financiación ni crédito bancario. Cuando las terminan, las colocan en el mercado y las venden. Apuntan a compradores que no necesitan crédito, que son casi inalcanzables para la mayoría".
Pepe explica que esta tendencia se acentúa porque los sueldos quedaron muy atrasados y los valores de las propiedades, similares a la época del 1 a 1, con lo cual el poder adquisitivo de la gente cayó de manera estruendosa. "También está el fantasma de la inestabilidad laboral. Por eso esta oferta se destina a inmuebles que no superen la franja de los 150.000 dólares".
El público comprador está integrado en su mayoría por matrimonios jóvenes con uno o dos hijos. gente que quiere entrar a un departamento nuevo y no tener que hacerle ningún arreglo. Compradores que tiene el dinero ahorrado y lo emplean para adquirir la propiedad.
Los barrios que concentran esta tendencia inmobiliaria son Villa Urquiza, Nuñez, Belgrano R, Coghlan, Saavedra y Caballito.
"En la composición del valor -finaliza Pepe- , además de la ubicación y de que los inmuebles sean nuevos, la buena terminación es fundamental. Son los pequeños detalles que hacen al todo".
Para los constructores es un negocio atractivo, ya que tienen una utilidad cercana al 30% en los dos años que requiere la construcción de estas obras. Estas ventajas producen la concentración de proyectos en pocas manzanas. Hay zonas de Belgrano donde en cuatro cuadras hay 36 construcciones de este tipo. Los emprendedores tienen en claro que sacará ventaja quien tenga más imaginación y creatividad para saber captar las necesidades y los gustos del mercado, y hacer exactamente aquello que buscará la demanda en 18 meses.  


Comprador e inversor
  
"Este tipo de obras tiene dos objetivos: logran valores muy atractivos para el comprador si se los compara con el material actual a estrenar y, al mismo tiempo, es una buena rentabilidad para el inversor, ya que ronda el 15/17 por ciento anual", explica Norberto Lépore.
Pone como ejemplo un edificio en construcción muy avanzada en Parque Centenario, que incorpora una pileta en la terraza. "Se apunta a captar un segmento de la demanda que requiere tres o cuatro dormitorios, pero no puede acceder a los pisos de mucha categoría. Surgen entonces este tipo de propuestas más compactas, con algunos detalles de confort, pero con valores de 800 dólares el metro cuadrado. Tanto los arquitectos como el operador deben captar muy bien las necesidades del potencial comprador."
Pedro Safier, gerente comercial de la firma, explica las nuevas sociedades que se constituyen a la hora de iniciar un proyecto.
"Normalmente, se juntan inversores privados que no pertenecen a la actividad. Puede ser que un médico se asocie con un abogado y un contador para contratar un arquitecto o ingeniero civil para realizar el proyecto."
Los plazos de construcción dependen de cuántos metros tenga en definitiva la obra. Si es de 1800 metros cuadrados puede tener un plazo en el orden de los 18 a 24 meses.

Una propuesta en construcción avanzada, de unidades compactas con balcón

Los 3000 metros cuadrados son un punto de inflexión, según los inversores. Saben que hasta ese volumen las unidades se pueden absorber por el mercado con cierta celeridad.
Safier particulariza este fenómeno en Caballito: "Hay un gran empuje en el sector privado y muchas ganas de hacer cosas. Por ejemplo, hay un edificio en construcción cada cuatro manzanas. Estos son indicadores de la fuerza del sector. Lo que ocurre es que en 2005 vamos a tener una oferta muy importante de unidades a estrenar, pero sin una demanda equiparable. Creo que el crédito en la actualidad no está a la altura de las circunstancias".
Adquirir un terreno en una ubicación como la de Caballito Sur, con medidas de 8,60 por 30 metros, ronda los 180.000 dólares, pero el valor depende del potencial de construcción.
Una vez construido, un departamento de un dormitorio, en estos edificios tiene aproximadamente 50 metros cuadrados, un dos dormitorios alrededor de 70, uno de tres puede llegar a los 125 metros cuadrados. El valor a estrenar en Caballito puede ir de los 800 a los 1000 dólares el metro cuadrado.  


Alto rendimiento

Para Alejandra Covello, de Covello Propiedades, "el tema fundamental en estos emprendimientos es el alto rendimiento de la obra. Con lotes de 8,66 de frente se consigue una obra de 1500 metros cuadrados. Esta se considera la medida base para los proyectos de este tipo: una pequeña inversión que consigue buenas unidades para vender automáticamente. Una obra de 3000 metros cuadrados ya se considera como el pico máximo en obras de esta naturaleza. La cantidad de metros cuadrados por vender se encamina en proporción directa con la cantidad absorbible por el mercado".
Asegura Covello que en este momento hay una buena demanda de lotes para construir.
"El hecho de que las zonas más cotizadas como Recoleta o Barrio Norte no tengan terrenos de este tipo, hace que estos emprendimientos se trasladen hacia zonas como Villa Urquiza o Nuñez. Esto explica también el alto valor de algunas propuestas que se desarrollan en los muy escasos terrenos de excelente ubicación."
Agrega que en el corredor norte porteño, el metro cuadrado a estrenar alcanza los 1200 dólares.
Una consecuencia de estos nuevos lugares que surgen en el mapa inmobiliario es que las obras se realizan en zonas de casas bajas y esto permite una luminosidad y una vista muy interesante para el comprador. En síntesis, un  negocio atractivo para el inversor que en poco tiempo recibe un interés inusual en estos tiempos, y unidades a estrenar de buena calidad para los compradores que no pueden acceder a departamentos con muchos servicios o en zonas donde el metro cuadrado se dispara a las nubes.

Juan Pablo Martinelli, 12 de junio de 2004
Publicado en La Nación

 

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