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Hacia valores más ajustados

Ubicación y estado de mantenimiento definen las negociaciones en el momento de la venta.
Los departamentos de buen nivel hacen pesar sus condiciones favorables; polarización a la medida de las exigencias de la demanda

A dos años y medio de la peor etapa de la crisis, el tema que preocupa al que sale a vender o comprar es el precio. En realidad, siempre lo fue, pero hoy más que nunca se registran diferencias desconcertantes. Algunos operadores se preguntan si los valores no habrán llegado a su techo, mientras otros sostienen que lo realmente bueno, aquello que es difícil de repetir, no sólo ha llegado al nivel del uno a uno, sino que intenta pasarlo.
Los valores más comunes promedian los 800/900 dólares el metro cuadrado en usados bien ubicados. Fuera de las zonas más buscadas, pueden promediar los 600, pero hay lugares donde rozan los 1200 y en edificios con infraestructura de servicios ascienden todavía más. Como es natural, el vendedor siempre aspira a ubicarse en el escalón más alto posible.
El segmento que más se mueve está entre 40.000 / 100.000 dólares, con fuertes interés por parte de inversores que apuntan a conseguir una rentabilidad del 5/6 por ciento anual en un alquiles. Algunas definiciones de los operadores intentan describir la situación actual.

  • Los valores subían mientras respondía la demanda, que hoy comienza a negociar. (Hugo Menella, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina).

  • La multiplicación de obras nuevas pone un techo a los usados. (Mario Gómez, Toribio Achával).

  • El público se resiste a pagar más de lo que cree razonable. (Julio Tesler).

  • Los edificios con muchos servicios mantienen su alta cotización porque hay pocos. (Jorge Abuliak Alujas, de Ofasa).

  • Hoy el comprador pelea más el precio. Tenemos un horizonte de valores estables. (Raúl Mel).

  • No tasar muy alto para vender más rápido. (Daniel Zuker).

  • Las contraofertas hacen que el mercado encuentre su equilibrio. (Alejandro Silberman, Lacroze Propiedades).

En el material estándar, los brokers reconocen que entre vendedor y comprador falta todavía que se estructure el crédito, inalcanzable para una buena porción de la demanda potencial.     


Motor
  
Para Mario Gómez, el gran motor de la recuperación fue el dinero ahorrado durante el uno a uno, junto a un pequeño porcentaje de gente vinculada con la sustitución de importaciones y también el campo. "Pienso que los valores tendrán ahora que empezar a adecuarse al comprador genuino."
Estima que en Recoleta, Belgrano y Palermo hay unas 70 obras en proceso muy avanzado de construcción, "en total 1500 unidades que se incorporarán a la oferta. Si se pueden conseguir propiedades nuevas entre 1000 y 1500 dólares el metro cuadrado marcarán un techo a las pretensiones de los usados." Comenta que en Palermo el promedio para buenas propiedades es de 800 dólares el metro, en Belgrano de 850 y en Recoleta, 980.
Para Horacio Silberman, de Lacroze Propiedades, el material realmente bueno, "es muy difícil de encontrar. El propietario de algo así no encuentra productos similares para comprar entonces no coloca lo suyo en el mercado. Esto explica la escasez de excelentes unidades".
Añade que la mayor convocatoria son las propiedades entre 60/80 metros cuadrados. Las contraofertas con más posibilidades de concreción se ubican entre el 5 y el 10% por debajo del precio pedido. Esto es lo que hace que el mercado encuentre su punto de equilibrio.

El público requiere productos que mantengan su valor en el tiempo.

Silberman estima que en Barrio Norte la cotización normal está entre 800 y 1000 dólares el metro cuadrado.
Julio Tesler define el momento como un problema de oferta y demanda. "Los inmuebles de primer nivel están con valores sostenidos, pero apenas se pasa un poco en la tasación cuesta mucho vender. En pisos grandes no hay nuevos proyectos en ciernes y entonces los valores se defienden más que en las superficies medianas."
Admite que el público se resiste a pagar más de lo que cree razonable. "Las operaciones se discuten bastante porque no hay mucho margen para la contraoferta, que hoy es menos del 10 por ciento, pero el vendedor trata de hacerse fuerte en su cotización."
Según Tesler, todas son operaciones encadenadas, "motivadas en los cambios en la etapa de la vida. En un buen nivel lo más buscado está entre 150 y 230 metros cuadrados, pero es lo que menos tenemos."
Es este segmento estima la cotización en 1000/1300, "aunque pude llegar más alto en edificios con buen nivel de servicios. El mercado está tan selectivo que la tasación varía por cuadra." En este aspecto coincide Abuliak Alujas, de Ofasa. "Desde República de la India hasta Ocampo y de Las Heras a Figueroa Alcorta, no hay construcciones de edificios con infraestructura y por lo que sale en oferta se pagan valores que llegan hasta los 2000 dólares el metro. Los vendedores se hacen fuertes porque no hay alternativas."
Agrega que lo más razonable oscila en 850/950 dólares el metro cuadrado. "En Austria y Melo, un edificio nuevo se cotiza en 1125 dólares el metro cuadrado y los últimos compradores fueron inversores".
Por su parte, Daniel Zuker, si bien piensa que los valores tendrían que se los de 90 días atrás para el material más común, destaca que ante la falta de opciones de inversión, la propiedad es muy buscada como forma de resguardo. "Si no se adecua a una justa tasación, el vendedor puede llegar a tener su propiedad en oferta más de 90 días".
Según Zuker, un nivel razonable de precios para material bueno está entre 800 y 1000 dólares el metro. "Depende si es frente, contrafrente, piso alto o bajo, pero sobre todo de la presentación. Es fundamental que esté impecable". Añade que hay que aprovechar el momento actual para comprar, especialmente material bueno y muy bien ubicado. "En esas condiciones, el retorno de la inversión es seguro."


Rafael Giménez, 19 de junio de 2004
Publicado en La Nación

 

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