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El ladrillo, la inversión más segura

Emprendimientos comerciales y residenciales, especialmente en el interior, apuntan con obras.


Como consecuencia de la profunda crisis económica por la que atravesó el país, la inversión inmobiliaria vuelve a ser el instrumento más confiable para preservar el patrimonio. Así lo demuestran la cantidad de emprendimientos residenciales y comerciales, la mayoría de los cuales se están gestando en las principales ciudades del interior, por caso en Rosario y Córdoba, impulsados por el boom de la soja y las exportaciones de commodities.
Un movimiento que, a diferencia de lo que ocurrió en la década del noventa, no parte de las grandes corporaciones ni de los bancos, sino de empresas e inversores particulares quienes enfocan el ladrillo, como un reaseguro ante posibles fluctuaciones de la economía.
Al contrario de otras épocas, en las que la Capital Federal presentaba los mayores índices de construcción, el fenómeno ahora se verifica en las ciudades del interior, incluidas localidades que antes no figuraban en la hoja de ruta de ningún inversor.    


El Panorama en Capital Federal
  
En un reciente seminario, organizado por el Urban Land Institute, que congregó a más de 270 personas, se pudo palpar de cerca la inquietud y la voluntad de encarar nuevos negocios por parte de emprendedores del sector.
Si se enfoca puntualmente el mercado de Capital Federal, el panorama presenta diferentes aristas. En su ponencia, Miguel Pato de Ernst & Young reseñaba algunos puntos contradictorios: construir es más barato en dólares, pero a su vez los salarios no han repuntado; la vuelta del crédito, por ahora, se circunscribe a quienes cuentan con altos ingresos. Además, si bien los precios se recuperaron a iguales niveles de 2001, el fenómeno se percibe en las zonas más tradicionales que siempre concentraron el mayor interés de público.
“Tampoco se puede hablar estrictamente de un boom de la construcción, ya que comparado con 1998 se está construyendo 50 por ciento menos”, puntualizó Pato, para señalar que, por otro lado, hay dinero disponible proveniente de particulares que buscan intervenir en proyectos o desarrollos hechos a medida, que están dispuestos a invertir, circunstancia que no está siendo aprovechada por muchos desarrolladores.
Frente a lo cual, cabe el interrogante de en qué forma agrandar el mercado y no circunscribirse sólo a una franja de alta visibilidad y poca incidencia. Según Miguel Pato habrá que expandir el mapa con nuevos productos, generar una diversificación, apuntar a nuevas regiones en donde la oferta es poco atractiva y pensar en pesos.
“Hay que tener en cuenta que faltan viviendas, equipamiento e infraestructura”, remarcó.
A su vez, el ingeniero Fernando Esquerro, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, apuntó que, en 2003, el índice de construcción mostró un fuerte crecimiento del 41,6%, respecto al 2002, ubicándose a similares niveles que en 1994. Aunque para alcanzar el mismo valor de 1998 (6 años atrás), el índice debería crecer otro 14%.
En 2003, la construcción se concentró en viviendas individuales y en obras de propiedad horizontal relativamente pequeñas en el corredor Norte de Capital Federal. Aunque, en los últimos tres meses, se han lanzado emprendimientos de mayor importancia, en zonas como Puerto Madero, por ejemplo la torre Le Parc Madero; en Belgrano y Palermo Nuevo.
Si bien ello está indicando una recuperación de la actividad, después de la estrepitosa caída de 2001/2002, Esquerro apuntó que persisten importantes dificultades: entre ellas, la imposibilidad de pactar reajustes de precios entre privados y cierta incertidumbre por la evolución precio-dólar, sumado al aumento de insumos y materiales. Un tema que, crisis energética mediante, ya ha comenzado a elevar los precios de la construcción.
Otro punto clave es la alta incidencia del valor de los terrenos, en las zonas top. “Ya que hay considerar un lapso de cuatro años, desde que se compra el terreno y se construye, hasta que se comercializa el último de los departamentos”, explicó el directivo.
Por eso no es casual que se apunte a proyectos de menor escala, y que se enfoquen determinadas regiones, que están protagonizando una fuerte reactivación propulsada por las exportaciones.


    
La hora del turismo

A estas alturas, el turismo aparece como uno de los impulsores de la recuperación económica y, por ende, un nicho para posibles inversiones, habida cuenta de que todavía resta mucho por hacer en infraestructura y hotelería. Un contexto en el cual habrá que aprovechar los factores naturales, pero también implementar obras de restauración histórica y patrimonial, las que deberán relacionarse con políticas públicas y privadas. De manera tal de sustentar actividades sobre la base de fuertes elementos culturales, incluyendo el deporte.
También en este caso, la composición de la demanda ha cambiado. Hoy la mayor parte de los turistas son locales y de países limítrofes, en contraposición con lo que ocurría en los noventa. Por ello, el arquitecto Hernán Vela, de BCH International, precisó que se debe planificar sobre estos datos más cercanos a la realidad, generando productos flexibles, con componentes diferenciales que hagan hincapié en las características argentinas. Según su opinión, la coyuntura mundial favorece este tipo de emprendimientos y es un buen momento para ganar nuevos mercados como los asiáticos y estadounidenses."


Crecimiento del negocio del retail
  
La recuperación del consumo y la llegada de turistas incrementó el nivel de demanda de locales en los shoppings, los que han completado su capacidad y están con listas de espera. “En algunos centros comerciales, los valores de alquiler -que están integrados por diversos componentes, por lo cual es difícil redondear un precio final fijo-, se mantienen en los mismos valores que en años anteriores, ( 60 a 100 dólares el m2) incrementándose el porcentaje sobre las ventas”, explicó Florencia Aguilar, de Cushman & Wakefield Semco para indicar que tampoco hay locales vacíos en las principales avenidas: Santa Fe, Cabildo, y Florida. En la peatonal, los valores de alquiler rondan U$S 40 a 50, el m2; en tanto que en avenida Santa Fe se ubican en U$S 30, el metro cuadrado.
Por otro lado, como ya no es posible construir proyectos a gran escala, debido a que la actual legislación prohíbe su instalación en Capital Federal, han resurgido algunos que ya contaban con aprobación. Tal el caso del mega emprendimiento que acaba de anunciar Irsa en Caballito, que comprende 25.000 metros cuadrados e incluirá un centro comercial, un hipermercado, salas de cine y tres torres de vivienda de 24 pisos.


    

Dos grandes, Cencosud e Irsa, se disputan el mercado rosarino
  
A partir de 2003, resurgieron dos proyectos comerciales de gran envergadura, liderados por Cencosud e Irsa, que la crisis había relegado en un cajón.
Por un lado, Cencosud reinició el desarrollo del Portal de Rosario, que se extiende sobre 7 hectáreas cercanas al parque Alem y al río, muy próximas al puente Rosario -Victoria. Allí se están construyendo 70.000 metros cuadrados de obra, para albergar un shopping, el hipermercado Jumbo, 10 salas de cine, patio de comidas y un Easy Home.
Si bien el proyecto en su totalidad estará terminado para septiembre, se adelantó la fecha de inauguración del Easy para el mes de junio a fin de competir con la cadena francesa Casino, propietaria de los supermercados Libertad, que acaba de abrir Hiperconstrucción. Un centro comercial –que aunque está ubicado en la otra punta de la ciudad, en la zona sur– aparece como un serio competidor en un rubro, en el que hasta ahora no había fuertes jugadores.
A su vez, Irsa, que había comprado en los noventa un importante predio en los terrenos pertenecientes al ferrocarril, en lo que será el parque Scalabrini Ortiz, anunció que invertirá 10 millones de pesos extras, para agrandar la capacidad del shopping Alto Rosario. Así, la inversión total alcanzará los 60 millones de pesos, sin incluir el terreno, por el que se abonó en su momento 25 millones de pesos.
La superficie final del centro comercial será de 50 mil metros cuadrados, en los que se desarrollarán 180 espacios para negocios (120 locales, 11 gastronómicos y 49 góndolas). Se instalará el supermercado Coto, cines de la cadena Showcase, dos tiendas anclas, un museo ferroviario y de ciencias y está planificado el Museo de los Niños, similar al del Abasto de Buenos Aires.
El 30 por ciento de las marcas que intervendrán son rosarinas. Según los directivos de Irsa ya se ha reservado el 80 por ciento de los espacios para locales.
En noviembre se inaugurará el mall, y, en diciembre, Coto. Mientras que la segunda etapa del shopping está prevista para el primer trimestre de 2005 junto con todos los cines.
Así Rosario, una ciudad de 1.300.000 habitantes contará con dos centros comerciales que, al decir de sus realizadores, son los más grandes del país. ¿La demanda confirmará esas expectativas? El boom de la soja, la proximidad de Entre Ríos a través del puente Rosario- Victoria, así como el incremento de ventas en los tradicionales negocios de la peatonal Córdoba, que son visitados por gente de los pueblos aledaños en un radio de 200 kilómetros, parecen avalarlas.

Graciela Lira,  Mayo / Junio de 2004
Publicado en Propiedad Horizontal, Nº 273

 

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