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Créditos hipotecarios


Una decena de bancos se lanzó a captar clientes, aunque todavía buena parte de la respuesta está en el sector de ingresos elevados
Con la alternativa de la financiación el horizonte se presenta algo más despejado, aunque no es sencillo calificar y lograr el monto necesario para mudarse.

Desde fines de 2002, en que comenzó a recuperarse en dólares el valor de la propiedad mientras los ingresos continuaban en pesos, los créditos hipotecarios se convirtieron en la más importante asignatura pendiente del mercado inmobiliario.
Este año, sin embargo, marcó un punto de inflexión. Una decena de bancos lanzaron renovadas líneas con tasas atractivas destinadas a captar a un público, en principio renuente y en la actualidad con dificultades para obtener el monto que necesitaría para una mudanza.
Ahora, frente al último y tradicionalmente más importante tramo del año, las entidades financieras comienzan a observar con mayor optimismo el desarrollo de los créditos. Admiten que se revirtió la tendencia negativa y que si bien la recuperación es todavía mínima, advierten síntomas de mayor confianza por parte del público.
En los testimonios recogidos se evidencia que las propuestas crediticias son recibidas por un sector de buenos ingresos, que las utiliza para mudarse en busca de mayor superficie. Una parte de los clientes utiliza el préstamo para construir su casa en el country o un barrio privado.
La mayoría hace pie en un inmueble anterior y en divisas que han logrado salvar de la crisis, y toman montos que promedian los 50.000 / 70.000 pesos para realizar el cambio.
Las tasas a 10 años, que oscilan entre el 8,50 y el 12 por ciento, según sean variables o fijas, están en el nivel de la época de la convertibilidad, pero las dificultades empiezan a la hora de hacer las cuentas.
Por unos 30.000 pesos (10.000 dólares), que apenas alcanzan para una pequeña ampliación, habrá que calcular algo más de 450 pesos la cuota. La relación cuota-ingreso promedia, según las entidades, en el 30 por ciento y los plazos pueden llegar hasta los 20 años.

 CERCA DE UN CLIC
Algunas direcciones que se pueden visitar en busca de información sobre financiación hipotecaria. Los sitios tienen un programa que permite hacer una especie de operación virtual, es decir, elegir el monto del préstamo, determinar la relación entre la cuota y los ingresos, tasas y plazos

  Banco Nación: www.bna.com.ar

  Francés: www.bancofrances.com

  Galicia: www.e-galicia.com.ar

  Credicoop: www.credicoop.com

  Ciudad: www.bancociudad.com.ar

  Río: www.bancorio.com.ar

  Provincia: www.bapro.com.ar

  Société: www.portalsociete.com.ar

  Hipotecario: www.e-hipotecario.com.ar


En crecimiento
  
"En los últimos cuatro meses recibimos pedidos por 220 millones de pesos y dimos en julio 20 millones en préstamos hipotecarios. El stock en la plaza creció el medio por ciento y es un dato positivo porque éste era uno de los sectores financiero que no crecía", describe Claudio Miteff, del banco Río. Calcula que "para fin de año estaremos en un monto cercano a 40 millones en préstamos".
Según su estimación, el 35 por ciento de los pedidos es para construcción en countries o barrios privados. "Este es el mayor porcentaje de los últimos 10 años. Son créditos de unos 100.000 pesos, en promedio. El resto, para viviendas en Capital, promedia los 65.000."
Miteff destaca un fenómeno que piensa que se profundizará en los próximos meses: la migración hacia barrios más accesibles, pero con buenos accesos. "Impulsada la búsqueda de mayor superficie por el crecimiento de la familia, no son pocos los que se deciden por otras zonas de la Capital o el conurbano."
Hace luego una comparación: un departamento de 60 metros cuadrados en Las Cañitas vale tanto como otro de 200 metros en Lanús. "Esta circunstancia permite que se reactiven sectores como Almagro, Villa Urquiza o La Boca, en Capital, y en el Gran Buenos Aires, Morón o Avellaneda."

Departamentos no tan lejanos si se desarrollan financiaciones más accesibles


Decisiones postergadas
  
También para Sergio Saraniti, del Hipotecario, en julio se produjo un quiebre en la tendencia negativa. "Es algo todavía incipiente, pero tiene una tendencia positiva. En julio -adelanta-, desembolsamos unos 7 millones de pesos".
Agrega que el promedio solicitado son 50.000 pesos, "contra los 35.000 que eran lo común durante la convertibilidad y, si bien se financia hasta el 70 por ciernto, los clientes toman por menos".
Explica que frente al escaso rendimiento de los plazos fijos, alquileres elevados y un dólar estable, "el público comienza a pensar en tomar una decisión que venía postergando."
Mariano Etchegoyen, del Société Générale, coincide en que la tendencia negativa se revirtió, las carteras tuvieron un mínimo crecimiento."
Admite que son productos para la clase media alta, tanto por el costo de las viviendas como por la relación cuota-ingreso, que no debe exceder el 35% del sueldo. "Para 40.000 pesos, la cuota es de unos 500, por lo que se define el interés en un segmento de ingresos altos. Se piden generalmente 80.000 pesos, mientras que los montos menores son para terminar alguna construcción. En definitiva, el público se amplía con algo de ahorros y un saldo de crédito."
Agrega que se desarrolló una línea puente para el que posee una vivienda y se quiere mudar. "Hace la hipoteca por la propiedad que tiene y con ese dinero compra y se muda. Cuando vende la anterior, cancela el préstamo. Es una solución para las operaciones que se encadenan con otras." 


También a 20 años
  
Matías Kulfas, del Banco Ciudad, traza un panorama similar. "Desde abril último se produjo un salto significativo: estamos colocando unos 11 millones de pesos mensuales, unas 200 operaciones por mes."
El monto solicitado en el Ciudad oscila entre 50.000 y 55.000 pesos, con una tasa variable y una relación cuota-ingreso del 40 por ciento.
"Es para inmuebles chicos o para pasar del departamento de un dormitorio a otro de dos. El plazo máximo eran 15 años, pero lanzamos esta semana una línea a 20 años, con una tasa variable del 8 por ciento."

Rafael Giménez, 14 de agosto de 2004
Publicado en La Nación

 

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