Como ser parte de TOP INMOBILIARIO ¡Publicación GRATUITA!
blog top

Alquileres: Demanda y precios en ascenso

La rentabilidad anual ronda entre el 5 y el 6 por ciento en los departamentos de más de 100 metros cuadrados, y en las unidades más chicas llega al 7 por ciento.


El valor de los alquileres en la ciudad experimentó un aumento que oscila entre el 30 y el 40 por ciento en relación con los precios vigentes a principios de 2002 y, en algunos casos, esta mejora supera el 50 por ciento. La conclusión surge de los datos proporcionados por importantes operadores inmobiliarios, que ven en ese incremento la prueba de que las inversiones de renta han vuelto a ser un medio adecuado para proteger el capital y, a la vez, crear una fuente de beneficios estables y superiores a las que puede brindar el sistema financiero
"El mercado de los alquileres residenciales ha evolucionado favorablemente en los últimos tres años, lo cual permitió a los que invirtieron en departamentos alcanzar niveles de renta que superan los rendimientos financieros", explica Mario Gómez, director de Toribio Achával-Oncor International.
Las razones principales que impulsan este fenómeno, según la opinión de los operadores, son la baja generalizada de los ingresos y la ausencia de créditos que faciliten a la gente el acceso a la vivienda propia.
Sin embargo, no se puede hablar de aumentos homogéneos en toda la ciudad. Como siempre, varían según la ubicación y las características de las unidades.


Zonas exclusivas
  
Las áreas en las que se produjeron las mayores alzas son las más exclusivas y las que busca la gente de alta capacidad adquisitiva, como plaza Carlos Pellegrini, Recoleta, La Isla, Palermo Chico, Puerto Madero, Avenida del Libertador frente al hipódromo, plaza Alemania, el bulevar Cerviño y otros puntos estratégicos de Barrio Norte y Belgrano.
Asimismo, los departamentos pequeños, de uno y dos dormitorios, y en buenas ubicaciones encabezan el ranking de aumentos, acompañados por los inmuebles para extranjeros y las propiedades de categoría excepcional.
"Hace muy poco alquilamos una propiedad de 55 metros cuadrados frente a la plaza Vicente López en 1600 pesos. Ese mismo departamento hace seis meses se hubiera alquilado en 1000 pesos", comenta Jorge Coelho, gerente comercial de Lávaque Propiedades.
También menciona que tiene en alquiler en Maipú y Córdoba un departamento de dos ambientes en 790 pesos, que todavía no ha alquilado. "Si estuviera, por ejemplo, en la zona de plaza Vicente López, me lo sacarían de las manos", afirma.
Agrega también que en su inmobiliaria ofrecen un departamento de 90 metros cuadrados, en Recoleta, por 1500 pesos mensuales. "En Alto Palermo o alrededor de la avenida Santa Fe, esa unidad se alquilaría un 25/30 por ciento menos; es decir, 1100 o 1200 pesos", calcula.
"Hay mucha demanda por unidades de uno, dos y tres dormitorios en Palermo, Barrio Norte, Belgrano y hasta en Caballito -coincide Jorge D´Odorico, de D´Odorico Propiedades-. Casi no hay oferta de departamentos de ese tipo: no bien sale uno, se alquila."
Según D´Odorico, los propietarios de unidades pequeñas pueden pedir mucho porque el mercado está escaso de oferta, pero no sucede lo mismo con las unidades grandes y alquileres superiores a 2000 pesos. "Salvo en zonas premium con ubicaciones estratégicas, como Recoleta, avenida Alvear, Belgrano, en La Imprenta. Por ejemplo, estamos alquilando en 2200 pesos más expensas un departamento de 140 metros, con cochera, en República de la India, frente al Zoológico; otro en Santa Fe y Uriburu, de 4 dormitorios, con una planta de 150 m2 y cochera, en 2900 pesos. Por último, tenemos un departamento premium de 250 m2 para un mercado selecto, en Cerviño, entre Lafinur y República de la India, por 2000 dólares mensuales.
Una de las zonas que impulsaron con mayor fuerza la suba de locaciones residenciales es Puerto Madero, donde "sólo en este año se produjo un aumento de entre 10 y 15 por ciento, afirma Guillermo Rivanera, de Tizado Propiedades.
Rivanera precisa también que "la zona residencial de Puerto Madero está en el dique 2, y allí un departamento de 100 metros se alquila entre 800 y 1000 dólares".


Para extranjeros
  
Mabel Acevedo, de Acevedo Propiedades, que se especializa en clientes del exterior, afirma: "La afluencia de turistas ha marcado una tendencia alcista notable. En la zona de Arroyo y alrededores, por ejemplo, si bien los valores todavía no llegaron a igualar los vigentes antes de la devaluación, están muy cerca, tanto en venta como en alquiler. El año último, en la torre de Arroyo y Suipacha, un departamento de un dormitorio se alquilaba en 800 pesos y hoy en 1200. Y en la Avenida sdel Libertador al 200, un departamento de dos dormitorios que se alquilaba en 550 pesos más expensas, hoy está en 850 pesos más gastos".
Para Alejandro Silberman, de Lacroze Propiedades, la evolución del mercado de alquileres en el corredor norte (Barrio Norte-Palermo-Belgrano), hay que analizarlo por segmentos, "ya que no se observa un comportamiento homogéneo en lo que se refiere a los distintos tipos de unidades".
Aclara que en los departamentos chicos y medianos, del monoambiente a dos dormitorios, "nos encontramos con muy escasa oferta y gran demanda. Esto significa que muchos propietarios aún no asumieron que las rentas de los inmuebles han bajado considerablemente, ya que hoy debemos olvidarnos del tradicional 1% mensual de la época de la convertibilidad y acostumbrarnos a considerar que un retorno del 6% anual es un buen rendimiento".
Agrega que se observa en el mercado una cantidad importante de inversores interesados en obras nuevas, especialmente si el emprendimiento ofrece algún tipo de servicio.
"En cuanto a los contratos, el trabajo es arduo. Las unidades que tradicionalmente se ofrecen en alquiler no alcanzan para satisfacer la demanda, lo que se agrava porque los propietarios que en el último contrato tuvieron un inquilino cumplidor prefieren renovarlo, aunque el precio sea ligeramente inferior al que se podría conseguir con un nuevo inquilino."
Después agrega: "Hoy es más difícil la obtención de un crédito, y esto provoca que una importante franja del mercado, que en otros momentos podía acceder a la compra de una vivienda, se vuelque al alquiler".


La propiedad, refugio seguro
  
De la mano de estos aumentos, la propiedad se encamina a recuperar su tradicional papel de refugio seguro y rentable para las inversiones.
En este sentido, Mario Gómez estima que, "aunque no se puede hablar de explosiones, el mercado inmobiliario transitará una senda de crecimiento moderado, pero sostenido. Además, se espera que los precios de los alquileres tengan un paulatino ajuste, acorde con el crecimiento de la economía".
Cualquiera recuerda que luego de la devaluación los alquileres tenían un rendimiento que no superaba el 3 por ciento anual, muy lejos del 10 por ciento de renta que aseguraron a los propietarios históricamente.
"En los departamentos pequeños, la rentabilidad llega hoy al 7 por ciento anual y, en las unidades grandes, se están recuperando los índices de beneficios, que alcanzan el 5 y 6 por ciento anual", comenta D´Odorico.


Rentabilidad
Mercado en recuperación
  
Santiago Gómez Carrillo, de Forcadell Juan Badino SA, está entre los que afirman que algunas unidades subieron más de un 50 por ciento. "Propiedades de un dormitorio que hace un par de años se ofrecían por 300 pesos, hoy cuestan 600 y hasta 700 pesos. Hace poco alquilamos, en Larrea y Juncal, un departamento de 45 metros cuadrados por 600 pesos más expensas."
Gómez Carrillo afirma también que las unidades grandes, de 100 a 150 metros cuadrados, destinadas a familias locales, subieron alrededor de un 30 por ciento "y no creo que aumenten más, porque la mayoría de las familias argentinas no incrementó sus ingresos".
Otro mercado que en 2004 mostró una acentuada mejoría es el de los departamentos pequeños para extranjeros, de menos de 150 metros cuadrados.

María de Vedia, 18 de diciembre de 2004
Publicado en La Nación

 

Indice de Novedades