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Alquileres: se multiplican los pedidos; la oferta, escasa

El mercado no alcanza a satisfacer la avidez de la demanda. Los turistas también buscan en las mejores ubicaciones
 

Encontrar un departamento para alquilar en Buenos Aires se ha convertido desde hace unos meses en toda una odisea.
Fernando Giesso, de la inmobiliaria Giesso, de San Telmo, sintetizó la situación con una frase elocuente: "No hay nada. Acabamos de alquilar un ambiente en Defensa y Chile en 400 pesos; firmamos el contrato de un día para otro. Ya ni siquiera tomamos lista de espera porque alquilamos al primero que llama. Nunca sucedió..." Y esto se produce a pesar de que los precios de las locaciones han experimentado una sensible evolución en los últimos tiempos: por ejemplo, departamentos de un dormitorio que antes de la devaluación se alquilaban en 400 dólares, hoy no se consiguen por menos de 500 o 550 pesos.
La mayoría de los empresarios coincide en que el volumen de operaciones bajó por la falta de departamentos. Estiman que el nivel de actividad está al 50 por ciento de las buenas épocas porque no hay unidades para alquilar.
¿Qué sucedió para llegar a esta situación? Mencionan la leve, pero perceptible recuperación de la capacidad adquisitiva de un sector de la clase media; la falta de créditos que faciliten la compra y el aumento del turismo que impulsó a muchos propietarios a acondicionar sus departamentos para alquileres por temporada.
"Los que antes compraban hoy alquilan porque no pueden sacar un crédito", afirma Rafael Baigún, de Baigún Propiedades.
También opina que la escasa oferta actual obedece a que "el estancamiento de la construcción, después de la pesificación, determinó que se ubicaran menos unidades en el mercado. Tal vez esa situación se revierta en un par de años porque se ha comenzado a construir. Cuando se vuelquen más viviendas al mercado y haya más crédito, se equipararán las locaciones."
Daniel Zuker, de Zuker Servicios Inmobiliarios, señala, por su parte, que "la falta de financiación es la razón clave de por qué la gente se vuelca a los alquileres. Con las condiciones actuales, los interesados no califican; hacen falta otros plazos y tasas que se ajusten a la realidad. Este hecho hace que la demanda supere la oferta".
En cambio, no existe tanta coincidencia sobre el papel que juega en esta verdadera crisis la creciente afluencia de extranjeros.
Para Baigún, "los turistas no complican el mercado porque son una porción minoritaria".
En cambio, según Armando Pepe su influencia es notoria. "Estamos realizando por lo menos dos alquileres diarios a extranjeros. No recuerdo algo igual. Es impresionante la cantidad de turistas que alquilan por 60 o 90 días, para hacer cursos, pasear y, sobre todo, estudiar tango. También vienen a estudiar: ayer, por ejemplo, una fundación argentino-china relacionada con temas educativos me pidió alquilar unidades para 100 alumnos."

 
En alza
  
La conjunción de todos estos factores llevó inexorablemente a que los precios se dispararan, aunque están muchas veces limitados por las posibilidades salariales de los inquilinos, que no pueden hacer frente a nuevos incrementos.
Este es un fenómeno que afecta a todos los barrios porteños, pero que en cada zona asume características particulares.
En efecto, aunque en líneas generales -y de acuerdo con la opinión de Baigún- "desde la pesificación a la fecha los alquileres aumentaron entre un 40 y 50 por ciento y lograron equipararse con el CER, los porcentajes de aumentos de un departamento en Recoleta o Belgrano, por ejemplo, son más altos que los de otro ubicado en Pompeya o Parque Patricios".
Según Baigún, en Barrio Norte un departamento de un dormitorio de 40 m2, 20 años, sin infraestructura, frente o contrafrente, luminoso, puede alquilarse en 550 y 600 pesos más gastos.
Los de 2 dormitorios, entre 750 y 1000. "Suben más si las unidades están ubicadas en sitios exclusivos, si el edificio tiene infraestructura de servicios y si es de primer nivel", precisa.
En Recoleta, Posadas y Ayacucho, un departamento antiguo en óptimas condiciones, a la calle y con un dormitorio, se alquiló la semana última en 1400 pesos con expensas incluidas.
En Barrio Norte, Agüero y French, se alquiló una unidad a la calle, también con un dormitorio, en 1200 pesos más gastos.
En San Telmo, un ambiente se puede conseguir en alrededor de 400 pesos más gastos; con un dormitorio, en 500; con dos, en 700; con 3 y 4 dormitorios, entre 1000 y 1300 pesos, según Giesso. En el Centro y en el barrio de Congreso, los valores son semejantes.
En Caballito, la semana última se alquiló una unidad de un dormitorio en José María Moreno y Rivadavia en 650 pesos con expensas incluidas. En el mismo edificio se había alquilado uno de dos dormitorios en 850.
En Núñez, Deheza y Avenida del Libertador, un departamento de un dormitorio se alquila en 600 pesos, más 200 de expensas. En Paunero y Cerviño: un ambiente de 40 m2, luz, sol, apto profesional, se alquiló en 730 pesos.
En Belgrano, un ambiente en Virrey del Pino y Cabildo se pactó en 400 pesos más expensas. En ese mismo barrio, Daniel Zuker alquiló una unidad de 40 m2 de un dormitorio, con vigilancia permanente y piscina, en 900. En la avenida de los Incas al 3100 se ofrece una unidad con balcón a la calle en 700 pesos con expensas incluidas.
En Colegiales, Charlone y Céspedes, se alquiló un ambiente de 3x7 con baño y cocina completo en 390 pesos más expensas.
También la superficie tiene un papel importante en este aspecto: los departamentos de hasta 50 m2 tuvieron una suba mayor que los de superficies más importantes. 

 
Rentabilidad
  
Sin embargo, algunos operadores consideran que, a pesar de esta evolución de precios, una de las causas principales de la escasa oferta es que la rentabilidad de los alquileres no es la de antes.
Fernando Cancel, director de la Cámara de Propiedad Horizontal, analiza las razones: "Los dueños no ponen su propiedad en alquiler porque no obtienen una buena rentabilidad. Las locaciones de unidades mayores a 150 m2 subieron, aunque no lo suficiente. Todavía están lejos de la renta normal, que debería estar entre el 8 y el 10 por ciento anual".
En coincidencia, Miguel García Muro considera que "los precios se incrementaron en relación con dos años atrás, pero en menor medida que el valor de venta que tenían las unidades en aquel momento."
Explica que de tal manera la rentabilidad medida en porcentaje de la inversión sobre los departamentos tipo aún sigue siendo baja, "por lo que estimo que hay espacio para mayores incrementos".

 
Análisis: la ley de locaciones, hoy vigente
  
Carlos J. Puente, titular de Puente Inmobiliaria, explica: "No tengo duda de que a pesar de cualquier eventualidad que desequilibre la situación económica y social del país, como ocurrió a fines de 2001, el mercado locativo podrá encauzarse libremente y sin ninguna intervención del Estado. A pesar de la devaluación y la pesificación, a pesar de los aumentos en el precio de las locaciones, como sucedió progresivamente en los últimos 24 meses y que nos ubican en aumentos de entre el 25% y 35%, es innegable que la actitud del propietario es cuidar y no perder a un buen inquilino. La ley de locaciones urbanas N° 23.091, sancionada el 20 de septiembre de 1984 está hoy en plena vigencia, además la modificación del código procesal agilizó cualquier posible acción de desalojo y la libertad de mercado que existe son los ejes esenciales que sostienen un mercado locativo activo y dinámico en el libre juego de oferta y demanda. Hoy enfrentamos una tendencia concreta: oferta de alquileres muy escasa y demanda sostenida. Esta situación no es producto de una casualidad y se puede revertir, como ocurrió en la década del 90, con dos herramientas esenciales: crédito hipotecario acorde con la situación y certeza jurídica que respalde las contrataciones que se realizan".

 
Testimonios: una odisea cotidiana
  
El caso de María Marta es uno entre cientos que ocurren a diario. "Durante más más de un mes salí cada fin de semana a recorrer los departamentos publicados y la escena fue siempre la misma. Después de largas colas y de esperar una hora o más la desilusión era tremenda. Los departamentos que valían la pena siempre se los quedaba el que llegaba primero. Un día decidí ser la primera de la fila: compré café y fui una hora antes a pararme en la puerta de un coqueto monoambiente en Recoleta que se ofrecía a un precio atractivo. Cuando llegué, comprobé que era décima en la fila y al ingresar en el departamento no lo podía creer: aunque soy menuda, dudaba de que una cama de mi tamaño pudiera entrar en ese cuarto diminuto, con vista a una pared, y con una cocina en la que sólo cabía medio cuerpo."
El caso de Alejandra y Pablo es también significativo. La joven pareja está a punto de casarse y tardaron dos meses en encontrar un departamento de dos ambientes en Barrio Norte. "Ibamos a verlo una hora antes del horario que decían en el diario y, cuando llegábamos, había por lo menos 10 o 15 personas esperando -contó Alejandra-. Además yo estaba preocupada porque, si no encontraba un lugar, tenía que ir a vivir a un cuarto que mi suegra estaba preparando para los dos. Finalmente un día sucedió el milagro. Conseguí alquilar el departamento de un dormitorio, en Bulnes y Santa Fe, por 650 pesos mensuales.

María de Vedia, 9 de abril de 2005
Publicado en La Nación

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