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VALORES
Vicisitudes de la tasación

Además de los criterios técnicos, influyen las aspiraciones de las partes y el momento del mercado
 

Vendedor, comprador, operador: para cualquier operación inmobiliaria cada uno de estos personajes son parte necesaria a la hora de fijar y negociar el valor de una propiedad. Pero, las diferencias entre el valor de tasación, el que sale a la venta y lo que se paga por esa vivienda suelen variar considerablemente. ¿Cuál es la razón de estas diferencias?
Según los entrevistados, hay muchas explicaciones. Desde la existencia de empresarios no profesionales hasta la tozudez de algunos propietarios. Pero entre un extremo y otro hay variables atendibles.
Fernando Cancel, uno de los directivos de la Cámara de la Propiedad Horizontal, confirma que puede hablarse de "un valor de tasación, de otro con el que el inmueble se pone en venta, que es acordado entre la empresa y el propietario, y de un tercero que es el que finalmente paga el comprador".
Por su parte, Carlos D´Odorico, de D´Odorico Propiedades, recuerda que "conviene tener en cuenta que, en los últimos años, el mercado inmobiliario ha soportado una serie de vaivenes que incidieron de manera diferente en los precios. En algunas zonas de la Capital, en barrios ABC1, las propiedades fueron recuperando el valor en dólares que tenían en 2001, pero en otras los precios están hasta un treinta por ciento por debajo del nivel que tenían en dólares en el 1 a 1".
Fernando Cancel, que opera en sectores porteños muy cotizados, confirma lo que sostiene su colega y agrega algunas consideraciones interesantes acerca del modo en que él y sus clientes acuerdan el precio. "Muchos no tienen urgencia en vender. Se deshacen de su casa porque se van a vivir al campo, o los hijos ponen en venta el departamento de sus padres que, ya mayores, se han mudado a un lugar más chico. Se tasa teniendo en cuenta ubicación, antigüedad, estado, vista, decoración, pero luego aparece la consabida frase del propietario sugiriendo pedir un poco más."
En estos casos, dar un buen servicio, continúa Cancel, es informar sobre un valor máximo y uno mínimo "y ofrecer al dueño moverse dentro de esos márgenes".
Carlos D´Odorico acuerda con Cancel. Estima que "sobrevaluar es muy poco serio y no es negocio para nadie. El bien estará en cartera largos meses y el propietario habrá perdido tiempo y dinero".
Hasta aquí, el tema visto desde la óptica del tasador. Claro que su palabra no siempre es aceptada sin más.
"A veces -explica Cancel- es muy difícil hacerle entender a un propietario que su inmueble vale menos que el del vecino porque está diez pisos más abajo, o porque mira a una avenida en lugar de a una plaza. Si lo que propone no es una locura, aunque sepamos que nos costará vender, optamos por tomar el bien y salir al mercado."
Esto también es así para D´Odorico. "Hay dueños que no insisten en que su propiedad salga a la venta en un precio muy por encima del real. Su lema es «Pidamos y escuchemos ofertas». Lo que sucede es que cuando el precio de un inmueble está muy inflado, la contraoferta no llega nunca. El nivel de negociación lógico se sitúa entre un tres y un diez por ciento menos del valor tasado."

 
Tercero en discordia
  
Ya considerados dos de los lados del triángulo, queda por ver de qué manera se comporta el comprador. "La forma en que el comprador se hace idea del precio no es otra que comparando", asegura D´Odorico. Y agrega: "Para él es menos difícil hacerse a la idea de un precio justo".
Fernando Cancel, sin embargo, entiende que la cuestión no es tan sencilla. "La primera que visita la propiedad es la mujer, luego hace una segunda recorrida acompañada por una amiga. Si sigue interesada, concertará un tercer encuentro y esta vez llegará con un arquitecto, habrá una nueva visita con los hijos y finalmente llegará el día en que el inmueble será presentado al marido, que llamará a su contador, que terminará incidiendo en la contraoferta según el balance del último ejercicio."
Cancel aclara: "Aunque pueda parecerlo, no es una broma, todo lo que describí acaba incidiendo en el precio. Tal vez, quien tasó el inmueble consideró que la decoración, muy moderna y firmada por un profesional de prestigio, incidía de manera positiva en el precio. Pero la compradora prefiere un estilo más clásico, decide tirar todo abajo y entonces considera que ese gasto ha de deducirse del valor del inmueble". Hoy, las tasaciones de escritorio son misión imposible. A la hora de comprar y vender vale investigar de qué modo se comporta el mercado y acercarse inmobiliarias con mucha experiencia.

 
Cada caso es único
Los operadores inmobiliarios aseguran que en las condiciones actuales del mercado no caben tasaciones masivas, que cada propiedad es un caso particular y en su valor incide la ubicación, la antigüedad, el metraje, la vista, el estado, la jerarquía del edificio y un sinfín de otras características propias del bien. Pero aseguran que también es determinante la relación que, en el momento de ingresar el bien al mercado, existe entre oferta y demanda. A la hora de ponerle precio a un inmueble, hay criterios que pueden ser de ayuda.
Referentes directos: se basa en la comparación de la propiedad por tasar con otras de sus mismas características vendidas recientemente, lo que se llama antecedentes de venta.
Reposición: es un método que se utiliza cuando el mercado, como ocurrió tras la crisis de 2001, pierde los valores de referencia, o para bienes muy poco convencionales. Entonces, se calcula cuál sería el costo de construcción del inmueble y, según su antigüedad, la amortización.
Capitalización de ingresos: es un modo de tasar que se basa en calcular la rentabilidad mensual que dejaría el alquiler de la propiedad en cuestión.

Paula Gómez, 18 de junio de 2005
Publicado en La Nación

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