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Inversiones
Un aliado que multiplica los ahorros

Los ladrillos como negocio seguro y a largo plazo. Con montos variados, cada vez son más los inversores que vuelcan su dinero en el negocio inmobiliario; los pasos de una ecuación redituable
 

Fue hacia mediados de los años 90 cuando el mercado inmobiliario ganó protagonismo y se encaminó hacia una prevista globalización, apenas perceptible todavía aquí en la Argentina. Y aunque el ladrillo no cotiza en Bolsa, demostró en estos años la capacidad de mantener su valor frente a otras alternativas de inversión. Hoy es uno de los mejores aliados a la hora de los negocios.
Hace unos años colocar el dinero en ladrillos significaba adquirir un departamento para renta. Hoy, aunque esta opción no se descarta, existen otras que atraen a quienes disponen de cierta capacidad para invertir, como lo es formar parte de grupos para encarar una construcción. "Pueden ser comerciantes, profesionales o pequeños industriales que participan así de un negocio que arroja dividendos y permite ahorrar", anticipa Alejandro Aizersztain, de Kas SA.
¿Cuánto se necesita reunir para hacer realidad un edificio estándar bueno, de 8 pisos, en una ubicación intermedia? Alrededor de un millón de dólares. Serán necesarios entre 200.000 y 300.000 para la compra del terreno, y unos 700.000/800.000 para la construcción. Pero depende de lo que se cotice el terreno. Arriba de los 500 dólares el m2 de incidencia complicará el margen futuro porque a eso habrá que agregar unos 600/700 de costo de construcción sobre los m2 totales. Sólo con estos dos elementos ya se está por encima de los 1000 dólares el m2, con lo cual la obra terminada habrá de comercializarse a 1400/1500. La pregunta siguiente será si en esa zona y a dos años las cotizaciones de los departamentos nuevos permitirán ese nivel de precios.

Momento justo
  
Roberto Tizado explica las características de ese negocio: "Vale entrar en el mercado en el momento preciso, justo cuando se arma la ola de emprendimientos. Cuando comenzó la construcción de un complejo de torres en Puerto Madero, el primer piso se colocaba a algo menos de 1100 dólares el m2. Un año y medio después, con la obra muy avanzada, difícilmente se cotice a menos de 1500/1600. En ese momento el comprador-inversor arriesgó porque la obra estaba en el pozo. Asumió un riesgo, pero hoy tiene su beneficio".
Mario Gómez, de Toribio Achaval, aporta detalles sobre la figura del inversor actual. "Están los que compran un inmueble y cobran una renta que ronda entre el 6 y 8% anual en dólares. Otros participan de consorcios al costo, a los que se ingresa por grupos de afinidad. Los integrantes asumen los costos de la obra y después venden. Se pueden organizar como sociedades anónimas o civiles, pero el uso frecuente es el fideicomiso, que respalda la realización de la operatoria mediante un organizador que controla la gestión y distribuye los honorarios. El fideicomiso actúa como una garantía hasta la finalización del proyecto y es la variante que más se aplica en los consorcios al costo."
Asimismo, Gómez comenta que "hay gente que para preservar sus ahorros en 2002-2003 colocó un monto determinado por un edificio sencillo, entre medianeras, y llegó a ganar hasta el 100% de lo que invirtió; hoy quizá podrían alcanzar el 50%, en el tiempo que dura la obra de punta a punta, es decir, alrededor de dos años". Con relación a los riesgos, Aizersztain y Gómez opinan que "en el caso de que los precios se caigan abruptamente, los que invierten están seguros de que al menos se quedan con un patrimonio en buena ubicación y que se pagó al costo".
Abel Trybiarz, director de Town House, tiene experiencia con grupos de inversores. "Habitualmente son profesionales o comerciantes que cuentan con un excedente de dinero. Algunos compran una unidad al costo para conservarla como ahorro, renta o el uso futuro de un hijo; o porque planea venderla para hacer una diferencia en el final de la obra. La otra opción es ingresar con montos chicos, en un porcentaje del monto general de la inversión. Creemos que en esta alternativa el rendimiento es mayor que si se compra una unidad. Acerca del dinero invertido, con una expectativa de venta conservadora, se calcula que la ganancia es de alrededor de 35% en dos años, es decir, en el tiempo de inicio, desde la compra del terreno, la realización del proyecto hasta el final definitivo de la obra incluida la entrega." El target de inversores incluye desde los más jóvenes, profesionales, empleados jerárquicos o gente mayor, que participan con la idea de generar un dinero extra. Lo peor que puede ocurrir es salir sin pérdida. Los nuevos inversores que asomaron a partir de la crisis de 2002 compraron inmuebles bien ubicados (una regla de oro que siempre hay que considerar), otros adquirieron un terreno y lo aportaron en un emprendimiento; vendieron en poco tiempo, y duplicaron o triplicaron su inversión.
Hoy estas diferencias sustanciales en las ganancias son menores porque los valores son otros. Por ejemplo, en 2002, los que ingresaron a tiempo en un negocio pagaron por una unidad al costo 850 dólares; hoy sería imposible, porque los precios crecieron en casi todas las zonas. "Los inversores ahora prefieren apostar a los barrios, porque en los circuitos más cotizados queda poco por hacer. Palermo aprovecha su versatilidad y abarca zonas linderas que comienzan a recuperarse. Se busca invertir en sectores nuevos, bien comunicados, con infraestructura, cerca de colegios buenos y accesos, donde por ahora se adquiere a un precio accesible y se vende bien", define Aizersztain.

 
Cómo se conforma el precio
  
* Incidencia del metro cuadrado de terreno: en Belgrano, Núñez, Palermo, hasta 300 dólares. En otros de más categoría, 500 o más aún.

* Construcción: se estima US$ 500 el m2 de construcción (propios) más 200 m2 (comunes y gastos blandos, que incluyen comisiones, honorarios, impuestos), lo que totaliza 700 dólares.

* Total: US$ 1000/1100 el m2.

* Venta: US$ 1300/1400 por m2

* Rentabilidad: si se ingresa por porcentaje en el emprendimiento, sobre el dinero invertido, puede llegar al 35% en dos años (el período se cuenta desde el momento de la compra del terreno, el desarrollo de la obra de punta a punta hasta la entrega de unidades)

* El inversor aporta al conjunto de la obra, pero si hay preventa esa participación puede ser menor

* Según los grupos, alrededor del 20% de las inversiones participa por captación pública (a través de contactos, carteles, medios); el 30% por consorcios integrados a fideicomisos, que hacen negocios sin captación pública, y el 50% lo conforman los desarrollistas tradicionales que arriesgan su propio dinero

* Si el inversor es pequeño, se puede sumar a un consorcio al costo y corre los mismos riesgos que un desarrollista, pero de acuerdo con el porcentaje que colocó

Adriana B. Anzillotti, 23 de julio de 2005
Publicado en La Nación

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