Como ser parte de TOP INMOBILIARIO ¡Publicación GRATUITA!
blog top

Reciclado
Para lograr la mejor tasación

Frente a la multiplicación de obras nuevas, los usados deben mantenerse en perfecto estado. Todo edificio bien cuidado presupone unidades en buenas condiciones
 

Un lifting que suma puntos en la venta


Un conjunto de edificios urbanos de buen nivel conforma el patrimonio arquitectónico de la ciudad. Pero más allá de su estilo o construcción, no siempre esos inmuebles están en buen estado de conservación. El mercado transitó etapas en las que las unidades usadas quedaron opacadas por las nuevas y otros períodos en que los precios y otras cuestiones de mercado llevaron a la demanda a centrar su búsqueda en los departamentos usados.
Actualmente, en la ciudad se observa una tendencia a recuperar edificios que incluye la restauración de frentes, hall, palier y áreas de servicio. Y en estas decisiones no sólo manda el mercado. Otras razones exigen el reciclado. Por un lado, para dar cumplimiento a la ley 257 (ver recuadro) dispuesta por el gobierno porteño en 2000 que ordena a los consorcios, en caso de riesgo, a reciclar y mejorar el mantenimiento y el estado de fachadas y balcones. Por el otro, ante el avance de los nuevos emprendimientos y de las exigencias del mercado, los edificios deben estar en buen estado para valorizarse más y competir.
Es decir, si una unidad usada, en una ubicación estándar buena, se cotiza en 1300 dólares el m2, a la hora de vender puede pedir 1500 y defender mejor ese valor. Es necesario aclarar que el ejemplo es simplemente orientativo y tendrá relación además con el estado de la unidad en el momento de la venta.


Factor de peso
  
Para Héctor D´Odorico, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina y titular de Héctor D´Odorico Negocios Inmobiliarios, "toda pintura, modernización y arreglos de fachadas y frentes crea expectativa. Debería ser algo frecuente para cualquier consorcio, pero se transformó en algo inusual. En los edificios en los que se realizan los reciclados se crea una respuesta positiva, es decir, es una manera de tentar al comprador. Es difícil estimar si se resolverá una venta, pero a la hora de negociar el valor se sostiene. Si está restaurado y pintado debería valer entre un 5 y un 10% más según la zona y otros factores". Y cita un ejemplo. Una unidad en un edificio bueno estándar sin restaurar cuesta 1000 dólares el m2; con el reciclado tal vez se pueda pedir 1050.
El ingeniero Enrique Bercovich, de la firma homónima, dedicada a restaurar, reciclar edificios antiguos, realizar mantenimiento y pinturas de fachadas e ingeniería de frentes, explica: "La cara visible de una unidad es el frente de una construcción y el estado en el que se encuentra. La imagen es todo e influye en la decisión de comprar o vender una propiedad. La ley 257 impulsó el cambio que se refleja en la ciudad, sobre todo en las construcciones de más de 50 años". El hecho de que se sumen obras nuevas al mercado propicia que los edificios de entre 20 y 40 años adecuen y reacondicionen los frentes --pintura, reciclado y renovación del hall de entrada--, para que las construcciones se revaloricen. Añade que "la tendencia se acentuó en los últimos meses y lo cierto es que a veces con poca incidencia en el costo de las expensas, los propietarios se favorecen en el momento de vender su vivienda. Nos pasó con un edificio de la calle Chaco: le cambiamos la estética, lo pintamos, restauramos sus balcones y la respuesta fue inmediata".
A modo de ejemplo estima los costos. En una torre de Belgrano de 21 pisos, con cuatro unidades por piso, sometida a un trabajo de reparación de revoques, pintura y herrería, su costo fue de 200.000 pesos, o sea, 2400 pesos anuales por cada propietario, lo que equivale a un incremento de 200 pesos por mes de las expensas.
En general, los trabajos de restauración (se extienden entre 1 y 3 meses) se realizan por medio de los consorcios que contratan a las empresas especialistas. Los gastos se descuentan mensualmente y muchas veces se utiliza el fondo de reserva para abonarlo.
Otra de las empresas del rubro es Global Services Latin América. Isabel Blaquier, integrante de la firma, destaca: "El objetivo es llevar la fachada a su estado original. Desde hace un tiempo hay mucho trabajo, tanto en edificios de época como en los más modernos. En los primeros se intenta que la restauración lo devuelva impecable, ya que es más costosa que la pintura. Recientemente, restauramos fachadas y aberturas en un edificio de 4 pisos, 9 metros de fachada, en tres meses, a 80 pesos el m2. El costo total fue de poco más de 15.000 pesos. Pero las exigencias del mercado obligan a los consorcios a realizar este tipo de trabajos aunque sean costosos.
Leonor Achával, de Achával Cornejo, hace su aporte: "Hoy la propiedad es el capital con el que cuenta la mayoría de la gente y le interesa que esté en buen estado y que no pierda su valor. Ahora los edificios de más de 30 años compiten con los nuevos, que desvalorizan las viviendas que no están mantenidas. Esta tendencia de arreglar las construcciones se observa en todos los barrios de la ciudad. Hay muchos edificios que están bien, pero se realizan trabajos de reciclado y pintura para aumentar la cotización. Esto ayuda a defender el precio de la unidad".

 Afinando el lápiz
  
* Ejemplos sólo orientativos de cómo puede llegar a impactar la restauración. De lo que nadie duda es que se vende más rápido: pocos quieren complicarse con arreglos después de la mudanza

* Sobre Quintana: unidad reciclada, estándar de 100 m2, 30 años, en un edificio puesto a nuevo: US$ 1850 el m2. Otra igual, en edificio sin restaurar, US$ 1700

* Departamento en edificio sin reciclar, en zona intermedia: US$ 1000; reciclado, US$ 105

Juan Fernández Mugica, 20 de agosto de 2005
Publicado en La Nación

Indice de Novedades