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Las operaciones escrituradas están en sostenido crecimiento. Con un marcado criterio de inversión, la demanda se concentra en departamentos chicos y bien ubicados
 

El mercado inmobiliario no deja de dar sorpresas. Septiembre último cerró con 9233 operaciones escrituradas, con lo cual se convirtió en el mes de mayor actividad desde fines de 1998.
Este impulso comprador, según algunos observadores, ya debería haber dado muestra de alguna merma, pero lo cierto es que la tendencia sigue un ritmo suave, pero creciente.
La mayor parte de las operaciones se realiza con departamentos de uno y dos dormitorios, y en un segmento de 40.000 a 50.000 dólares en el primer caso, y entre 60.000 y 70.000 en el segundo.
Los operadores consultados coinciden en el mismo diagnóstico: el comprador tiene un definido perfil inversor y si no utiliza el departamento, lo alquila impulsado por una renta que actualmente oscila entre el 5 y el 6 por ciento anual. Si se consigue un buen inquilino, resulta muy atractiva frente a otras opciones. Los plazos fijos en dólares están en el 2% anual y si se piensa en la tasa Libor, oscila en el 4,35 por ciento.
Los valores presentan una fuerte polarización y se estima que en los buenos lugares del eje norte, los usados promedian los 1000 dólares el metro cuadrado, en unidades chicas muy bien ubicadas. Las contraofertas rondan un 5 por ciento menos sobre el precio pedido.
Aquí se abre una expectativa sobre el futuro papel del crédito, ya que mientras las propiedades se recuperan en dólares, los salarios han quedado muy rezagados en pesos.
El último informe sobre la construcción y el mercado inmobiliario realizado por la UADE recuerda que en 2001 un salario promedio alcanzaba para adquirir, aproximadamente, un 90% de un metro cuadrado de un departamento en la zona norte de la ciudad. A julio de 2005, ese porcentaje era del 50%, aunque aclara que el salario medio se emplea como mera referencia a la evolución de la tendencia de los ingresos en general y que las conclusiones no son taxativas. De todos modos, son una ajustada referencia a la realidad.
Para Jorge Toselli, de la firma homónima, la situación es simple: "Como no hay buena renta con los plazos fijos y mucho menos con el dólar, los ahorros se vuelcan a los departamentos y muchos compran para obtener una renta".
En los inmuebles más buscados distinguió un segmento. "El monoambiente y las unidades de uno y dos dormitorios son las más requeridos. Cuando se trata del consumidor final, generalmente apunta a un edificio con alguna infraestructura. Los inversores se inclinan por construcciones más estándar, fáciles de colocar en locación."


Toselli considera que la renta potencial de este tipo de unidades ronda el 0,5/0,6 por ciento mensual sobre el valor de tasación. "Desde principios de año los valores en las buenas zonas del eje norte se recuperaron un 20 por ciento, con lo que se igualaron los valores con los de precrisis. Pero en todos los casos hablamos de unidades muy bien equipadas y en excelentes localizaciones."
Menciona el caso de un departamento de dos dormitorios sobre la calle Agüero, que se vendió, en 2000, a 50.000 dólares y ahora está a la venta en 54.000.
Daniel Zuker, de la inmobiliaria del mismo nombre, observa que se realizan más mudanzas de dos ambientes a tres, con una diferencia que se aporta con un crédito bancario. "En los últimos meses creció el número de consumidores finales frente a los inversores."
Estima que un valor de venta razonable, fuera de los puntos top de la ciudad, para inmuebles de no más de 4 años, puede oscilar entre 1000 y 1200 dólares el metro cuadrado. "La presentación es fundamental porque es lo que hace que finalmente se decida la operación."
En relación con los valores, Zuker opina que todavía tienen margen para crecer. "Creo que no han tocado su techo, algo que por otra parte se inserta en el desarrollo del Real Estate en el nivel mundial."
Rafael Baigún, por su parte, asegura que se revalorizó la confianza en el ladrillo: "Se venden departamentos desde el pozo, o terminados, y a valores que en el contexto internacional son bajos".
Destaca además que el mercado no está focalizado en un solo perfil de demanda. "Compra gente del interior para los hijos que vienen a estudiar a la Capital, del exterior con la intención de poner un pie en Buenos Aires, además de los compradores locales. Todos tienen una inclinación a alguna variedad de amenities."
Agrega: "En los proyectos destinados a la clase media, como el que comercializamos en la avenida Vélez Sarsfield, donde los tres ambientes parten de los 33.000 dólares, hay mayor presencia del crédito".
Frente a la pregunta sobre si es momento de comprar, los operadores fueron unánimes.
"Si se piensa en el largo plazo, el que compra un departamento no se equivoca. Además, hay otras alternativas para adquirir departamentos como los consorcios al costo", resume Mario Gómez.

Rafael Giménez, 22 de octubre de 2005
Publicado en La Nación

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