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Subas: promedian el 20% según los barrios

Desde enero, los departamentos chicos recuperaron valor debido a una demanda sostenida que los busca para vivir y como refugio de los ahorros; precios dispares según las cuadras
 

Desde comienzos de año se observa un sostenido incremento en la cotización de los departamentos más chicos, del monoambiente a tres dormitorios con muy buena ubicación, excelente estado de conservación y profusa iluminación.
Este aumento de precios se registra con mayor fuerza en zonas consideradas de alta demanda, como lo es el corredor norte, que incluye Barrio Norte, Recoleta, Palermo, Belgrano y buenos lugares de Caballito. En estos casos, si bien los valores muestran una gran disparidad en pocas cuadras, el alza promedia el 20 por ciento.
Y dentro de estas zonas también existen lugares cuyas cotizaciones han superado los porcentajes mencionados.
De todos modos, como es tradicional en este mercado, siempre se negocian confraofertas, que rondan actualmente el 4 o 5 por ciento menos. Casi todas son operaciones de contado, con alguna pequeña financiación por diferencias de precio.
Jorge Toselli, gerente de Barrio Norte de Toselli & Fuentes, comenta un caso especial: "Un departamento de un dormitorio al contrafrente, de 40 metros cuadrados, en marzo último, cuando se pone en marcha la actividad inmobiliaria anual, se cotizaba en 35.000 dólares. Por la misma unidad hoy se pide 50.000 y esto se produce en unidades chicas, en excelente estado y muy buena ubicación". Pero aclara que, a mayor metraje, el porcentaje de la suba es menor.
Por su parte, César Sturla, de Bullrich, asegura: "El aumento se ha producido en zonas top de la Capital Federal. Podemos citar ubicaciones en el radio comprendido entre la avenida Pueyrredón hasta Cerrito. También se puede señalar una isla como la del Socorro, donde un tres ambientes, por ejemplo, podría cotizarse desde los 1200 hasta los 1500 dólares el m2. Otra zona podría ser entre Callao y Cerrito y avenida Santa Fe hasta el bajo, que estaría rondando los 1400 o 1500 dólares".
Agrega que hay lugares como Recoleta, Plaza Carlos Pellegrini, Avenida Alvear, Plaza San Martín y Barrio Parque, "que son caros porque como en todas partes del mundo se cotizan muy bien las zonas más lindas".
Asegura Sturla que "en circuitos exclusivos, durante este año el incremento que se ha observado es del 20 al 30 por ciento. Un departamento que a principios de año valía 1200 dólares el metro cuadrado hoy está entre los 1500 y 1550 dólares, siempre en el caso de una muy buena ubicación".
Los operadores explican que el consumidor final o el inversor realizan una ecuación simple. Un banco de primera línea ofrece una renta anual de 2 por ciento, que es sumamente baja. Con 50.000 dólares se puede invertir en un buen departamento de dos ambientes y la renta anual asciende al siete por ciento. Es decir, tres veces más. Eso impulsa una importante afluencia de la demanda al mercado.
Sobre la posibilidad de créditos, Toselli comenta: "Para los departamentos chicos sería muy importante lograr financiación, pero por los bajos salarios los interesados no califican. Hasta el momento no se ha vendido un departamento a crédito. Si esta posibilidad existiera, se reactivaría mucho más".
Daniel Zuker, de la firma homónima, analiza los motivos de esta mayor actividad que impulsa los valores. "En primer lugar, la falta de opciones para invertir el dinero que en otras épocas iba a la Bolsa, la moneda extranjera o los plazos fijos, y el atraso en los valores inmobiliarios en el nivel internacional; luego, la presencia de compradores del exterior que por al auge mundial de los valores de inmuebles optaron por la Argentina."
Explica que al comenzar el año los compradores genuinos eran sólo el 20 por ciento del total. "Hoy son del 35 al 40 por ciento, lo que significa que el crédito empieza a llegar al comprador final, aunque sea para aquel que quiere ampliarse y busca dinero sólo para afrontar la diferencia."
Dice que todo esto hace pensar que el mercado inmobiliario seguirá en pleno desarrollo. "Especialmente cuando se le sume el acceso al crédito de una franja mayor, con tasas más bajas y plazos más largos."
Sobre el comportamiento futuro de los valores, Zuker cree que pasará lo mismo que empieza a ocurrir con el mercado de locaciones, que han tocado un techo.
"A eso considero que apuntan las ventas, que alcanzarán un tope que el mismo mercado irá manejando."
Según un estudio efectuado por la empresa Toribio Achával Oncor International, en los usados históricamente se realizan más o menos la misma cantidad de operaciones. "Esto significa que el panorama es muy estable, aunque los precios fueron cambiando. En épocas de bonanza, las cotizaciones suben y en temporadas recesivas, bajan. Es bastante cíclico y va reaccionando de acuerdo con los momentos."
Si se toma como parámetro un departamento de dos ambientes en tres barrios de la Capital, Mario Gómez, de Toribio Achával, dice: "Durante la década del 70 los precios eran altos, cayeron en los 80 y volvieron a incrementarse en los 90 hasta que en 2001 descieron. Al año siguiente comienza la recuperación."
Explica que actualmente se logra el mismo precio que en 2001. "De todas maneras está entre un 10 a un 20 por ciento por debajo de los picos alcanzados en 1994 y 1998. El mercado está muy atomizado y existen inversores que compran para revender. Esto lo hace muy atractivo."
Para José Rivas, titular de Rivas Propiedades, con respecto a las unidades chicas, durante el año pudo apreciar un incremento que estimó en el 10 por ciento, "en las buenas ubicaciones, que son zonas importantes como Barrio Norte, Recoleta, Botánico, Plaza San Martín, Palermo y Puerto Madero. En el resto de la Capital Federal no se presentan aumentos apreciables".
Los barrios en los cuales los valores se van fortaleciendo son los de mayor poder adquisitivo, fundamentalmente, el corredor norte y sobre todo Puerto Madero. Las obras nuevas van al tope de los precios y los usados en ubicaciones estratégicas.
El caballito de batalla, según los operadores, sigue siendo el departamento de dos ambientes en cualquier ubicación y los precios varían según dónde esté ubicado, su altura en el edificio, luminosidad y el equipamiento de su infraestructura de servicios.


La ubicación es decisiva
  
Hugo Mennella, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, opina: "Con respecto a la época del 1 a 1, los valores se segmentaron de manera tal que las ubicaciones pasaron a ser determinantes. Las zonas de mayor demanda son Barrio Norte, Belgrano, Caballito, Devoto y Urquiza, entre otras. Los valores difieren según la calidad y características propias, pero los precios se emparejaron y en muchos casos superaron los de la convertibilidad".
Agrega que luego vienen las unidades ubicadas en una segunda línea, "donde se siente fundamentalmente la falta de crédito para concretar la compra y los valores están por debajo de la época de la convertibilidad". Las ubicaciones premium y obras de privilegio parecería que no tocaron su techo, pues hay mucho dinero destinado al ladrillo como inversión. "Creo que en 2006 el comportamiento en este sector será creciente, a pesar de que prácticamente no existe apalancamiento crediticio."
Concluye: "La situación será distinta en otra porción muy grande del mercado, que no dispone de la totalidad del dinero para comprar o no puede por sus ingresos acceder a un crédito hipotecario".

Javier Reyes, 26 de noviembre de 2005
Publicado en La Nación

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