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Balance
Más ventas y construcción en aumento

Cerró 2005 con un fuerte crecimiento de las operaciones y de los permisos para construir; se espera una temporada con precios sostenidos, pero escasas subas
 

Recoleta, uno de los barrios más buscados


El balance de 2005 fue una sorpresa a medias. Tanto los testimonios de los operadores como la magnitud y variedad de los lanzamientos anticipaban un resultado que ahora ratifica la estadística: se inscribieron 93.823 actos notariales, lo que configura uno de los registros de escrituras más altos desde 1990, si exceptuamos el primer año de la convertibilidad (1991) y los años 1997 y 1998.
Además, los permisos de construcción en la Capital sumaron 1279 hasta noviembre, por un total de más de 1.700.000 metros cuadrados. Habría que retroceder hasta 1998 para encontrar un número similar.
Esta fuerte actividad incidió sobre dos vertientes: por un lado los precios, que se mantuvieron en alza a tal punto que los departamentos usados presentan una variación entre 900 y 1200 dólares el metro cuadrado, virtualmente el mismo nivel que durante la convertibilidad. Por el otro, impulsaron emprendimientos para conquistar la demanda con material nuevo. En este caso los valores oscilan entre 1200 y 1800 dólares el metro, aunque pueden pasar cómodamente los 2000 y aún más, si incluyen sofisticados amenities.
La pregunta del millón es qué pasará con los precios este año. Mientras algunos piensan que tienen todavía algún resto, otros adelantan que se producirá un amesetamiento por la mayor oferta.
"Este año se vendió en todos los segmentos. El que compró departamentos grandes lo hizo como usario; el que se decidió por los más chicos, pensó en la renta", explica Roberto Ledo, director de Bullrich.
Si bien considera este despegue como muy positivo, advierte que "estos mercados se consolidan con una estructura hipotecaria a largo plazo y con la entrada en el sector de los fondos de pensión".
En relación con los valores, Ledo se muestra cauto, aunque admite que podría haber un ajuste en los productos más creativos. "Se abre un mercado en los barrios, donde la incidencia del terreno es menor y se pueden levantar edificios para vender en 1200 dólares el metro."
Jorge Toselli asegura que la mayor actividad, "impulsada en parte por los buenos rindes de los productores agropecuarios y en los últimos tiempos por turistas europeos, mantuvo muy sostenidos los precios y creo que aún pueden crecer más."
 
Estadísticas

Dice que se redujo el nivel de las contraofertas. "El comprador suele ofrecer un 5% menos del precio pedido, pero la brecha se reduce durante la negociación. Un dos ambientes bueno se cotiza en 1300 dólares el metro y a diferencia de principios de 2005, ahora se vende."
Toselli insiste en que las perspectivas son excelentes, y más ahora que las lluvias beneficiaron al campo. "Los productores se inclinan cada vez más por la propiedad."
Para Mario Gómez, de Toribio Achával, lo más positivo es que las escrituras y permisos revelan una tendencia, no sólo de la Capital sino también de los principales comunas del interior. "La diferencia que distingue 2005 es que no sólo se lanzaron productos exclusivos, sino también otros dirigidos a un público más masivo."
Agrega que hay que interesar a las AFJP e inversores institucionales. "De esta manera se transforma un negocio inmobiliario en la industria del Real Estate, con rendimentos razonables como ocurre en todo el mundo. Esto implica más jugadores en el mercado y una mayor incidencia en la economía." Sobre los valores destaca que habrá productos que pueden subir, pero que en general la tendencia es un amesetamiento. "Habrá que trabajar mucho en la microeconomía de cada emprendimiento, en un marco general de costos en suba, y estudiar muy bien el producto, a quien se dirige y la variedad de los amenities. Y no equivocarse."
Para Guillermo Rivanera, de la firma Tizado, 2005 se caracterizó por la presencia del inversor más que por la del consumidor final, "especialmente en la zona de Puerto Madero donde con las reventas se lograron diferencias de precio."
Agrega que para el eje norte y los distintos Palermos, "éste será muy buen año y se mantendrá la tendencia positiva. En las buenas ubicaciones, especialmente la costa del río, puede haber un incremento de precios de un 15 por ciento. En las otras zonas se mantendrán los valores, tal vez con un leve incremento".
Carlos Puente, de la firma homónima, dice que este fuerte crecimiento se produce sin crédito hipotecario. "La gran pregunta es qué dimensión podría tomar el mercado con la aparición del crédito."
Destaca que después de Puerto Madero, Belgrano y Palermo, la estrella del año fue Villa Urquiza por la cantidad de permisos de construcción. "En el barrio impactó la llegada del subte de la línea B, que provocó una explosión inmobiliaria. En 16 manzanas cerca de Triunvirato y Monroe se desarrollan 25 emprendimientos."
Puente asegura que se avecinan buenos tiempos. "Aunque una parte de las escrituras se refiere a otros actos notariales, estos números superan la mejor época de la convertibilidad y reflejan que el mercado inmobiliario será uno de los grandes motores de la economía nacional."

Rafael Giménez, De la Redacción de LA NACION, 21 de enero de 2006
Publicado en La Nación

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