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ALQUILERES
Se abre un tiempo de negociaciones

Oferta creciente, valores altos y renta estable configuran la realidad de un mercado que busca su punto de equilibrio
 

Los alquileres aumentan porque el valor de la propiedad también lo hace. Además, quien dispone de divisas no piensa en colocarlas en el banco e invierte en algo tangible como son los ladrillos en busca de una renta mensual. Otro elemento que suma en ese incremento es la llegada de turistas y de inversiones extranjeras que han apostado a los inmuebles en valores para ellos muy accesibles.
En este tema hay que distinguir dos aspectos: uno es el de los alquileres nuevos que salen al mercado y cuyos precios están en alza, aunque ahora menguada por una oferta creciente.
Además, los tiempos de locación ya no son tan rápidos como hace dos años y los carteles permanecen más tiempo en los balcones en la búsqueda de clientes.
El otro es el de las locaciones que se iniciaron hace dos años, con cercana fecha de vencimiento. En este caso, los operadores admiten que se negocian subas de un 30/35 por ciento, o aún más. Mucho depende de la calidad y ubicación del departamento.
Los operadores apuntan que en marzo o abril habrá una definición sobre la cantidad de negociaciones que llegarán a buen término, porque es la época en que vence buena parte de los contratos.
Ezequiel Llauró, presidente de Llauró Hermanos Propiedades, asegura: "Hubo épocas en la que no había ofertas y la rentabilidad mensual llegó a alcanzar el uno por ciento. Este índice ha sido muy variable, y depende mucho de la oferta y la demanda. Actualmente, estaríamos en un 0,7 por ciento mensual".
Sin embargo, para Armando Pepe, titular de la empresa inmobiliaria homónima, los porcentajes son más bajos: "La rentabilidad para el propietario está entre el 0,4 y 0,5 por ciento".
Las zonas más demandadas son Belgrano, Palermo y Recoleta con unidades que oscilan entre los 80 y los 120 metros cuadrados.
Pepe afirma: "Los alquileres con contratos desde 2004 se incrementarán entre un 20 y 35 por ciento. Aunque sin duda hay que tener en cuenta una importante posibilidad: muchos propietarios prefieren la calidad del inquilino y en consecuencia podrían resignar una mejor renta por la seguridad de un buen cumplimiento".
Miguel García Muro, titular de la administración homónima, opina que existe una variada y constante oferta en toda la Capital. "Actualmente, la gente puede elegir barrios, tipo de edificio, incluso aquellos que tienen una importante infraestructura con cocheras y amenities. Además, este año se terminará de construir 1.500.000 metros cuadrados y para el año próximo saldrán a la venta otros tantos más. De estos, muchos se volcarán a la locación."


Vacancia
  
El S.O.M. suministró la vacancia de unidades para alquilar: de uno y dos dormitorios hay disponibles 407 departamentos; de dos dormitorios, 251; de dos dormitorios con dependencias de servicio, 246, y de tres dormitorios, 291 unidades.
Según García Muro, hasta ahora nadie rescinde el contrato: "Existe una buena relación entre el propietario y el inquilino, y la demanda tiene mayor cantidad de opciones. Debemos destacar que los gremios han logrado aumentos de salarios y un empleado puede aspirar a una vivienda mejor".
Las búsquedas se orientan a unidades con un costo de expensas muy acotado y se alquilan los departamentos que realmente están en muy buenas condiciones.


Diferencias
  
Alejandro Silberman, titular de Lacroze Propiedades, asegura que "los precios son muy elevados. En Belgrano, un dos ambientes de tipo estándar alcanza valores de 700 y 800 pesos, más los gastos.
Explica que un año atrás rondaba los 600 pesos. "Esto causó una mayor resistencia para alquilar. Lo que hay que evitar son los inquilinos golondrina, porque puede llegar el momento que no puedan hacer frente a todos los gastos más el alquiler".
Hay una franja de dos y tres ambientes con una demanda sostenida. "En la medida que las propiedades suban, los alquileres van acompañar, pero hay que ver cómo se convalidan esos valores por la demanda", concluye Silberman.
Desde la otra vertiente del mercado, el presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, Radamés Marini, es muy crítico sobre este tema: "El aumento para los alquileres que se están venciendo en esta época es del 70 por ciento y aún más. Por ese motivo, los asalariados no pueden seguir alquilando donde estaban y se van a lugares más lejanos o en peores condiciones, y a viviendas más pequeñas".
El titular de la entidad propuso que se constituya una conciliación locativa para transparentar la situación. "Y sigo insistiendo, porque los alquileres lideran la inflación", dice.
Y agrega: "El propietario pone la plata en los ladrillos porque no tiene otra alternativa. Entonces se crea una burbuja especulativa que sigue subiendo".

Javier Reyes, 4 de febrero de 2006
Publicado en La Nación

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