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LOCALES
Vidrieras muy cotizadas

Aumenta el valor de las locaciones debido a la falta de espacios en los focos comerciales más requeridos
 

Fuerte disminución de los espacios vacantes, precios locativos en alza y traslados de algunos comercios desde los corredores principales a otros secundarios en busca de menores valores configuran el escenario de un mercado que ha tenido un crecimiento sostenido en el marco de un más favorable entorno económico y el auge del turismo.
Grupos inversores abrieron recientemente locales importantes en el Centro, Barrio Norte y Caballito, con una inversión cercana a los 22 millones de dólares, en tanto que se estima próxima la reapertura de Harrods.
En esta época se renegocian los contratos firmados en 2004 y, según los operadores, se registran significativos aumentos de precios favorecidos por la escasez de locales en lugares estratégicos. El nivel de ocupación promedio de espacios comerciales en la ciudad está actualmente entre un 94 y un 96 por ciento.
De acuerdo con un informe realizado por el Centro de Estudios para el Desarrollo Económico Metropolitano (Cedem), su coordinador Pablo Perelman, suministra algunos datos concluyentes: "El precio promedio de alquiler es de 27,80 pesos el metro cuadrado, es decir un 8,2 por ciento superior al registrado en el trimestre anterior, y un 29,3 mayor que un año atrás. Los locales vuelven a aumentar, fruto de la fuerte dinámica comercial".
Explica que los mayores valores se aprecian en la zona centro, siendo 3,4 veces mayor el precio promedio que en el Sur y 2,3 veces que en el oeste de la ciudad.
En un trabajo efectuado por el organismo se relevó el precio promedio de venta para la ciudad. "Se encuentra en 1008,1 dólares por m2. Asimismo también se nota una fuerte diferencia entre las distintas zonas geográficas, siendo en el Sur 2,6 veces inferior que en el norte de la ciudad", dice Perelman.
Según el Cedem, el precio de venta más elevado se observó en la avenida Santa Fe, entre el 1800 y 3300, donde ronda los 3500 dólares el metro cuadrado, seguido por los ubicados en la peatonal Florida, cuyo precio promedio se aproxima a los 3500 dólares el m2.
En las renovaciones contractuales también se observaron aumentos. Durante el segundo semestre del año último se registró una suba promedio del 65 por ciento respecto de los contratos de 2002.
Agustín Alcoleas, del departamento de Investigación de Mercado de Colliers International, sostiene: "Durante este período se observa una suba de precios en corredores principales. Como consecuencia surgen algunos espacios disponibles en zonas donde antes era muy difícil encontrarlos. Los propietarios tratan de aprovechar la alta demanda para forzar los precios, pero la escasa oferta fomenta el desarrollo de nuevos emprendimientos comerciales. El aumento promedio es del 65 por ciento en pesos en las renovaciones contractuales respecto de contratos originales de 2002", agrega.
Una de las opciones que suman metros comerciales es el reciclado de casas o petit hoteles, que por sus características son aptas para el uso comercial. Esta modalidad
crece en Palermo, Recoleta, Villa Urquiza y Belgrano, principalmente para los rubros textil y de artículos para el hogar.
Miguel Grehan, de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, opina: "Merced al importante aumento del consumo tanto interno como de turistas el rubro comercial viene creciendo ininterrumpidamente desde hace tres años. Un dato importante es que la ocupación actual en los 31 focos es del 96,3 por ciento. Sin embargo, trajo consecuencias. Una de ellas, provocada justamente por la escasa vacancia de espacios en los focos principales, ha ocasionado en un año un aumento en promedio de 30 por ciento en los valores locativos, y en algunos lugares hasta del 60 por ciento".
Esto, para Grehan, incide de dos maneras. "Por un lado muchas de las empresas no pueden soportar el monto de alquiler y podrían abandonar esas ubicaciones. Si la inflación sigue creciendo y el consumo baja, probablemente se empezará a ver mayor vacancia en los focos principales. Sin embargo, si los valores locativos no disminuyen, estos locales no se ocuparán, porque no hay negocio que soporte la situación. A su vez, muchos contratos que se firmaron posdevaluación con precios bajos se encuentran en renegociación, lo que significa que hay empresas que al no llegar a un acuerdo tendrán que dejar sus lugares", afirma el operador de L.J. Ramos.
Grehan continúa con su análisis: "Sin embargo, existen varios inversores con la intención de desarrollar nuevos espacios comerciales. Esto se refleja en los 111 permisos para la construcción presentados ante el gobierno porteño, por un total de 33.000 metros cuadrados".


Inversiones
  
Agustín Alcoleas, de Colliers, comenta que como consecuencia de la fuerte recuperación del retail surgieron emprendimientos con apoyo de grupos de inversores. "Sobre la peatonal Florida, la empresa Falabella inauguró dos tiendas con una inversión total de 8.000.000 de dólares y se prevé la reapertura de Harrods para este año. Otra obra importante realizada durante el año último fue el complejo Village Cinemas, en Caballito. Ocupa una superficie de 16.400 metros cuadrados y requirió una inversión de 14.000.000 de dólares."
Agrega que sobre la avenida Santa Fe particularmente han surgido tres emprendimientos de locales comerAciales que se alquilaron rápidamente. Se espera el desarrollo de otros tantos, dado que para los inversores significa un veloz retorno del capital a corto plazo. "Si se mantiene esta tendencia, es probable que en los próximos meses en los circuitos privilegiados los valores locativos se estabilicen."

Javier Reyes, 27 de febrero de 2006
Publicado en La Nación

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