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POLEMICA
Expensas cada vez más caras

Seguridad, reparaciones y sueldos de los encargados conforman una pesada carga mensual que preocupa a los consorcistas
 

Por una razón u otra, todos los meses aumentan las expensas. Un tormento que parece no tener fin, con argumentos de sobra que esgrimen las administraciones para modificar el importe final de los gastos mensuales que afectan al 80% de los porteños. Según la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias existen entre 80.000 y 100.000 edificios que se rigen bajo la ley 13.512. Es decir, entre 2.300.000 y 2.500.000 personas habitan en departamentos.
Resulta difícil estimar el porcentaje general de aumento de los últimos seis meses, dado que varía de un edificio a otro según la cantidad de unidades, su antigüedad, infraestructura común, fondo de reserva, seguridad o reparaciones que hayan requerido (balcones y obleas verdes para los ascensores), pero un cálculo conservador en edificios no sofisticados ronda el 10 y el 12 por ciento.
Además, se abre ahora una incógnita inquietante, de la que alertan entidades que se han formado para representar a los consorcistas. El próximo mes se comenzarán a discutir las paritarias de los encargados. No es un tema menor ya que buena parte de los residentes de edificios tiene ingresos no formales o son jubilados que no reciben aumentos desde hace al menos una década.
Cualquier incremento salarial incidirá en el monto de las expensas, que afectará también a los inquilinos que deben hacerse cargo de esos gastos en una época de alquileres elevados.
En general, los gastos de un consorcio constan de tres grandes rubros: a) sueldos del personal y cargas sociales, que absorbe más del 50%; b) cargos fijos, como honorarios del administrador, mantenimiento de ascensores, seguros, limpieza de tanques y desinfección, entre un 25 y 30%; y c) reparación del edificio, un 20 por ciento.
Al margen de la tendencia general ligeramente inflacionaria que se observa en todos los rubros y de la cual la propiedad horizontal no está exenta, "existe un factor que incide en forma decisiva en el costo de las expensas, y es el convenio colectivo de empleados del sector, que tiene una vigencia de dos años, salvo sus cláusulas salariales, que se renegocian todos los años", afirma Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal.
Hace falta entonces una solución de fondo. "Habría que terminar con la práctica de someter compulsivamente a los consorcios a negociaciones colectivas de trabajo ya que no son empresas ni ONG, no tienen rentabilidad, producción ni afán de lucro. Hoy resulta que el sector más fuerte es el gremial y el más débil son los consorcistas, cuya mayoría son asalariados", agrega Loisi.
Por su parte, el presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, Néstor Pirosanto, opina: "Las expensas comunes acompañan la inflación. En la medida que aumenten los rubros que las componen (limpieza, ascensores, desinfección, tanques de agua, cargas de matafuegos, certificación de calderas, seguridad) se incrementarán proporcionalmente".
Por su parte, Cristóbal Ruano, secretario de la entidad, hace un cálculo promedio en relación con las unidades estándar y afirma que se paga entre 100 y 200 pesos.
Estima, además, que el rubro que más incide corresponde al personal del edificio, ya que según la cantidad de unidades funcionales oscila entre un 40 y 60% del importe total. Precisamente el próximo mes vence el último convenio, concertado en 2004.
Loisi insiste: "Se renegociará todo de nuevo. Y naturalmente, también la cláusula salarial. Por eso se calcula que habrá otro incremento en los próximos meses. Hay que destacar que los encargados gozan, además de los aumentos que allí se pacten, de todos los que el Poder Ejecutivo otorga a los trabajadores en forma periódica".
Ruano coincide con Loisi y comenta: "Seguramente los representantes sindicales tratarán de obtener aumentos acompañando la inflación. Debe tenerse en cuenta que los trabajadores de edificios fueron muy beneficiados con aumentos por decreto y vía paritaria. El último incremento en 2005 no fue firmado por esta cámara (CAPHyAI) y el ministerio consideró suficiente la firma de las otras dos instituciones".


Vigilancia, más cara
  
La seguridad ya dejó de ser un lujo y se ha convertido en una necesidad, pero no todos los consorcios están en condiciones de incluirla en sus expensas. El director del departamento de administración de Marolda Inmuebles SA, Gaspar Demirjian, explica: "Nosotros tratamos de frenar todos los aumentos posibles con los proveedores y los gremios, pero es casi imposible luchar contra ese tema. Las cargas sociales sufrieron un incremento de entre 3 y 4%. Además, en noviembre y diciembre las empresas de seguridad privada aplicaron un aumento del 35 por ciento".
Por otra parte, también surgen inconvenientes para realizar los trabajos necesarios en los edificios. Sobre el tema, Demirjian comenta: "A principios de año se presenta un proyecto de necesidad prioritaria del edificio ante el consejo de administración. Según esas prioridades se buscan presupuestos; cuando se trata de un trabajo importante se consulta incluso a los consorcistas para que acuerden al respecto". En relación con los honorarios, la cámara calcula que las 5000 administraciones que existen en la Capital cobran 12 pesos aproximadamente por unidad administrada.


Mantenimiento
  
En edificios nuevos las reparaciones deberían ser mínimas o inexistentes, pero a menor calidad de materiales mayores reparaciones. En inmuebles de más de 25 años son frecuentes y el aumento de expensas dependerá de las previsiones que se hayan hecho. Si no hay subas considerables o si son mínimas, la mayoría de los edificios podrá mantener sus expensas como hasta ahora.
María Isolina Taladriz de Vielmi, presidenta de Administración Vielmi SA, explica: "Sobre seguridad, calculamos que un 20% del total de los edificios dispone de este servicio durante las 24 horas y un 15 sólo por la noche".
Coincide en que los incrementos salariales inciden en el monto final. "Pero también hay que sumar las exigencias de la ley de fachadas y balcones, que tiene que ver con la seguridad del edificio. Ponerlos a punto es una erogación muy importante, dado que muchos de esos consorcios durante años prefirieron pagar menos expensas, dejando de lado el mantenimiento".

Javier Reyes, 18 de marzo de 2006
Publicado en La Nación

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